Z opublikowanych cokwartalnych statystyk dotyczących wyników sprzedaży wytypowanych przez PAP ośmiu czołowych deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW wynika, że tegoroczny wzrostowy trend sprzedaży branżowych tuzów ma się coraz lepiej. Z drugiej strony coraz głośniejszy staje się casus pary wrocławskich deweloperów, oczekujących na wyrok sądu, do którego wpłynęły wnioski o ich upadłość – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Przesilenie potwierdzone?
Trzeci kwartał potwierdził pozytywne tendencje w statystykach sprzedażowych wiodących krajowych deweloperów, które dość nieoczekiwanie zaznaczyły się w połowie br. W trzech zakończonych kwartałach tego roku przedmiotowa ósemka firm sprzedała w sumie 5263 mieszkania, co daje wynik lepszy o prawie jedną czwartą od osiągniętego w analogicznym okresie 2012 roku. Jeszcze lepiej prezentuje się progres liczony rdr za ostatni kwartał. Od lipca do września br. sprzedaż wyniosła 2094 lokale, co wobec wyniku na poziomie 1464 w trzecim kwartale ubiegłego roku daje poprawę na poziomie aż 43 procent(!). Co jest nie bez znaczenia, zeszłoroczny rezultat był dość aktywnie wspierany wygasającą Rodziną na swoim. Świadczy to o tym, że ożywienie zaobserwowane na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce kilka miesięcy temu nie tylko ma się całkiem nieźle, ale wręcz coraz lepiej. Tym samym najprawdopodobniej mamy do czynienia z pierwszym wiarygodnym i potwierdzonym sygnałem ożywienia w branży mieszkaniowej – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Na uwagę zasługuje też fakt, że znaczna poprawa statystyk sprzedażowych giełdowych deweloperów dokonuje się w środowisku braku rządowych programów subsydiujących zakupy mieszkań. Brak tego typu dodatkowych stymulatorów w połączeniu z kiepskimi perspektywami gospodarczymi kraju, wysokim i rosnącym bezrobociem, to tylko wybrane argumenty skutecznie negujące jakiekolwiek optymistyczne prognozy dla biznesu deweloperskiego pod koniec ubiegłego roku.
Zestawienie sprzedaży głównych deweloperów giełdowych w 3 kw. br. vs. 3 kw. 2012
Źródło: RynekPierwotny.com na podst. PAP
Tymczasem sytuacja rynkowa w ciągu ostatnich miesięcy ulega systematycznej poprawie. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest spadek krajowych stóp procentowych do historycznie niskich poziomów, co pozytywnie wpływa na ożywienie rynku kredytów hipotecznych z jednej strony, z drugiej zaś zachęca posiadaczy coraz niżej oprocentowanych lokat do przenoszenia kapitałów na rynek nieruchomości. Stąd w ostatnich miesiącach istotny ilościowy wzrost klientów gotówkowo-inwestycyjnych w biurach sprzedaży rodzimych deweloperów -pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Kolejnym czynnikiem wspomagającym biznes deweloperski jest poprawa sytuacji gospodarczej, dająca nadzieję na zaistnienie w średnim terminie absolutnie podstawowego warunku właściwego przyśpieszenia koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych – odwrócenia długoterminowego trendu wzrostowego poziomu bezrobocia. W końcu nie bez znaczenia jest też fakt najniższych od szczytu boomu cen mieszkań z pierwszej ręki, których dalszy spadek – w opinii coraz to liczniejszej rzeszy potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży – znalazł się pod dużym znakiem zapytania.
W tych warunkach trudno jest znaleźć racjonalne argumenty przemawiające za ewentualnością odwrócenia dobrej passy rynku pierwotnego mieszkań, przynajmniej w części przypisanej rynkowym „dominatorom”. W ostatnich tygodniach roku popyt powinni generować nabywcy dążący do uniknięcia obligatoryjnego wkładu własnego kredytu hipotecznego, jaki będzie obowiązywał od początku przyszłego roku. Także od stycznia 2014 ruszy nowy program dopłat MdM, z dobrodziejstw którego co prawda różni deweloperzy skorzystają w różnym stopniu, najważniejsze jednak, że z pewnością żaden z nich nie straci – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Wyjątki potwierdzające regułę?
Systematyczną poprawę klimatu pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki psują jednak problemy dwóch wrocławskich deweloperów, mniejszego As-Bau oraz notowanego od kilkunastu lat na giełdzie, a co gorsza jednego z bardziej rozpoznawalnych na rynku branżowych tuzów – Ganta Development. W obu przypadkach w sądach leżą wnioski o upadłość likwidacyjną spółek złożone przez ich wierzycieli, a także o upadłość układową złożone przez same spółki.
W pierwszym przypadku „życiowy problem” może stać się udziałem ponad setki rodzin zamieszkujących w nabytych od dewelopera nieruchomościach bez aktów notarialnych przenoszących własność. Wskutek raczej niemożliwej do uniknięcia upadłości dewelopera zasiedlone już od dawna mieszkania mogą stać się częścią masy upadłościowej, z której zostaną realizowane zobowiązania dewelopera – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Z kolei Gant Development to historia z nieco innej bajki. W tym przypadku zarząd spółki zapewnia, że jej majątek przewyższa zobowiązania o całe 200 mln złotych, wobec czego zarówno nabywcy mieszkań jak i wierzyciele spółki mogą spać spokojnie.
Nie wszyscy jednak śpią spokojnie, skoro na giełdowym rynku obligacji Catalyst wycena niektórych serii obligacji korporacyjnych Ganta zjechała do zaledwie jednej trzeciej wartości nominalnej. Jeżeli faktycznie dojdzie do bankructwa dewelopera jeszcze nie tak dawno aspirującego do miana branżowego lidera, w jakimś stopniu, miejmy nadzieję mniejszym niż większym, ucierpi cała krajowa deweloperka.
Przede wszystkim może pojawić się przynajmniej okresowa awersja inwestorów do obejmowania obligacji korporacyjnych firm deweloperskich, ale w dalszej kolejności także siostrzanej budowlanki, a być może jeszcze innych branż. Spowoduje to więc prawdopodobnie pewne perturbacje w pozyskiwaniu kapitału poprzez emisję obligacji także przez wiarygodne finansowo podmioty gospodarcze. Ucierpi też na tym w jakimś stopniu reputacja i wiarygodność dojrzewającego w bólach giełdowego rynku Catalyst, na którym Gant ze swoim długiem w wymiarze dziesiątków milionów złotych brylował w ostatnich czasach, a który teraz może zostać uznany tak przez inwestorów instytucjonalnych jak i indywidualnych, przynajmniej na jakiś czas, za „pole minowe” krajowego rynku finansowego – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Samo nasuwa się pytanie, w jaki sposób mogło dojść do sytuacji polegającej na tym, że na wyraźnie odzyskującym oddech pierwotnym rynku mieszkaniowym, w środowisku coraz to lepiej prosperujących większych firm deweloperskich, jedna z bardziej rozpoznawalnych i renomowanych spółek staje wprost na krawędzi bankructwa? Trudno to wyjaśnić inaczej, jak tylko wskazując na zasadę wyjątku potwierdzającego regułę.
WIG – deweloperzy na fali
Optymistyczne prognozy dotyczące najbliższej przyszłości deweloperów potwierdza koniunktura giełdowa branży mierzona indeksem WIG-deweloperzy. Wskaźnik po osiągnięciu w połowie czerwca lokalnego szczytu na poziomie 1598 punktów przez 3 miesiące pozostawał w korekcie aż do połowy września, kiedy to ruszył ponownie do góry osiągając poziom 1563 punktów, a więc zaledwie 2 procent poniżej czerwcowej górki, która w niedalekiej przyszłości na fali rynkowego optymizmu powinna zostać przekroczona. Taka sytuacja coraz częściej skłania analityków giełdowych do wyrażania coraz bardziej pochlebnych opinii o średnioterminowych perspektywach notowanych na GPW spółek deweloperskich, a także do typowania spośród nich głównych beneficjentów poprawy koniunktury na krajowym rynku mieszkaniowym. Sytuacja ta przypomina w pewnym stopniu tę dokładnie sprzed 4 lat, kiedy to po pamiętnym globalnym krachu finansowym nastąpiło gwałtowne odbicie rynków giełdowych, w tym także rodzimych spółek deweloperskich, którym wieszczono wówczas wyłącznie świetlaną przyszłość. Tymczasem ta okazała się zupełnie inna, w wielu przypadkach, jak choćby te opisane powyżej, mocno traumatyczna. Tym razem jednak historia nie powinna się powtórzyć, a wychodzenie z „drugiego dna” w długoterminowej perspektywie tym razem będzie -miejmy nadzieję – skuteczne i trwałe – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Rynekpierwotny.com