Marże kredytów hipotecznych są zdecydowanie wyższe niż miało to miejsce jeszcze rok temu. Dzisiaj o marżach poniżej 1%, jakimi banki reklamowały się przed rokiem, możemy zapomnieć. Zadziwiać może jednak fakt, że spłacana obecnie przez kredytobiorców miesięczna rata będzie w efekcie niższa niż wówczas. Wszystko za sprawą historycznie niskiego poziomu stawki Wibor.
Źródło: Thinkstock
Większość dostępnych dziś na rynku złotowych kredytów hipotecznych jest oprocentowana według zmiennej stawki. Na to oprocentowanie składają się: zmienna stawka Wibor oraz stała, ustalana przez bank marża. Z danych Bankier.pl wynika, że oferowane dziś przez bank kredyty hipoteczne są w większości przypadków opatrzone wyższymi marżami niż miało to miejsce rok temu.
Marże wyższe nawet o 50%
W ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poprosiliśmy banki o przedstawienie ofert 30-letniego kredytu hipotecznego w PLN dla dokładnie takiego samego profilu klienta, jaki badaliśmy przed rokiem. Okazało się, że klienci, którzy szukali kredytu hipotecznego w lutym ubiegłego roku mogli liczyć na marże nawet na poziomie poniżej 1%. Aktualnie najbardziej atrakcyjne kredyty hipoteczne, dla takiego samego profilu klienta, opatrzone są marżami sięgającymi 1,4-1,5%. Jeżeli pojawiają się niższe wartości, są efektem przejściowych promocji i zazwyczaj wymagają od klienta skorzystania z dodatkowych produktów, które znacznie zwiększają łączny koszt kredytu.
Marże kredytów hipotecznych – luty 2012 r. vs luty 2013 r. w wybranych bankach. Kredyt na 200 000 zł, na 30 lat, 80% LTV, pozostałe szczegóły profilu w rankingu.
| Bank | Marża – luty 2012 r. | Marża – luty 2013 r. | Różnica po roku |
| BOŚ Bank | 1,00%-1,50% | 2,20% | 0,70- 1,20 p.p. |
| mBank | 1,30% | 2,10% | 0,80 p.p. |
| MultiBank | 1,30% | 2,10% | 0,80 p.p. |
| Bank Pocztowy | 1,25% | 1,90% | 0,65 p.p. |
| Nordea Bank | 0,95% | 1,50% | 0,55 p.p. |
| BNP Paribas | 0,90%-1,25% | 1,39% | 0,10-0,49 p.p. |
| BZ WBK | 0,99% | 1,39% | 0,40 p.p. |
| Bank Millennium | 1,39% | 1,69% | 0,30 p.p. |
| PKO Bank Polski | 1,10-1,35% | 1,40% | 0,05-0,30 p.p. |
| ING Bank Śląski | 1,15% | 1,40% | 0,25 p.p. |
| Deutsche Bank PBC | 1,10% | 1,30% | 0,20 p.p. |
| Kredyt Bank (marka, obecnie BZ WBK) | 1,60% | 1,79% | 0,19 p.p. |
| Bank Pekao | 1,49% | 1,59% | 0,10 p.p. |
| Bank BGŻ | 1,45% | 1,45% | bez zmian |
Opracowanie Bankier.pl na podstawie danych banków, dane: luty 2012 r. i luty 2013 r.
W przypadku większości oferowanych obecnie złotowych kredytów hipotecznych banki stosują wyższe marże niż miało to miejsce jeszcze 12 miesięcy temu. W niektórych przypadkach różnice mogą wynosić 50% i więcej. Przykładem BOŚ Bank, który w lutym ubiegłego roku oferował marżę od 1,0 do 1,5%, a obecnie temu samemu klientowi zaproponowałby marżę na poziomie 2%. Spore różnice w marżach widoczne są też w przypadku ofert mBanku, MultiBanku, Banku Pocztowego, Nordea Banku, BNP Paribas, BZ WBK czy Banku Millennium.
Wyższe marże, ale niższe raty
Przyglądając się szczegółowo propozycjom banków uszytym dla tego samego klienta w lutym bieżącego i ubiegłego roku, dziwić mogą – mimo wspomnianych podwyżek marż – niższe dziś kwoty miesięcznej raty czy łącznego kosztu kredytu. Czyżby oznaczało to, że mimo wyższych marż kredyty są teraz tańsze niż przed rokiem? Odpowiedź nie jest jednoznaczna.
Zeszłoroczne raty i łączne koszty kredytów uwzględniały, poza wspomnianymi niższymi marżami, znacznie wyższe wówczas obowiązujące stawki Wibor. Cięcia stóp procentowych dokonywane przez Radę Polityki Pieniężnej od listopada ubiegłego roku przełożyły się między innymi na to, że wliczany do oprocentowania kredytu Wibor jest obecnie na historycznie niskim poziomie. O ile Wibor 3M, stosowany w tym kontekście najczęściej, wiosną i latem ubiegłego roku oscylował w granicy 5 p.p., dziś wynosi około 3,70 p.p. Oznacza to ratę niższą o kilkadziesiąt lub nawet kilkaset złotych oraz znacznie niższy łączny koszt kredytu. Po dzisiejszej decyzji Rady Polityki Pieniężnej dotyczącej obniżki stóp procentowych o kolejne 0,5 punktu procentowego, stawka Wibor może być jeszcze niższa, a wraz z nią zmniejszą się raty spłacanych kredytów hipotecznych.
Źródło: Bankier.pl
Trzeba mieć jednak na uwadze, że taka sytuacja nie będzie trwać wiecznie i w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty kredytu, Wibor może zarówno spaść, jak i wzrosnąć. Warto spojrzeć na historyczne notowania. Tylko w ciągu ostatnich 5 lat stawka ta sięgała nawet 7 punktów procentowych. Z tego względu opłaca się kredytobiorcom walczyć o niski poziom marż. O ile klient banku nie ma wpływu na to, jak będzie kształtował się Wibor w kolejnych latach trwania umowy, może i powinien zwrócić uwagę na to, jaką marżę proponuje mu dana instytucja.