Przez ostatni rok średnie ceny mieszkań w Polsce niewiele się zmieniły. Ale w poszczególnych miastach dochodzi do kilkuprocentowych wahań. Największa zmiana przez ostatnie 12 mies. zaszła w Łodzi, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła o 7,3 proc. r/r.
Pięć kwartałów trwa już stabilizacja notowań Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, obrazującego sytuację na rynku nieruchomości wskaźnika, który powstaje na podstawie transakcji na rynku nieruchomości dokonywanych przez klientów obu firm. Od 15 miesięcy ICT przebywa w przedziale 800-820 punktów. Najnowszy odczyt to 816,28 pkt, czyli o 0,35 proc. mniej niż przed miesiącem i o 1,1 proc. więcej niż w sierpniu ubiegłego roku. Indeks liczony jest od początku 2008 roku, od tego czasu spadł o 18,4 proc. Na rynku swoje piętno odcisnęły wakacje, liczba transakcji uwzględnionych do wyliczania indeksu w ciągu miesiąca spadła o 3,8 proc.
Indeks Cen Transakcyjnych
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Łódź coraz droższa
W ciągu ostatniego roku największy spadek średnich transakcyjnych cen mieszkań zaobserwowaliśmy w Gdańsku (-4,3 proc.). Ponad 3-proc. spadki nastąpiły w Olsztynie (-3,8 proc.) i Szczecinie (-3,2 proc.). Wzrost cen nastąpił z kolei w Łodzi (7,3 proc.), Katowicach (4,4 proc.), Bydgoszczy (3,9 proc.) i Warszawie (3,2 proc.). Tylko w sierpniu ceny najbardziej podskoczyły w Warszawie (2,8 proc.). W Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku ceny również wzrosły, ale w nieco mniejszym stopniu, tj. w zakresie od 0,3 do 0,6 proc.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny m2 |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4145 zł | -0,9% | 0,3% |
| Bydgoszcz | 4050 zł | 3,9% | -1,7% |
| Gdańsk | 4910 zł | -4,3% | -3,4% |
| Katowice | 3731 zł | 4,4% | -1,5% |
| Kraków | 6064 zł | -2,2% | -1,0% |
| Lublin | 4601 zł | -1,3% | -2,6% |
| Łódź | 3928 zł | 7,3% | 0,6% |
| Olsztyn | 4200 zł | -3,8% | -1,3% |
| Poznań | 5353 zł | -2,1% | -1,1% |
| Szczecin | 4140 zł | -3,2% | -7,4% |
| Warszawa | 7360 zł | 3,2% | 2,8% |
| Wrocław | 5524 zł | -0,5% | 0,4% |
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Średni metraż mieszkań kupowanych przez klientów Home Brokera i Open Finance, mieści się w zakresie od 47 do 59 metrów kwadratowych. Największe lokale nabywają mieszkańcy Torunia (59 m2) i Wrocławia (58 m2). Na ponad 55-metrowe lokale decydują się także szczecinianie zielonogórzanie (po 56 m2). Z tym, że w najlepszej sytuacji są mieszkańcy Torunia, bo średni koszt 59-metrowego lokum wynosi tam nieco ponad 171 tys. zł, podczas gdy za 58 metrów wrocławianin musi zapłacić blisko 40 proc. więcej, czyli prawie 235 tys. zł.
W mniejszych mieszkaniach gustują mieszkańcy Olsztyna (47 m2) oraz Lublina i Poznania (po 50 m2). W najlepszej sytuacji pod tym względem są katowiczanie, dla których 53-metrowe mieszkanie oznacza wydatek średnio w wysokości 147,5 tys. zł. W najgorszej sytuacji są oczywiście mieszkańcy największych miast. W Warszawie na 53 m2 trzeba wydać przeciętnie prawie 316 tys. zł, czyli ponad dwa razy więcej niż w Katowicach.
Komentarz i prognoza
Polski rynek nieruchomości znajduje się w ostatnich kwartałach pod wpływem wielu czynników, które mają zróżnicowany wpływ na lokalne rynki. Stąd, mimo stabilizacji cenowej w skali kraju, w poszczególnych miastach ceny wahają się, czasami nawet o więcej niż 5 proc. w skali roku. Znaczenie ma na przykład program Mieszkanie dla Młodych, który w niektórych miastach (Bydgoszcz, Łódź) ciągnie ceny w górę za sprawą limitu cenowego wyższego od cen rynkowych, a w innych (Warszawa, Wrocław) je obniża, gdyż deweloperzy są zmuszeni do obniżek cen za sprawą niskich limitów.
Ogólnopolska stabilizacja cen powinna trwać jeszcze przez kilka miesięcy. Większe zainteresowanie zakupami na rynku mieszkaniowym (a co za tym idzie i wzrost cen) może pojawić się w listopadzie i grudniu, gdy nad kupującymi zacznie ciążyć widmo kolejnych zmian w zasadach udzielania kredytów hipotecznych. Od początku stycznia 2015 r. kupujący nieruchomość na kredyt będą musieli wykazać się co najmniej 10-proc. wkładem własnym (dziś jest to 5 proc.), a w połączeniu z opłatami transakcyjnymi oznacza to, że trzeba będzie dysponować nawet 20 proc. gotówki.
Marcin Krasoń, Home Broker,nr tel. 609 980 403
marcin.krason at homebroker dot pl
Bernard Waszczyk, Open Finance, nr tel. 697 891 190