Wywiad z Anną Staniszewską, Dyrektorem Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate.
Czy istnieje podział na Polskę A i B w kontekście rynku nieruchomości komercyjnych?
Analizując rynek nieruchomości komercyjnych pod kątem geograficznym, podział na Polskę A i B jest nadal widoczny we wszystkich sektorach i raczej nie zanosi się na to, aby w najbliższej perspektywie mogło się to zmienić. Rynek w Warszawie, w następnej kolejności w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Katowicach były, są i pozostaną znacznie silniejsze od miast tzw. Polski Wschodniej. Dotyczy to wszystkich wskaźników obrazujących atrakcyjność i dojrzałość rynku – począwszy od wielkości podaży, poprzez bazę najemców, wysokość czynszów, aktywność deweloperów aż po zainteresowanie inwestorów, którzy zdecydowanie chętniej analizują projekty na kluczowych rynkach. Jest to pochodną uwarunkowań historyczno-społecznych, struktury lokalnych gospodarek i zatrudnienia oraz zapóźnień w rozwoju infrastruktury transportowej.
Nie oznacza to jednak, że w niektórych sektorach rynku nieruchomości w Polsce Wschodniej nie ma potencjału. Pod warunkiem poprawy dostępności komunikacyjnej, okolice Lublina, Rzeszowa i Białegostoku mogą być atrakcyjne pod kątem nieruchomości magazynowo-produkcyjnych z uwagi na bliskość do granicy Polski, będącej jednocześnie granicą Unii Europejskiej.
Oprócz tego, wspomniane główne miasta tego regionu mogą być interesującą alternatywą dla firm z sektora BPO z uwagi na niższe koszty zasobów ludzkich przy ich stosunkowo wysokiej dostępności oraz znacznie korzystniejsze warunki najmu. Barierę stanowić może brak dostatecznej ilości powierzchni biurowych.
Czy realizacja inwestycji przez inwestorów / nieruchomości komercyjne wpływają na rozwój poszczególnych regionów kraju? Jeżeli tak to czy można podać przykłady?
Takich przykładów jest wiele. W Warszawie prekursorem przekształceń funkcjonalnych w obrębie dzielnicy była firma GTC, która rozpoczęła transformacje Służewca (zwanego potocznie Przemysłowym), najpierw poprzez rewitalizację kompleksu Empark (dawniej Mokotów Business Park), budowę Galerii Mokotów, a następnie realizacji nowych biurowców kompleksu Platinium Business Park.
Zaniedbane niegdyś tereny produkcyjnej i robotniczej Woli, w okolicach Prostej, Towarowej i Kasprzaka, na której w połowie lat 90.-tych nieśmiało pączkowały biurowce, w ostatnich latach podlegają diametralnym przeobrażeniom. Jedną z głównych przyczyn wzmożonej aktywności deweloperów w tym obszarze jest kończąca się budową I odcinka II linii metra. Skutkuje to dynamicznym przyrostem powierzchni biurowych i mieszkaniowych w tej lokalizacji.
W Poznaniu granice umownego centrum miasta uległy zmianie po realizacji inwestycji tj. Poznań Financial Center, Andersia oraz Stary Browar, dzięki którym obszary niegdyś zaniedbane, zyskały nowe życie. Z pewnością były one elementami miastotwórczymi i teraz stanowią wizytówkę miasta i punkt odniesienia pod względem standardu, jak również wysokości osiąganych stawek czynszu. Projekty te miały pozytywny wpływ na ulice handlowe, stanowiąc łącznik z Rynkiem oraz pozostałymi obszarami usługowymi w centrum.
W Katowicach przykładem projektu, który zapoczątkował rozwój terenów przyległych, było centrum handlowe Silesia City Center, gdzie wybudowano następnie powierzchnie biurowe i mieszkaniowe, a niedaleko zrealizowano też hotele.
We Wrocławiu, swoje oblicze, dzięki wielu inwestycjom mieszkaniowym oraz kilku komercyjnym, zmieniło i nadal zmienia dzielnica Psie Pole, niegdyś tereny przemysłowe i nieużytki. Dziś stanowi jeden z najbardziej atrakcyjnych obszarów inwestycyjnych.
Czy istnieje prawidłowość, że np. pierwsze musi powstać centrum handlowe, które daje pracę, a po nim pojawiają się kolejne obiekty?
Nie ma nigdzie spisanych reguł jaka inwestycja powinna powstać pierwsza na danym obszarze. Jest to zwykle pochodna wielu czynników.
Wiele zależy od konkretnej lokalizacji, potencjału demograficznego, uwarunkowań planistycznych i rozwojowych danego obszaru, infrastruktury drogowej, technicznej i społecznej, zainteresowaniem deweloperów z danego sektora, możliwościami finansowania i zainteresowaniem ze strony najemców (rynek biurowy), obszarem oddziaływania i rynkiem zbytu (w przypadku centrów handlowych) lub dystrybucji (w przypadku magazynów).
Niestety rozwój przestrzenny w Polsce ma charakter dość chaotyczny i niejednokrotnie jest dziełem przypadku czy szczęścia. Oczywiście zdarzają się przypadki, w których jedna inwestycja była początkiem przeobrażeń całego kwartału, bądź dzielnicy, ale trudno mówić o prawidłowości kiedy co powinno powstawać i jak można dzięki temu zagwarantować zrównoważony rozwój danego obszaru. Zbyt dużo niewiadomych pod kątem formalno-prawnym i ekonomicznym.
Jakie czynniki warunkują sukces inwestycji?
Czynników warunkujących powodzenie inwestycji jest wiele. Wybudowanie centrum handlowego czy biurowca to z pewnością nie wszystko i trudno mówić o tym, aby za samo wybudowanie nowe bić brawo. Aby osiągnąć sukces należy nowy projekt odpowiednio przygotować, czyli spozycjonować, zaprojektować, zabudżetować, czyli przygotować odpowiednie założenia kosztów realizacji i eksploatacji, jak również potencjalnych przychodów, pozyskać finansowanie i wynająć, zachowując zakładany poziom rentowności. Wówczas inwestor może mówić o sukcesie.
Natomiast wydobycie maksymalnego potencjału lokalizacji w szerszym znaczeniu, tj. stworzenie warunków i wdrożenie strategii rozwoju dla możliwie najszerszej grupy odbiorców, to zadanie przede wszystkim samorządów, a w szczególności urbanistów i specjalistów z zakresu kształtowania miejskiej polityki rozwoju oraz infrastruktury.
Specjaliści Ci poprzez odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni w miejscowych planach uwzględniają lub powinni uwzględniać strategię rozwoju miasta. Wizja powinna mieć charakter długofalowy i dlatego rozwój przestrzenny powinien iść w parze z rozwojem społecznym, ekonomicznym, ekologicznym, technologicznym i kulturowym. Nie należy przy tym zapominać, że miejscowe plany wiążą się również z kosztami, czyli inwestycjami publicznymi w wykup gruntów pod infrastrukturę i realizacją inwestycji infrastrukturalnych. Odpowiednia funkcja (przeznaczenie) i uzbrojenie terenu, zachęty w postaci ulg lub zwolnienia z podatków, sprawne przeprowadzanie procedur administracyjnych to niewątpliwie argumenty istotne przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej.
Świadomy-społecznie inwestor, którego oprócz chęci uzyskania odpowiedniego zwrotu, będzie interesował szerszy kontekst i oddziaływanie jego inwestycji na szerszy krąg odbiorców niż tylko strefa zasięgu lub baza najemców biurowych, powinien uwzględnić wpływ inwestycji na otoczenie pod względem społecznym, ekonomicznym i ekologicznym, a niekiedy też kulturowym, co wpisuje się w strategię zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich (Urban Europe Strategy 2014-2020: For Smart, Sustainable and Inclusive Communities and Cities)
Jak samorządy mogą stymulować rozwój rynków nieruchomości i przyciągać deweloperów?
Samorządy dysponują szeregiem narzędzi, które mogą i powinny być wykorzystane do
rozwoju rynku nieruchomości w mniejszych miastach. Do najważniejszych instrumentów, które w bezpośredni sposób mogą stymulować aktywność deweloperów należą:
- Miejscowe plany zagospodarowanie przestrzennego – jasne i spójne, wykorzystujące potencjał, przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego i równowagi ekologicznej
- Tereny inwestycyjne – dobrze przygotowane pod kątem formalno-prawnym i uzbrojone
- Procedury i decyzje administracyjne – wydawane sprawnie i szybko, zgodnie z zasadą „przyjazny urząd”
- Zachęty – np. ulgi i zwolnienia z podatków (np. od nieruchomości), doprowadzenie komunikacji miejskiej do inwestycji, itp.
- Klastry i strefy – włączenie terenów do większego obszaru inwestycyjnego współpraca z PAIiIZ
Elementy, które w sposób pośredni mogą pomagać w promocji i rozwoju mniejszych rynków, to:
- Strategia Rozwoju Miasta – wskazuje na obszary wzrostu i potencjału miasta i definiuje kluczowe elementy warunkujące rozwój (np. wskazanie na możliwości związane z zasobami ludzkimi vs. potencjał biurowy)
- Lokalny Program Rewitalizacji – wskazujący obszary, które zostaną poddane rewitalizacji (np. sygnał dla inwestorów, że atrakcyjność niektórych obszarów może wzrosnąć, lub/i, że będzie można skorzystać ze specjalnych funduszy tj. Jessica)
- Wykorzystanie funduszy europejskich dedykowanych na rozwój R&D i małej i średniej przedsiębiorczości
- Polepszenie jakości życia mieszkańców poprzez budowę ośrodków sportu, placów zabaw, odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni publicznych, system komunikacji miejskiej, itp., co przekłada się na wzrost wydajności.
Oczywiście, trzeba być świadomym obiektywnych ograniczeń mniejszych miast. Pod względem ilości ludności, rynku pracy i wynagrodzeń, struktury gospodarczej miasta, dostępności komunikacyjnej, liczby uczelni i studentów, itp. nie należy się spodziewać się, że 100 tys. miasto będzie mogło równać się z Wrocławiem czy Krakowem.
Poza tym pewnych rzeczy nie da się poprawić w krótkim czasie. Są to m.in. inwestycje w infrastrukturę, głównie w infrastrukturę drogową, ale i kolejową (przede wszystkim lokalną i regionalną). Infrastruktura techniczna, a w szczególności dostęp do nowoczesnych rozwiązań teleinformatycznych, również wpływa na atrakcyjność danego regionu czy miasta.
NBP Paribas Real Estate