Hipoteczna astronomia w polskiej bankowości

Pożyczanie pieniędzy rządom Grecji, Portugalii czy Włoch od dawna uważałem za przejaw braku rozsądku lub wręcz czystej głupoty. Mimo to bankierzy i finansiści jeszcze przez wiele miesięcy kredytowali eurobankrutów. Ich motywacje i rachuby były różne (wielu cynicznie liczyło, że w razie czego rachunki i tak zapłacą Niemcy), co nie zmienia faktu, że długi wielu państw rozwiniętych są niespłacalne. A przynajmniej nie w pieniądzu mającym siłę nabywczą zbliżoną do obecnej.

Banki pożyczały Grecji, dopóki nie ujawniono, że jej dług publiczny przekroczył 120% PKB. Teraz podobną relację osiągnęły Włochy. Oba państwa charakteryzują się wysokim stopniem redystrybucji dochodu narodowego i opodatkowania gospodarki. Wydatki Rzymu i Aten to w przybliżeniu połowa PKB, a dochody stanowią odpowiednio 46% i 40% (dane Eurostatu za 2010 rok). Oznacza to, że w przypadku Grecji zadłużenie (obecnie ok. 150% PKB) stanowi niemal czterokrotność rocznych dochodów. Dług Włoch jest 2,6-krotnie wyższy od rocznych wpływów podatkowych. Przy takich parametrach rynek ocenia, że koszty obsługi wyższe niż 7% doprowadzą dłużnika do niewypłacalności.

Odpowiedzialny jak polski bankier?

Bankierów, którzy pożyczali Grekom i Włochom, powszechnie uznaje się teraz za nieodpowiedzialnych. Ale na naszym rodzimym podwórku kredytuje się jeszcze hojniej. Chodzi o sektor kredytów mieszkaniowych – dziś uważany za najbezpieczniejszą część portfela polskich banków.

Open Finance w Indeksie Dostępności Kredytowej dla przykładowej rodziny 2+1 dysponującej dochodem równym dwukrotności przeciętnej pensji (3617,16  zł brutto, czyli łącznie 5.172,68 zł netto) wyliczył zdolność kredytową na 449 tysięcy złotych.  Oznacza to, że polskie banki są w stanie pożyczyć gospodarstwu domowemu kwotę stanowiącą 7,2-krotność rocznych dochodów. To dwukrotnie więcej niż Grecji, słusznie uważanej za bankruta! Gdzie tu rozsądek?

Podobne wyniki uzyskano z ankiety przeprowadzonej w bankach przez Bankier.pl na potrzeby naszego rankingu kredytów hipotecznych. Bezdzietne małżeństwo 30-latków z dochodem netto 4.600 zł bez problemu może liczyć na ponad 400 tys. złotych kredytu mieszkaniowego. Ponad połowa banków pożyczy kwotę przeszło 7-krotnie przewyższającą roczne dochody przyszłego dłużnika. I to nawet bez wkładu własnego!

Astronomicznie wysoka ocena zdolności kredytowej idzie w parze z bardzo wysoką relacją LtV. W trzecim kwartale ponad połowę kredytów udzielono na ponad 80% wartości nieruchomości. Jest to potencjalnie wybuchowa mieszanka, która eksploduje w przypadku znacznej przeceny mieszkań połączonej z recesją i wzrostem bezrobocia.

Powyższe statystyki pokazują, że w polskich bankach działy sprzedaży dominują nad departamentami kontroli ryzyka. Dla bankowców wciąż ważniejsze jest szybkie zainkasowanie prowizji (tym wyższej, im większy kredyt) niż troska o jakość portfela kredytowego. Jedyną nadzieją pozostaje wiara w rozsądek klienta, który na ogół wykazuje większą rozwagę od bankierów. Świadczy o tym najnowszy raport AMRON, według którego niemal 55% nowych kredytów mieszkaniowych mieściło się w kwocie 200 tys. zł. Tylko co czwarty opiewał na więcej niż 400 tysięcy.

Krzysztof  Kolany
Bankier.pl