Solidne odbicie notowań, jakie od dwóch miesięcy jest udziałem giełdowych deweloperów, jak na razie nie znajduje wiarygodnego potwierdzenia w innych inwestycyjnych segmentach krajowego rynku nieruchomości, przede wszystkim w obrazie koniunktury nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych.
Można jednak dopatrzeć się pierwszych symptomów zmiany tej sytuacji, która prędzej czy później nastąpi, jak zwykle w najmniej oczekiwanym dla inwestorów momencie pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem. W Polsce, gdzie historia samego rynku nieruchomości jest bardzo krótka, pierwsze fundusze nieruchomości powstały zaledwie 8 lat temu. Dziś funkcjonuje ich w naszym kraju 18, a zarządza nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI).
Są to zamknięte fundusze inwestycyjne (FIZ), oferujące inwestorom certyfikaty inwestycyjne. Można je nabyć w czasie oferty publicznej organizowanej przez TFI. W ośmiu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego. Pomimo bardzo słabej płynności, co niestety mocno utrudnia rynkowy handel tymi instrumentami, to właśnie fundusze notowane na GPW odzwierciedlają w pełni wiarygodny, niestety niezbyt obiecujący na dzień dzisiejszy obraz rynkowej koniunktury w rodzimej branży nieruchomościowej. Notowania giełdowe nieruchomościowych FIZ spełniają jednak szczególna rolę z uwagi na ich bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Zarządzający funduszami środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, realizując zysk ze wzrostu ich wartości. Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów, co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność. Wyceny giełdowe są prawie zawsze wyraźnie niższe, średnio nawet o około jedną trzecią od wycen TFI, co oznacza, że na giełdzie są notowane ze znacznym dyskontem.
Sytuacja ta ma jednak charakter przejściowy i wynika z pogłębiającej się rynkowej dekoniunktury, a co za tym idzie z dominującej dziś awersji inwestorów do pośrednich inwestycji nieruchomościowych. Zmiana sentymentu na pozytywny jest tylko kwestią czasu, czego pierwszym symptomem będzie stopniowo malejące dyskonto w notowaniach funduszy nieruchomości, a następnie prawdopodobieństwo ich notowań z premią, tzn. powyżej wyceny TFI. Czy to znaczy, że bessa na rynku certyfikatów nieruchomościowych FIZ w kombinacji z głębokim dyskontem ich notowań to rzadko spotykana okazja inwestycyjna?
– Niestety potwierdzenie takiej tezy nie jest zadaniem łatwym. Od dłuższego czasu sytuacja na runku raczej nie sprzyja osiąganiu zadowalających wyników finansowych z tego typu inwestycji. Zaledwie dwa fundusze w ostatnich trzech latach pozwoliły zarobić więcej niż lokata bankowa. Podczas gdy średnia stopa zwrotu za ten okres w przypadku certyfikatów nieruchomościowych FIZ była bliska zeru, fundusze obligacji dały zarobić ponad 20 proc. a akcyjne nawet 30 – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Z funduszy notowanych na GPW tylko dwa: BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ oraz Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZ AN wyróżniły się wyraźnie dodatnią stopą zwrotu zarówno w trzyletnim jak i krótszym terminie, przynajmniej w odniesieniu do wyceny aktywów netto. Jednak ich giełdowe notowania pozostają od dawna raczej w trendach bocznych niż wzrostowych, pozbawiając ich posiadaczy satysfakcji ze wzrostu wartości portfela inwestycyjnego. Pozostałe giełdowe FIZ nieruchomości to już obraz typowej bessy, gdzie minusy przy najczęściej dwucyfrowych wartościach spadków stóp zwrotu w różnych okresach to na dziś dzień norma. Dla większości inwestorów to znak, że czas na tego typu inwestycje jeszcze nie nadszedł, dla innych, że być może nie nadejdzie w ogóle w przewidywalnym terminie. Czy rzeczywiście?
Tymczasem notowany na GPW austriacki deweloper Warimpex sprzedał w ostatnich dniach funduszowi WestInvest InterSelect warszawski hotel InterContinental za cenę ponad 100 mln euro, czyli wg oświadczenia sprzedającego znacznie powyżej wartości księgowej obiektu. Z kolei największy deweloper notowany na GPW w indeksie WIG20 Glob Trade Centre poinformował o finalizacji sprzedaży kompleksu biurowego na warszawskim Mokotowie – Platinium Business Park. Jednak największa dotychczas tegoroczna transakcja na krajowym rynku komercyjnym miała miejsce w Łodzi, gdzie za kwotę 390 mln euro właściciela zmieniła tamtejsza słynna Manufaktura.
Tego typu ruch na rynku nieruchomości komercyjnych raczej nie jest dziełem przypadku. Mamy tu do czynienia z przebudowywaniem portfeli inwestycyjnych europejskich funduszy nieruchomości, co prawdopodobnie jest zapowiedzią zbliżającego się powoli ożywienia w tym segmencie rynku. Prędzej czy później musi to znaleźć przełożenie także na wycenę rodzimych FIZ nieruchomości.
Z pewnością kiedyś nadejdzie idealny moment na zakup inwestycyjny nieruchomościowych certyfikatów. Trudno jednak przewidzieć dokładnie, kiedy to nastąpi. Poza tym istotnym mankamentem rodzimego rynku funduszy nieruchomości jest jego niedostateczna dojrzałość w odniesieniu do swoich odpowiedników na rozwiniętych rynkach finansowych. Powoduje to, że ryzyko inwestycyjne jest w przypadku tych instrumentów w Polsce znacznie wyższe, a szanse osiągnięcia ponadprzeciętnych zysków znacznie mniejsze pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Natomiast niezaprzeczalną zaletą funduszy nieruchomości jest możliwość inwestowania w nie stosunkowo małych kwot na rynku nieruchomości, w stosunku do jednostkowej ceny nawet niewielkiej nieruchomości, np. kawalerki. W mało skomplikowany sposób taką inwestycję otwieramy, a następnie w dowolnym momencie możemy zamknąć. Fundusze nieruchomości stanowić mogą dobry element dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, stanowiąc jego kilkuprocentowy udział.
Nie są to jednak inwestycje dla każdego. Inwestowanie w fundusze nieruchomości wymaga dużej wiedzy na temat wszystkich czynników, które mają wpływ na wzrost lub spadek wartości ich certyfikatów, a lista ich niestety nie jest krótka. Wpływ na ich wycenę mają m.in. koniunktura na rynku nieruchomości tak komercyjnych jak i mieszkaniowych, perspektywy branży, umiejętny dobór aktywów, a nawet w dużym stopniu notowania złotego do Euro. Dlatego też fundusze nieruchomości nie są najbardziej popularne w Polsce, a ich udział w aktywach TFI wynosi zaledwie 2,5 procent.
Jednak nawet pomimo ograniczonego znaczenia dla rynku kapitałowego, zdecydowanie warto przynajmniej obserwować ten segment rynku funduszy inwestycyjnych. O ile, bowiem ostatni mocny wzrost giełdowego subindeksu WIG-deweloperzy może mieć różne zarówno przyczyny, jak i przebieg czy finał, to wyraźne odreagowanie na rynku nieruchomościowych FIZ będzie pewnym symptomem bliskiego przesilenia na krajowym rynku nieruchomości, nie tylko komercyjnych, ale także mieszkaniowych podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
/Rynekpierwotny.com