Emigracja, spadek liczby urodzeń, starzenie się społeczeństwa, a także niestabilna sytuacja gospodarcza to tylko niektóre czynniki ekonomiczno-społeczne, które będą miały istotny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości w okresie najbliższych kilku lat.
Czy uda nam się powrócić do sytuacji choćby z roku 2007, kiedy dynamiczny rozwój rynku nieruchomości oraz budownictwa napędzał gospodarkę? Na pewno nie będzie to proste ale mimo wielu negatywnych czynników istnieje szansa na poprawę sytuacji w branży.
Gospodarka przede wszystkim
Rynek nieruchomości podobnie jak inne rynki branżowe jest powiązany z tempem wzrostu gospodarczego kraju. W czasie ostatnich kilkunastu lat mieliśmy okazję przeżyć okresy lepszej i gorszej koniunktury w naszym kraju, obserwowaliśmy także wahania na rynku nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, iż przez cały wspomniany wyżej okres, ceny na rynku nieruchomości rosły a zainteresowanie nieruchomościami utrzymywało się na wysokim poziomie. Wynikało to przede wszystkim z niezaspokojonego przez wiele lat popytu na mieszkania oraz z atrakcyjności naszego rynku dla potencjalnych inwestorów, zwłaszcza od momentu przystąpienia Polski do UE.
Ważnym czynnikiem ekonomicznym, powiązanym ze wzrostem gospodarczym jest aktywność gospodarcza. Ma ona wpływ na rynek nieruchomości przede wszystkim w zakresie popytu. Im szybciej, bowiem rozwija się gospodarka tym większe zainteresowanie rynkiem nieruchomości, szczególnie jego częścią komercyjną.
W szerszej perspektywie aktywność gospodarcza przekłada się na wzrost dochodów ludności, poziom oszczędności oraz sytuację na rynku pracy. Również te, mające charakter ekonomiczny czynniki mają wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Wzrost dochodów ludności wpływa na wzrost ilości sprzedawanych nieruchomości. Kupujący mieszkania mają większe możliwości spłaty zaciągniętych w bankach zobowiązań finansowych.
Warto zauważyć, iż mimo nie zawsze sprzyjających warunków ekonomicznych, rynek nieruchomości rozwinął się przez kilkanaście ostatnich lat a liczba i wartość zmieniających właściciela nieruchomości rosła. Choć oczywiście z wielu względów daleko nam do stanu rynku nieruchomości jaki osiągnęły państwa wysokorozwinięte. Tempo, w jakim będziemy wyrównywać różnice dzielące nas od społeczeństw Zachodniej Europy, może w najbliższych latach przyspieszyć. Poniższa tabela prezentuje wybrane parametry ekonomiczne odzwierciedlające wybrane wskaźniki mające wpływ na rozwój Polski w latach 2010 – 2020.
Tab.1. Wybrane wskaźniki ekonomiczne dla Polski w latach 2010 – 2020
|
|
Pracujący w tys. |
Inflacja % |
Inwestycje % |
PKB % |
|
2010 |
14687 |
3,4 |
11 |
6,1 |
|
2015 |
14979 |
3,4 |
4,8 |
5,0 |
|
2020 |
15232 |
3,2 |
4,7 |
5,0 |
Źródło: www.funduszestrukturalne.gov
Według prognozy makroekonomicznej na lata 2005-2020, zamieszczonej na stronach należącego do Ministerstwa Finansów, portalu funduszestrukturalne.gov, gospodarka naszego kraju w okresie najbliższych lat będzie rozwijać się w tempie około 5% procent rocznie. Autorzy wspomnianego raportu, przewidują także stopniowy spadek bezrobocia do wartości 11,2% w 2020 roku. Oczekiwany jest również spadek inflacji z 3,7% w bieżącym roku do 3,2% w 2020.
Powodem do obaw może być natomiast zmniejszający się poziom wartości inwestycji. W omawianym okresie nastąpi spadek o 2,6%. Biorąc pod uwagę znaczenie kapitału inwestycyjnego dla naszej gospodarki w okresie ostatnich lat, każde zmniejszenie jego wartości może mieć negatywne konsekwencje zarówno gospodarcze jak i społeczne. Spadek wartości inwestycji może także odczuć rynek nieruchomości. Brak zainteresowania branżą ze strony inwestorów zagranicznych przyczyni się do spowolnienia w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych, którego może nie zrównoważyć aktywność inwestorów wewnętrznych.
Nie wszystkie prognozy na najbliższe lata wywołają na rynku nieruchomości tendencje negatywne. Na przykład wzrost liczby osób pracujących do poziomu 15 232 tys. w 2020 roku to pozytywny czynnik dla rynku nieruchomości. Więcej osób czynnych zawodowo, to większy popyt na nieruchomości. Analizując tendencje zachodzące na rynku w przeszłości, istnieje duże prawdopodobieństwo, iż oszczędności finansowe społeczeństwa trafią bezpośrednio lub pośrednio na rynek nieruchomości.
Zmiany społeczne
Omówione wcześniej czynniki ekonomiczne determinują w istotny sposób czynniki społeczne, których znaczenia dla rynku nieruchomości nie sposób nie docenić.
Wśród tej grupy czynników, najbardziej zauważalne są zmiany w stylu życia społeczeństwa. Późniejszy niż jeszcze kilkanaście lat temu start ludzi młodych w dorosłe życie czy przesuwanie w czasie decyzji o założeniu rodziny, to tylko niektóre widoczne przejawy zmiany stylu życia.
Należy jednak zaznaczyć, iż nie zawsze późniejsze opuszczenie domu rodzinnego wynika z przyjętego stylu życia, równie często przyczyny mają podłoże finansowe. Młodym ludziom niezwykle trudno jest i zapewne będzie w najbliższej przyszłości, zgromadzić odpowiednie środki na zakup pierwszego mieszkania lub przynajmniej spełnić wymagania kredytodawców. W konsekwencji, nowe generacje wchodzą na rynek nieruchomości z opóźnieniem i nie przyczyniają się do jego rozwoju.
Od wielu lat obserwujemy zjawisko emigracji. Dotyka ono szczególnie ludzi młodych. Liczba osób, które opuściły Polskę w ostatniej dekadzie sięgnęła kilkuset tysięcy a według niektórych danych przekroczyła 1mln. Znaczenie tego czynnika nie tylko dla rynku nieruchomości ale też dla całej gospodarki jest oczywiste. Opuszczenie kraju przez każdego obywatela powoduje zmniejszenie konsumpcji, spadek wpływów z tytułu podatków a na rynku nieruchomości ubywa potencjalnych klientów, którzy chętniej szukają mieszkań w Szkocji czy Walii niż w swoich rodzinnych stronach.
Mówiąc o czynnikach społecznych, należy także zwrócić uwagę na rosnące dysproporcje zarobkowe społeczeństwa. Pozytywnym zjawiskiem jest powiększanie się ilości ludzi bogatych. Niestety w tym samym czasie zbyt wolno poprawia się kondycja ekonomiczna klasy średniej, która według wszelkich standardów, jest filarem każdej gospodarki.
W tym wypadku wpływ na rynek nieruchomości może być wieloraki. Z jednej strony stopniowo ożywiał się będzie rynek nieruchomości luksusowych, czego przejawy zauważamy obecnie. Wzrasta popularność inwestycji w nieruchomości luksusowe.
Z drugiej strony, potrzeby mieszkaniowe osób średnio zarabiających zaspokajane będą niewielkimi powierzchniami mieszkalnymi. Już teraz największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania jedno i dwupokojowe. Ta tendencja może się pogłębiać w najbliższych latach.
Warto także zwrócić uwagę na zmieniające się funkcje, które spełniają mieszkania. Coraz częściej mieszkanie to nie tylko oaza wypoczynku ale także miejsce pracy. Rozwój technologii IT, możliwość utrzymywania globalnych kontaktów pozwalają na wykonywanie pracy w dowolnym miejscu. Być może za kilkanaście lat projektując nowe mieszkania architekci będą musieli uwzględniać ten nowy rodzaj potrzeb.
Będzie nas coraz mniej
Z dwoma wyżej omówionymi grupami czynników mających wpływ na sytuację społeczno – gospodarczą a co za tym idzie stan rynku nieruchomości, wynika trzecia grupa – czynniki demograficzne.
Czynniki demograficzne, w dłuższej perspektywie czasowej, mają znaczenie największe w kontekście oddziaływania na rynek nieruchomości. O ile bowiem koniunktura rynkowa ulega cyklicznym zmianom a trendy społeczne zmieniającym się tendencjom, zmiany demograficzne następują wolniej a ich odwrócenie wymaga czasu liczonego w pokoleniach.
Jednym z głównych czynników natury demograficznej jest szybko postępujące starzenie się społeczeństwa.
Wyk.1. Procentowe zmiany udziału grupy wiekowej 60+ w całkowitej liczbie mieszkańców Polski w latach 2010 – 2020
Źródło: Biuro Nieruchomości PÓŁNOC