Firmy deweloperskie często umieszczają w umowach sprzedaży mieszkań zapisy, które ograniczają lub wyłączają możliwość dochodzenia przez klienta praw z tytułu rękojmi za wady lokalu. Takie praktyki są niezgodne prawem – pisze Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i w przypadku umów z udziałem konsumentów nie może zostać ograniczona, ani wyłączona. Szczegółowe kwestie, związane z rękojmia za wady budynku zawierają przepisy Kodeksu cywilnego.
Prawa kupującego
Jeżeli mieszkanie/dom ma wady, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca (deweloper) może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów, co wynika z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego. Nie wyłącza to możliwości skorzystania przez kupującego z prawa odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny. Należy dodać, że w przypadku odstąpienia przez kupującego od umowy albo żądania obniżenia ceny z powodu istnienia wady fizycznej rzeczy sprzedanej, może on żądać od sprzedawcy naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności (art. 566 k.c.) – podkreśla Aneta Mościcka z portalu RynekPierwotny.com.
Utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne następuje w przypadku niezawiadomienia dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie 3 lat, licząc od dnia, kiedy rzecz (mieszkanie/dom) została kupującemu wydana.
Przepisy ustawy deweloperskiej zawierają odrębne regulacje dotyczące terminów zgłaszania i usuwania wad mieszkania/domu jednorodzinnego. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest zależna ani od wiedzy, ani od winy sprzedawcy.
Mimo obowiązujących przepisów dotyczących rękojmi, deweloperzy często próbują je obejść i podejmują próby ograniczania swojej odpowiedzialności w tej kwestii.
Jakie naruszenia prawa stwierdza UOKiK?
W dotychczasowej praktyce Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) stwierdził między innymi następujące działania mające na celu ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności deweloperów z tytułu rękojmi:
-
wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad);
-
wyłączenie, bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad, poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper;
-
wprowadzenie rygorystycznych wymogów dotyczących zgłaszania wad z tytułu rękojmi;
-
uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez klienta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku;
-
modyfikacje w kwestii terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi;
-
różnego rodzaju zmiany zakresu pojęcia wady fizycznej budynku.
Są to bezprawne praktyki, naruszające interesy klientów.
Przykładem złamania przez dewelopera przepisów o rękojmi i naruszenia praw kupujących mogą być następujące zapisy w umowie z klientami, które zakwestionował UOKiK:
– „Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez przyszłą stronę kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody dewelopera”.
– „W okresie obowiązywania rękojmi nabywca jest zobowiązany zgłosić spółce wystąpienie wad fizycznych, na piśmie, niezwłocznie po ich stwierdzeniu.()”.
Aneta Mościcka – portal RynekPierwotny.com