Stosunkowo niewielkie spadki średnich cen ofertowych mieszkań powodują rosnący rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających, a możliwościami wciąż kurczącego się grona klientów zainteresowanych ich zakupem. Już nie tylko trudności z uzyskaniem kredytu, ale też rosnące koszty życia i narastające obawy przed tym, co przyniesie nowy rok, powodują, że popyt wciąż słabnie, a pula ofert czekających na klientów rośnie – wynika z najnowszego raportu portalu nieruchomości domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
Ceny ofertowe mieszkań spadają powoli
Mimo ograniczonego popytu na sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego wciąż nie widać spektakularnego spadku cen. Oferenci, zwłaszcza ci dopiero wchodzący ze swoimi ofertami na rynek, wykazują silne przywiązanie do stawek, za które trudno cokolwiek sprzedać.
W ciągu ostatniego miesiąca średnie ceny ofertowe w największych polskich miastach zmieniły się nieznacznie w Poznaniu spadły o 1,3%, w Lublinie o 1,2%, podczas gdy w Gdańsku wzrosły o 0,9%. Zmiany na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy też nie oszałamiają. Choć we Wrocławiu przez ten czas mieszkania staniały o 8,1%, czyli średnio o 525 zł na metrze kwadratowym, to w innych miastach ci, którzy odwlekli zakup o rok, zyskali już znacznie mniej w Krakowie 366 zł, Kielcach 290 zł, a w Gdyni tylko 41 zł na każdym metrze kwadratowym.
Minimalnie wyższa niż przed rokiem jest aktualna średnia cena ofertowa w Rzeszowie o 56 zł. W Gorzowie Wlkp. i Bydgoszczy stawki pozostały bez zmian; 2-, 3-złotowe różnice mieszczą się w granicach błędu statystycznego.
Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań w wybranych miastach Polski
Kredyty nowe: Odrodzenie Rodziny na Swoim
Narodowy Bank Polski podał, że w III kwartale zaostrzenie polityki kredytowej przeprowadziło prawie 40 proc. banków, a zasad nie zmieniła połowa instytucji z tego wynika, że łatwiej o kredyt jest w nieco więcej niż co dziesiątym banku. Dla klientów oznacza to dalszy wzrost marż kredytowych oraz podwyższenie wymagań dochodowych i roli wkładu własnego.
Spada także dostępność kredytowa. Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, obniżył się w ostatnim miesiącu o 0,38 pkt (0,33 proc.). W porównaniu do października ubiegłego roku wskaźnik jest niżej o 2,41 pkt (2,09 proc.).
Jest tylko jeden segment rynku, w którym ostatnio nie widać osłabienia to kredyty w ramach rządowego programu Rodzina na Swoim. O preferencyjne kredyty (rząd przez osiem lat dopłaca połowę odsetek kredytowych) można ubiegać się tylko do końca grudnia, nic więc dziwnego, że już teraz widać wzmożony ruch w tym segmencie. W październiku Bank Gospodarstwa Krajowego rozliczył 5131 takich kredytów i był to najlepszy wynik w tym roku. Szczególnym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości na rynku wtórnym, których kupiono dwa razy więcej niż przeciętnie w poprzednich miesiącach.
Kredyty spłacane: jest taniej
Klienci spłacający kredyty hipoteczne w złotych w końcu doczekali się obniżki stóp procentowych. Na listopadowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy o 25 pb. 3-mies. WIBOR (stawka decydująca o oprocentowaniu kredytów hipotecznych) kontynuuje rozpoczęte w wakacje obniżki, w ciągu ostatniego miesiąca spadł z 4,80 do 4,65 proc., co przy kredycie na 300 tys. zł przekłada się na miesięczną oszczędność na poziomie 29-30 zł (1,5-1,6 proc.). W dłuższej perspektywie korzyści są znacznie większe. Od lipca rata takiego kredytu spadła o prawie 100 zł (czyli niemal 5 proc.).
Z kolei Rada Europejskiego Banku Centralnego stóp nie zmieniła, ale stawka EURIBOR notuje najniższe poziomy w historii, co sprawia, że i raty kredytów w euro uwierają mniej. Składając razem spadek EURIBOR-u i umocnienie złotego do euro okaże się, że kredytobiorca, który w listopadzie ubiegłego roku pożyczył w euro 300 tys. zł na 30 lat płaci teraz ratę na poziomie 1105 zł podczas gdy pół roku temu było to 1202 zł, a rok temu 1384 zł.
LIBOR CHF, czyli stawka decydująca o oprocentowaniu kredytów we franku szwajcarskim spadać nie spada, bo jest tak nisko, że za bardzo nie ma możliwości ku dalszym obniżkom, raty kredytów zależą więc głównie od wahań kursu franka. W ostatnim miesiącu jego notowania wzrosły o ok. 10 gr. (czyli 2,7 proc.), co przekłada się na ratę kredytu na 300 tys. zł wyższą o 40-45 zł.
Żeby sprzedać trzeba odjąć
Właściciele oferujący obecnie mieszkania na sprzedaż nie mają powodów do optymizmu łączna pula ofert dostępnych na rynku pierwotnym i wtórnym jest dużo większa niż liczba klientów wykazujących zainteresowanie zakupem M. Znalezienie nabywcy na oferowany lokal jest coraz trudniejsze, a uzyskanie pierwotnie oczekiwanej ceny praktycznie nierealne. Aby zamienić posiadaną nieruchomość na gotówkę trzeba iść na zdecydowane ustępstwa wobec klienta – wynika z badań preferencji klientów prowadzonych przez portal domy.pl. Potwierdzają to również pośrednicy nieruchomości, którzy już na etapie przyjmowania ofert do sprzedaży sugerują właścicielom obniżenie ceny ofertowej.
Obecnie, w większości przypadków, wystawienie lokalu do sprzedaży nawet za średnią cenę skalkulowaną na podstawie porównania cen podobnych ofert z okolicy nie wywołuje zainteresowania ze strony klientów. Aby oferta została dostrzeżona przez poszukujących, musi się wyróżniać albo szczególnymi walorami (np. świetna lokalizacja, wysoki standard wykończenia, idealny rozkład pomieszczeń, itd.), albo zdecydowanie atrakcyjniejszą ceną. W przeciwnym razie próba sprzedaży praktycznie skazana jest na niepowodzenie. Dlatego, choć ciężko jest się z tym pogodzić, myśląc o sprzedaży mieszkania i cenie, za którą ma to nastąpić, już na wstępie trzeba odjąć od niej ok. 10%, a nie tak, jak to miało miejsce jeszcze do niedawna, dodać 15% na ewentualny upust. Czasy się zmieniły, a wraz z nimi zmieniły się realia na rynku sprzedaży mieszkań. Klienci oczekują dodatkowych upustów od cen, ale nie od tych wysokich lub średnich, lecz tych, które już są od nich niższe.
Mało chętnych na 100 m2 i więcej
W październiku przedmiotem poszukiwań ponad połowa klientów (53,6%) na zakup mieszkań były lokale o powierzchni do 50 m2 wskazują wyniki badania przeprowadzonego przez portal domy.pl.
Prawie co trzeci poszukujący zainteresowany był lokalem większym mierzącym od 50 do 70 m2, a co dziewiąty mierzącym od 70 do 100 m2. Zakup mieszkania dużego, o powierzchni przekraczającej 100 m2 zadeklarowało w październiku tylko 3,3% klientów.
Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań w wybranych miastach Polski
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, domy.pl – część nieruchomościowa
m.drogomirecki@melog.com, kom. 602 649 550
Marcin Krasoń, Open Finance – część kredytowa
analizy@open.pl, kom. 609 980 403
Raport został przygotowany na podstawie danych z 21488 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości domy.pl w październiku br. oraz danych Open Finance.
Źródło: domy.pl