Gdy w jakimś kraju zaczyna powstawać najwyższy budynek, to niemal w ciemno można prognozować w nim załamanie gospodarcze. To zależność wysnuta na podstawie badań empirycznych i znana szerzej pod terminem Skyscraper Index, wdzięcznie spolszczona przez niektórych jako „wskaźnik erekcji”. Pozwala on oczekiwać rychłego końca boomu gospodarczego w Chinach.
Nie jest przypadkiem, że w XX wieku budowę wszystkich najwyższych budynków świata kończono w fazie głębokiego kryzysu gospodarczego, choć ich budowniczowie rozpoczynali pracę w warunkach prosperity i hossy na rynku nieruchomości. Pierwszym zaobserwowanym przypadkiem były nowojorskie biurowce Singer Building i Metropolitan Life Insurance Company Tower, których budowa rozpoczęła się tuż przed wybuchem bankowej paniki w roku 1907. Znacznie bardziej spektakularnym przykładem są jednak Empire State Building, 40 Wall Street oraz Chrysler Building ukończone w czasach Wielkiej Depresji lat 30., a których budowę zainicjowano w czasie boomu zakończonego krachem roku 1929. Pierwszy z tej trójki był przez cztery dekady najwyższym budynkiem świata, ale ze względu panujące w nim pustostany przylgnęła doń nazwa Empty State Building. Inwestycja ta zaczęła na siebie zarabiać dopiero 20 lat od ukończenia.
Do czasu ataków z 11 września 2001 roku symbolem gospodarczej dekoniunktury były też dwie wieże World Trade Center wzniesione w latach 1972-73, a więc w czasie pierwszego kryzysu naftowego i dekady stagflacji w Stanach Zjednoczonych. W cykl ten wpisał się chicagowski Sears Tower, oddany do użytku w roku 1974, który przez następne 23 lata dzierżył tytuł najwyższego budynku świata. Nie brakuje także współczesnych przykładów: malezyjski Petronas Twin Towers został ukończony w roku 1997, a więc tuż przed wybuchem kryzysu azjatyckiego.
Źródło: M. Thornton „Skyscrapers and business cycles”
Najnowszym przypadkiem jest 828-metrowa dubajska Burj Khalifa (Wieża Kalifa), oddana do użytku (i wciąż w znacznym stopniu niewykorzystana) w czerwcu tego roku, czyli osiem miesięcy po ogłoszeniu przez Dubaj faktycznej niewypłacalności. W ciągu 20 lat kapitalizmu doczekaliśmy się także polskiego przykładu na prawdziwość tej teorii. W czerwcu 2007 roku – czyli dokładnie w szczycie hossy na rynku nieruchomości i w okresie maksymalnej dynamiki PKB – Leszek Czarnecki rozpoczął budowę wieżowca o nazwie Sky Tower. Wrocławski drapacz chmur miał mieć 220 metrów wysokości i wraz z 38-metrową iglicą byłby najwyższym budynkiem w kraju. Kryzys opóźnił jednak realizację projektu i zmusił jego pomysłodawcę do samodzielnego sfinansowania inwestycji. Termin ukończenia niższej już budowli został przesunięty na 2012 rok.
Wizualizacja kompleksu Sky Tower
Dlaczego drapacze chmur wieszczą krach?
Budowa najwyższych budynków świata rozpoczyna się w samym szczycie cyklu koniunkturalnego. Banki bez ograniczeń udzielają względnie tanich kredytów, co podnosi wartość nieruchomości. Wysokie ceny działek budowlanych w centrach miast sprawiają, że opłaca się budować tylko bardzo wysokie wieżowce. Równolegle dobra koniunktura gospodarcza prowadzi do wzrostu zatrudnienia w przedsiębiorstwach, które poszukują większych biur i podbijają stawki najmu. To z kolei zachęca inwestorów do finansowania budowy wieżowców i kupowania nieruchomości w celach spekulacyjnych. Te wszystkie czynniki sprawiają, że drapacze chmur stają się typowymi objawami przeinwestowania gospodarki. Zaślepieni łatwym finansowaniem i krańcowym optymizmem inwestorzy tracą kontakt z rzeczywistością, stawiając budynki, których tak naprawdę nikt nie potrzebuje.
Ale o tym dowiadujemy się dopiero po czasie, gdy przegrzana gospodarka wchodzi w fazę recesji. Nadwyżka mocy produkcyjnych prowadzi do spadku cen, upadku najmniej rentownych przedsiębiorstw, wzrostu bezrobocia i w konsekwencji do spadku wartości nieruchomości oraz popytu na powierzchnie biurowe. Skala zapaści gospodarczej jest tym większa, im silniejszy i nierozsądny był poprzedzający ją boom.
Obecnie z taką ekspansją gospodarczą mamy do czynienia w Chinach,gdzie powstaje ok. 20 milionów mieszkań rocznie, mimo że ponad 60 milionów lokali stoi pustych. Tymczasem w grudniu deweloper Shanghai Greenland Group ogłosił, że za 4,5 miliarda dolarów planuje postawić 606-metrowy wieżowiec w Wuhanie. Byłaby to trzecia najwyższa budowla świata.
Choć położony nad rzeką Jangcy Wuhan nie cieszy się taką sławą jak oddalony o 900 km Szanghaj, to jest istotnym ośrodkiem gospodarczym w środkowo-wschodnich Chinach. Według danych ONZ konurbacja Wuhanu liczy 8,3 miliona mieszkańców, a samo miasto jest wielkim ośrodkiem przemysłu ciężkiego. Już teraz stoi w nim 10 budynków o wysokości przekraczającej 150 metrów. Ale Shanghai Greenland planuje inwestycję, która przyćmi wszystkie lokalne drapacze chmur. 606-metrowy budynek ma oferować trzy miliony metrów kwadratowych powierzchni biurowej, luksusowe hotele, centrum konferencyjne oraz apartamenty.
Spektakularna inwestycja w Wuhanie, obok budowanej 632-metrowej Shanghai Tower, może zapisać się w historii podobnie jak nowojorskie biurowce sprzed 80 lat. Rosnąca inflacja napędzana przez 20-procentowy wzrost podaży pieniądza, rozkwit budownictwa i spekulacji na rynku nieruchomości dopełniają obrazu sytuacji w Chinach. Taki stan rzeczy trudno określić inaczej niż bańką spekulacyjną, która musi skończyć się krachem. Być może patrzenie w chmury znów okaże się skuteczniejszym sposobem prognozowania gospodarczego niż lektura analiz ekonomistów.
Krzysztof Kolany
Źródło: Bankier.pl