Większość Polaków zarabia poniżej średniego krajowego wynagrodzenia. Expander policzył więc jak wygląda dostępność mieszkania dla małżonków, którzy otrzymują po 80% przeciętnej pensji. Okazuje się, że jeszcze w 2008 r. w ogóle nie było ich stać na własne mieszkanie. Rata wtedy stanowiłaby bowiem aż 65% ich dochodów. Obecnie mogą już zamieszkać „na swoim”, jednak comiesięczne zobowiązanie pochłania 1/3 ich płacy.
W październiku zapewne spadną stopy procentowe, zatem udział ten jeszcze może się zmniejszyć. Z zakupem nie powinni jednak zwlekać zbyt długo, ponieważ od stycznia istotnie wzrośnie obowiązkowy wkład własny.
Po publikacji danych GUS-u dotyczących średniego wynagrodzenia wiele osób denerwuje się, że nie zna nikogo, kto otrzymuje tak wysoką pensję. Problem polega bowiem na tym, że średnią zawyżają wysokie wynagrodzenia nielicznych, najlepiej zarabiających. W rezultacie większość Polaków zarabia poniżej przeciętnej. Z tego względu postanowiliśmy sprawdzić jak zmieniała się w ostatnich sześciu latach sytuacja rodziny, w której małżonkowie zarabiają po 80% średniej pensji (w sektorze przedsiębiorstw). Założyliśmy również, że planują zakup mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 50 mkw. oraz że posiadają minimalny (5%) wkład własny. Kredyt chcą zaciągnąć na 25 lat.
W 2008 r. kredyt był znacznie większym wydatkiem
Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że w ostatnim czasie ich sytuacja uległa istotnej poprawie. Jeszcze w 2008 r. w ogóle nie było ich stać na mieszkanie. Nieruchomości wtedy były znacznie droższe, a wynagrodzenia niższe. Rata kredytu stanowiłaby wtedy aż 65% ich dochodów, a po jej opłaceniu rodzinie zostałoby jedynie 1 274 zł. Z tej kwoty musieliby jeszcze uregulować czynsz, prąd oraz inne opłaty, a także kupować żywność. Sprostanie temu zadaniu wydaje się mało prawdopodobne. Trzeba jednak dodać, że mogli oni obniżyć ratę zaciągnąć kredyt na dłuższy okres. Wtedy przepisy pozwalały bowiem na udzielanie ich nawet na 50 lat (obecnie max. 35 lat).
Obecnie łatwiej z kredytem
Sytuacja takiej rodziny wygląda obecnie znacznie lepiej. Stać ją już na kredyt. Dzięki spadkowi cen mieszkań i niższemu oprocentowaniu znacznie niższa jest rata zobowiązania. Obecnie wynosi 1 534 zł, podczas gdy w 2008 r. aż 2 323 zł. Ponadto ich dochody wzrosły o blisko 850 zł. Niestety na ratę kredytu muszą jednak przeznaczyć znaczną część swoich dochodów – nieco ponad jedną trzecią (34%). Powinno im jednak wystarczyć pieniędzy na życie, bowiem pozostanie do dyspozycji 2 913 zł.
Będzie lepiej, ale…
W najbliższym czasie naszej przykładowej rodzinie może być jeszcze łatwiej kupić mieszkanie. Ceny nieruchomości utrzymują się bowiem na stabilnym poziomie. Najprawdopodobniej zostaną natomiast obniżone stopy procentowe, co sprawi, że kredyty będą jeszcze tańsze. Z naszych wyliczeń wynika, że przy założeniu, że wynagrodzenia i ceny mieszkań nie zmienią się, w ich kieszeni może co miesiąc zostawać nawet o 150 zł więcej niż obecnie.
Nie powinni jednak zwlekać z zakupem. Ich kredyt stanieje bowiem nawet jeśli zaciągną go już teraz. Tymczasem od przyszłego roku wzrośnie wymagany do uzyskania kredytu wkład własny. Obecnie należy posiadać 5% ceny mieszkania. Od przyszłego roku banki będę wymagać już przynajmniej 10% wkładu. W rezultacie jeśli nasza rodzina chciałby kupić mieszkanie w 2015 r. to będzie musiała zgromadzić dwukrotnie więcej oszczędności. Obecnie potrzebują niecałych 14 000 zł – od stycznia już prawie 28 000 zł.
Nie muszą się tym martwić jedynie jeśli są młodzi, chcą kupić pierwsze w życiu mieszkanie, a do tego np. w Łodzi. Jeżeli mają mniej niż 35 lat i zdecydują się na nowe mieszkanie, pieniądze na wkład własny mogą dostać dzięki programowi „Mieszkanie dla młodych” (MdM). Niestety w wielu częściach Polski trudno jest kupić mieszkanie w cenie spełniającej ograniczenia programu. Jednym z wyjątków jest Łódź, w której limit ceny w MdM jest wręcz niższy niż średnia cena jaką trzeba zapłacić.
Jak zmieniała się sytuacja małżonków z dochodami po 80% średniej pensji
| Okres | Miesięczny dochód netto naszej rodziny | Oprocentowanie kredytu po jego wypłacie | Cena mieszkania (50 mkw.) |
Rata (przy LTV 95%) |
Ile pieniędzy zostaje na życie | Udział raty w ich dochodzie |
| Sierpień 2008 | 3 597 zł | 7,73% | 324 321 zł | 2 323 zł | 1 274 zł | 65% |
| Sierpień 2009 | 3 750 zł | 8,43% | 306 013 zł | 2 327 zł | 1 423 zł | 62% |
| Sierpień 2010 | 3 905 zł | 6,37% | 323 736 zł | 2 052 zł | 1 853 zł | 53% |
| Sierpień 2011 | 4 110 zł | 6,20% | 314 623 zł | 1 962 zł | 2 148 zł | 48% |
| Sierpień 2012 | 4 216 zł | 6,58% | 290 063 zł | 1 874 zł | 2 341 zł | 44% |
| Sierpień 2013 | 4 299 zł | 4,65% | 279 575 zł | 1 499 zł | 2 800 zł | 35% |
| Sierpień 2014 | 4 447 zł | 4,87% | 279 836 zł | 1 534 zł | 2 913 zł | 34% |
| Po obniżce stóp o 0,25 p.p. |
4 447 zł | 4,62% | 279 836 zł | 1 496 zł | 2 951 zł | 34% |
| Po obniżce stóp o 0,50 p.p. |
4 447 zł | 4,37% | 279 836 zł | 1 458 zł | 2 988 zł | 33% |
| Po obniżce stóp o 0,75 p.p.. |
4 447 zł | 4,12% | 279 836 zł | 1 421 zł | 3 026 zł | 32% |
| Po obniżce stóp o 1 p.p. | 4 447 zł | 3,87% | 279 836 zł | 1 384 zł | 3 062 zł | 31% |
| Opracowanie własne Expander Advisors | ||||||
Jarosław Sadowski
Główny analityk
Expander Advisors