Czy można sprzedawać bezskutecznie mieszkanie przez 2 lub 3 lata? To możliwe, o ile cena jest niedostosowana do realiów rynkowych.
Agencja nieruchomości Metrohouse przeanalizowała czas oferowania mieszkań na rynku wtórnym w kilku największych miastach. Według jej szacunków średnio co 10 mieszkanie eksponowane na rynku największych polskich miast jest w ofercie dłużej niż 1000 dni. W tym zestawieniu wygrywa Warszawa, gdzie 13 proc. mieszkań jest sprzedawanych dłużej niż umowne 1000 dni. Wskaźnik wyższy niż 10 proc. widoczny jest jeszcze w Łodzi (11 proc.) i we Wrocławiu (11 proc.). Statystycznie najmniej takich ofert jest na rynku w Krakowie – tylko 4 proc.
Jeżeli chcemy uzyskać odpowiedź, dlaczego akurat te oferty nie znajdują zainteresowania wśród klientów, warto przeanalizować ceny, po jakich oferowane są mieszkania.
– Porównaliśmy średnie ceny transakcyjne sprzedanych mieszkań z trzech ostatnich miesięcy do cen mieszkań oferowanych co najmniej 1000 dni bez sukcesu na rynku. Wprawdzie zdawaliśmy sobie sprawę, że w grupie takich mieszkań znajdziemy wiele przeszacowanych ofert, ale nie sądziliśmy, że różnice będą aż tak duże, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. W grupie najdłużej sprzedawanych mieszkań różnica pomiędzy ich cenami ofertowymi a realnie zawieranymi na lokalnym rynku transakcjami wynosi od 11 proc. w przypadku Łodzi aż do 35 proc. w Gdańsku. – Trudno tu mówić wyłącznie o niepoprawnej wycenie ofert, która utrudnia sprzedaż. Z pewnością trudności z wyperswadowaniem sprzedającemu właściwej ceny ofertowe stoją u podstaw części takich ofert, ale mamy tu też do czynienia z grupą nieruchomości, których wysokie stawki wywoławcze wynikają z wysokiego standardu, niepowtarzalnej, prestiżowej lokalizacji, czy innych walorów znacznie podnoszących wartość nieruchomości, dodaje Marcin Jańczuk.
Nieprzypadkowo dysproporcje są mniejsze w Łodzi, a największe w Gdańsku, gdzie w sprzedaży znajduje się wiele ofert, których ceny kształtują się na poziomach kilkunastu tysięcy złotych. Walory wypoczynkowe Trójmiasta powodują, że na rynku więcej jest obiektów o podwyższonym standardzie, a także klasie apartamentowej, co przy dość wysokich wymaganiach cenowych ich właścicieli kończy się wydłużonym czasem sprzedaży.
| Miasto | Średnia cena ofertowa mieszkań sprzedawanych dłużej niż 1000 dni | Średnia cena transakcyjna m kw. mieszkania | Różnica | Różnica w cenie |
| Łódź | 4046 | 3629 | 417 | 11% |
| Kraków | 7101 | 5872 | 1229 | 21% |
| Warszawa | 8604 | 7109 | 1495 | 21% |
| Wrocław | 6409 | 5165 | 1244 | 24% |
| Gdańsk | 6671 | 4927 | 1744 | 35% |
Winna nie tylko cena
Przyczyn przedłużającej się sprzedaży może być wiele. Oto 10 powodów, które występują najczęściej przy tego typu ofertach:
Lokalizacja
Bloki mieszkalne budowane są zazwyczaj w miejscach, które nie wpływają negatywnie na komfort mieszkańców. Zdarza się jednak, że w czasie eksploatacji mieszkania realizowane są inwestycje, takie jak droga szybkiego ruchu, budowa dużego marketu, rozbudowa istniejącego zakładu produkcyjnego. W takich przypadkach sprzedaż mieszkania może okazać się utrudniona. Nie jest też łatwo sprzedać mieszkanie w rejonie, które cieszy się złą lokalną sławą.
Cena niedopasowana do standardu mieszkania
Emocjonalny stosunek do mieszkania powoduje, że właściciele podchodzą do jego wyceny w sposób daleki od rynkowego. Przekonanie o niepowtarzalności mieszkania i jego wyjątkowości to częsty motyw, z którym muszą zderzać się pośrednicy uzgadniając właściwą cenę ofertową. Sprzedający przeceniają wartość pozostawionych stałych elementów mieszkania sądząc, często niezgodnie z prawdą, że podwyższają one znacząco wartość mieszkania. Jednak większość kupujących i tak planuje remont w nabywanych lokalach.
Mało płynny segment mieszkań
W większości miast średni metraż nabywanych mieszkań przekracza nieznacznie 50 m kw. Do niedawna w niektórych lokalizacjach sprzedawane były jeszcze mniejsze mieszkania. Tak sytuacja powoduje, że popyt na mieszkania np. większe niż 80 m kw. jest dość ograniczony, podczas gdy podaż tego typu ofert jest duża. Jeżeli dodatkowo cena nie jest dostosowana do realiów rynku trudno oczekiwać sukcesu w sprzedaży.
Odważne aranżacje, nietypowe dodatki
Mieszkania odzwierciedlają gusta ich właścicieli. Wiadomo, że o gustach się nie dyskutuje, ale często zdarza się, że mieszkania z grupy „niesprzedawalnych” są zaaranżowane w sposób nietuzinkowy, który w zasadzie znajduje uznanie tylko w oczach samego właściciela. Kolumny pałacowe w mieszkaniu z wielkiej płyty, czarna boazeria w całym mieszkaniu, czy pokój przekształcony w terrarium – na rynku wtórnym znajdziemy wiele przykładów mieszkań, które nie zachęcają do zakupu. Jeżeli taki lokal nie zostanie oddany w ręce profesjonalnego home stagera, trudno mówić o szybkiej sprzedaży.
Nieustawne powierzchnie
Wesoła fantazja dewelopera, albo nietrafione projekty architektoniczne także są przeszkodą w sprzedaży mieszkania. Na rynku są przykłady ofert mieszkań trzypoziomowych (z sypialnią na ostatnim piętrze), o nieustawnych pomieszczeniach trudnych do adaptacji, z dużymi skosami. Niesprzedawalne są też układy mieszkań niedopasowane do wielkości metrażu. – Naprawdę trudno jestsprzedać kawalerkę o powierzchni 70 m kw. w dodatku w nierynkowej cenie, mówi Rafał Zakrzewski, doradca Metrohouse z Katowic.
Brak reakcji na zmieniające się warunki rynkowe
Niekiedy właściciele mieszkań nie zdają sobie sprawy ze zmieniających się warunków rynkowych. Fakt, że mieszkanie było wyceniane w szczycie hossy na rynku nie oznacza, że obecnie uda się sprzedać lokal za taką samą cenę. Wysoka cena, znacznie odbiegająca od średnich to nie tylko brak zainteresowanych zakupem, ale także klientów, którzy zdecydują się choćby obejrzeć ofertę.
Rzeczywisty brak chęci sprzedaży
Nie zawsze oferty, które są zgłoszone do sprzedaży są rzeczywiście przeznaczone na sprzedaż. – Moją rekordową ofertą jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, które oferowane jest do sprzedaży od 6 lat, po dość wysokiej cenie. Mieszkanie cały czas jest wynajmowane, a właścicielka „nie ma ciśnienia” na sprzedaż, więc nie chce obniżyć ceny ofertowej. Pewnie gdyby nie miała najemców to pomyślałaby o zmianie ceny, a tak mam ofertę od ponad dwóch tysięcy dni, mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie. Aby ustrzec się przed takimi klientami pośrednicy pytają „Czy gdyby jutro pojawił się klient, były Pan gotowy sprzedać to mieszkanie?” – O dziwo nie każdy klient odpowiada twierdząco na tak zadane pytanie, mówi Tomasz Laskowski dyrektor oddziału z Torunia.
Relacje rodzinne
Mieszkania spadkowe są często dość szybko sprzedawane przez spadkobierców. Problemem jest, jeśli jeden z nich nie może dojść z pozostałymi do porozumienia co do warunków sprzedaży. Taka sytuacja potrafi skutecznie zablokować sprzedaż na długie miesiące lub lata.
Osoba właściciela
– Niechęć do negocjacji, odstręczanie potencjalnych nabywców swoim zachowaniem i podejściem do sprzedaży, stawianie nierealnych żądań co do przebiegu samej transakcji, a czasem wręcz robienie wszystkiego, aby do transakcji nie doszło to jedna z bardziej istotnych przyczyn przedłużającej się sprzedaży, mówi Dariusz Mitrowski, pośrednik Metrohouse z Warszawy.
Kwestie prawne
– W ostatnim czasie problemy ze sprzedażą mogą mieć oferenci posiadający mieszkanie w budynkach postawionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, gdzie nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, więc i sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym, mówi Krzysztof Lesiak, doradca Metrohouse z Pruszkowa. O ile z popularnym segmentem mieszkań nie ma problemu, bo zakupy za gotówkę tańszych mieszkań spotykane są coraz częściej, to na większe lokale popyt jest bardzo ograniczony.
/ Metrohouse