Czy warto kupić zadłużone mieszkanie? I czy to w ogóle bezpieczne? Odpowiadamy – oczywiście. W takim wypadku należy jednak dokładnie zbadać historię lokalu oraz jego bieżący stan prawny.
„Zadłużone” nieruchomości znaleźć można dziś wszędzie – w ofertach biur nieruchomości, w serwisach internetowych oraz wśród prywatnych ogłoszeń osób, które z powodu trudnej sytuacji finansowej nie poradziły sobie ze spłatą kredytu mieszkaniowego (na przykład w wyniku nagłej zmiany kursu waluty, w której zaciągnięto kredyt). Przyczyną kłopotów finansowych właściciela nieruchomości może też być egzekucja komornicza z tytułu wysokich zaległości w ZUS czy urzędzie skarbowym (w przypadku działalności gospodarczej), a także – trudna sytuacja rodzinna (śmierć jednego z kredytobiorców).
Co zatem dzieje się z lokalem, którego właściciel nie potrafi utrzymać?
– Nieruchomość taka trafia na sprzedaż lub w ręce komornika, który wszczyna postępowanie egzekucyjne – wyjaśnia Marcin Gaj, doradca finansowy z firmy Alex T. Great. – Cena zadłużonej i wystawionej na sprzedaż nieruchomości jest zwykle znacznie niższa, niż podobne oferty na rynku, różnica może sięgać nawet do 30 proc. Obniżając cenę, dłużnicy starają się odzyskać całość lub choćby większą część środków, dzięki którym będą mogli spłacić swoje długi.
A jak sprawdzić, czy z takim zakupem nie wiąże się żadne ryzyko?
– Najrozsądniej jest udać się do doradcy finansowego, który dokona weryfikacji stanu prawnego takiego lokalu – tłumaczy Marcin Gaj. – Sprawdzamy przede wszystkim wszystkie zapisy księgi wieczystej, by uzyskać w ten sposób komplet informacji o tym, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości oraz upewnić się, że wszelkie zapisy w dokumentach zgodne są ze stanem faktycznym lokalu. Mam tu na myśli weryfikację zapisów dotyczących prawa własności, powierzchni użytkowej oraz rzeczywistej ilości pomieszczeń w tej nieruchomości. Najważniejsze zaś jest to, by dokładnie sprawdzić, czy nie istnieją żadne prawa, roszczenia i ograniczenia, które uniemożliwiałyby w przyszłości swobodne dysponowanie tym lokalem przez przyszłego nabywcę. Trzeba też pamiętać o ewentualnych zapisach hipotecznych, które także mogą dotyczyć takiej nieruchomości.
Rolą doradcy finansowego, który reprezentuje przyszłego nabywcę, jest także analiza opłacalności takiego zakupu. – Porównuję cenę zadłużonego lokalu ze średnią cen nieruchomości w tej samej lokalizacji, sprawdzam wiek i stan techniczny budynku, by upewnić się, że zakup takiego mieszkania naprawdę się opłaca. Zawsze w takiej sytuacji dokonuję też oględzin, bo jest to najlepszy sposób, by przekonać się, w jakim stanie jest lokal wystawiony na sprzedaż – zaznacza doradca z Alex T. Great.
Jeśli wszystko się zgadza i zapadnie decyzja o zakupie zadłużonej nieruchomości, doradca finansowy przedstawia listę dokumentów, które pozwolą skutecznie nabyć takie mieszkanie. Jest to m.in. zaświadczenie wydane przez komornika (lub inną insynuację – ZUS, bank, spółdzielnię mieszkaniową) wskazujące stan zaległości. Dokument taki dostarczyć powinien zbywca, a pojawić się w nim musi też numer konta do całkowitej spłaty zobowiązania oraz zgoda na wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji komorniczej lub hipoteki banku. Dodatkowo, jeśli lokal obciążony jest hipoteką, zadłużony kredytobiorca winien – na prośbę przyszłego nabywcy – dostarczyć zaświadczenie wydane przez kredytujący go bank potwierdzające fakt udzielenia kredytu oraz aktualne saldo zadłużenia do całkowitej spłaty kredytu. Dokument taki powinien zawierać także numer rachunku technicznego (bez dostępu kredytobiorcy) oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zaległości wobec banku przez przyszłego nabywcę.
Dodajmy, że mowa tu o zakupie nieruchomości na kredyt. W takiej sytuacji doradca finansowy, oprócz analizy stanu prawnego i technicznego nabywanej nieruchomości, ma także dodatkowe zadanie – pomoc przyszłym właścicielom w pozyskaniu dobrego kredytu mieszkaniowego. – Podobnie, jak ma to miejsce w przypadku lokali nabywanych na rynku pierwotnym czy wtórnym, badam zdolność kredytową moich klientów, starając się znaleźć dla nich możliwie najlepszą, najkorzystniejszą ofertę kredytu mieszkaniowego – wyjaśnia Marcin Gaj z Alexa. – W tak szczególnej sytuacji zwykle aranżuję kilka spotkań z zadłużonym zbywcą, by wyjaśnić mu, jak będzie przebiegał cały proces zakupu-sprzedaży i przekazania lokalu. Takie spotkania dają też możliwość przekazania pełnej informacji o tym, jakie dokumenty niezbędne do zakupu musi nam dostarczyć zbywca.
Gdy cały proces analizy i wnioskowania kredytowego przebiegnie pomyślnie, bank, w którym nowy nabywca zaciąga kredyt, przekazuje (zwykle – w transzach) ustaloną sumę do komornika oraz do banku, w którym zbywca ma hipoteczne zobowiązanie. Nim to nastąpi, analityk bankowy podaje warunki niezbędne do zamknięcia całej transakcji – konieczne jest między innymi dostarczenie przez zbywcę wszystkich aktualnych zaświadczeń, o których mowa była powyżej. Bez nich nie dojdzie do podpisania umowy kredytowej oraz wypłaty kredytu. Dokumenty takie będą też wymagane przez notariusza podczas sporządzania ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.
A jak „technicznie” wygląda uruchomienie i obsługa takiego kredytu?
Pierwsza transza trafia zwykle do komornika lub instytucji, w których zbywca jest hipotecznie zadłużony. A gdy dług wobec powyższych zostanie uregulowany, bank uruchamia pozostałe środki, przekazując je na konto wskazane przez zbywcę (w przypadku niektórych banków wypłata odbywa się jednocześnie – zarówno na konto komornicze, jak i konto zbywcy).
Trzeba zaznaczyć, że bank może nie zechcieć skredytować zakupu zadłużonej nieruchomości. Powodem takiej sytuacji może być, dla przykładu, zły stan techniczny mieszkania. Wiąże się to wówczas z podniesieniem kwoty kredytu o wartość umożliwiającą wykonanie remontu.
Pamiętajmy też, że w przypadku zakupu mieszkania niezbędny jest dokument wskazujący liczbę osób zameldowanych w takim lokalu. A jeśli mieszkanie, które chcemy nabyć, jest mieszkaniem spółdzielczym, zbywca powinien dostarczyć dokument potwierdzający brak zaległości czynszowych wobec spółdzielni. Jeżeli nabywca zdecyduje się spłacić taką zaległość w imieniu dłużnika, suma ta traktowana jest jako wkład własny kredytu mieszkaniowego. I oczywiście zawsze żądajmy od zbywcy zaświadczenia potwierdzającego wymeldowanie wszystkich osób, które mogłyby w przyszłości stanowić przeszkodę w swobodnym dysponowaniu nabywanym przez nas lokalem.
A jeśli to wszystko, o czym piszemy powyżej, wydaje się zbyt skomplikowane, mamy dobrą radę – w przypadku zakupu tańszej, ale zadłużonej nieruchomości, warto poprosić o pomoc doradcę finansowego. Jego doświadczenie i wiedza gwarantuje, że zakup taki będzie rzeczywiście bezpieczny pod względem formalnym i prawnym. A jeśli dobrze wybierzemy doradcę, można liczyć także na to, że i cena lokalu będzie naprawdę atrakcyjna.
Tomasz Kulpa
Alex T. Great Doradcy Finansowi