Na podstawie bazy danych ofert sprzedaży mieszkań na terenie Warszawy pochodzących z serwisu GazetaDom.pl i modelu opracowanego przez REAS wyliczyliśmy procentowy wpływ poszczególnych czynników na cenę metra kwadratowego na rynku wtórnym.
W badaniu uwzględniono wpływ ośmiu czynników. Spośród nich największe, a zarazem negatywne znaczenie miał fakt, czy budynek powstał w latach 70’ – 80’ (czyli, czy został wybudowany z wielkiej płyty) – jeżeli odpowiedź na to pytanie jest pozytywna, cena mieszkania spada średnio o16%. Istotnym czynnikiem tym razem pozytywnie wpływającym na cenę jest mała odległość od stacji metra (do 1km) – jej wpływ na cenę wynosi średnio prawie 15%.
Jeżeli w odległości poniżej 500m od budynku znajduje się park, za mieszkanie zapłacimy średnio 5,5% więcej. Zaznaczyć jednak należy, że dla młodych małżeństw z dziećmi bliskość parku ma z pewnością dużo większe znaczenie. Z kolei dla młodych zapracowanych singli bliskość ta praktycznie nie ma znaczenia, stąd średnia waga wyniosła jedynie +5,4%.
Znajdujący się w pobliżu mieszkania cmentarz może obniżyć jego cenę o ponad 5%. Jeśli natomiast w sąsiedztwie (do 200m) przebiega linia kolejowa bądź znajduje się teren przemysłowy cena automatycznie spada średnio o 2%.
Cena kształtuje się na różnych poziomach w zależności od kondygnacji mieszkania. Im wyższe piętro tym cena jest nieco niższa – średnio o 0,1%. Jest to sytuacja zupełnie odwrotna aniżeli na rynku pierwotnym, na którym proporcjonalnie więcej zapłacimy za wyższą kondygnacje. Jak zatem możemy wytłumaczyć spadek ceny lokalu spowodowany wyższym piętrem na rynku wtórnym? Prawdopodobnie niechęć ta wynika ze strachu przed awarią windy lub innymi niedogodnościami związanymi z wysokością w przypadku starych wieżowców. Wyjątek od tej reguły, stanowi mieszkanie znajdujące się na parterze, jest ono zawsze średnio o kilka procent tańsze niż mieszanie znajdujące się na pierwszym piętrze.
Zmienną, która najogólniej odzwierciedla jakość lokalizacji, jest odległość od centrum. Wyliczony za pomocą modelu wskaźnik oznacza, że w miarę oddalania się od centrum z każdym kolejnym kilometrem cena metra kwadratowego mieszkania spada średnio o 1,9%.
Wyżej wymienione czynniki w znacznym stopniu kształtują ostateczny poziom ceny. Jednakże stanowią dopiero 30% wszystkich jej składników. W głównej mierze na ostateczną cenę mieszkania wpłynie jego rozkład oraz jakość wykończenia.
Monika Bazyl
Analiza REAS na podstawie danych z serwisu GazetaDom.pl