Udział banków hipotecznych w rynku finansowania nieruchomości jest znikomy. Na koniec września 2004 r. przypadało na nie 5,3 proc. kredytów na nieruchomości i tylko 1,9 proc. kredytów mieszkaniowych. Głównym hamulcem rozwoju banków hipotecznych są zupełnie inne podstawy działania.
Banki hipoteczne – w przeciwieństwie do uniwersalnych – obowiązują szczególne normy ostrożnościowe.
Jedynym przywilejem jest prawo emitowania listów zastawnych, które pozwalają na refinansowanie działalności kredytowej. Obowiązujące je ograniczenia powodują, że nie są w stanie zaoferować konkurencyjnej oferty dla klientów detalicznych. Dlatego banki hipoteczne odchodzą od finansowania kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych. Od tego roku Śląski Bank Hipoteczny będzie obsługiwał wyłącznie kredyty na nieruchomości komercyjne realizowane przez podmioty gospodarcze. BRE Bank Hipoteczny zrezygnował z udzielania kredytów mieszkaniowych już w połowie 2004 roku. Kredyty mieszkaniowe pozostają w ofercie Banku BPH Hipotecznego, ale bank koncentruje swoją działalność na pozyskiwaniu klientów z sektora MSP. Tylko jeden Nykredit Bank Hipoteczny jest nastawiony na finansowanie nieruchomości mieszkalnych dla klientów indywidualnych – pisze „Gazeta Prawna”.
Klient detaliczny nie przychodzi do banku hipotecznego, bo wie, że nie jest on w stanie udzielić mu kredytu na równie atrakcyjnych warunkach jak bank uniwersalny. Decydujące znaczenie ma w tym przypadku wysokość kredytu. Tymczasem wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości jest o 15-20 proc. niższa niż wycena rynkowa; dodatkowo banki hipoteczne obowiązują limity dotyczące relacji wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
Według „Gazety Prawnej” banki hipoteczne muszą więc poczekać kilka lat na lepsze czasy, ale na razie będą musiały się zmierzyć z zagraniczną konkurencją, która może powalczyć o duże projekty inwestycyjne, m.in. centra handlowe czy biurowce. Wśród banków zagranicznych, które do Generalnego Inspektoratu Nadzoru Bankowego złożyły notyfikacje o zamiarze podjęcia działalności transgranicznej, jest kilka banków hipotecznych.