Przeciętna polska rodzina statystycznie wydaje coraz mniej na obsługę kredytu mieszkaniowego. Jak wynika z Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH), tylko nieco ponad dochodu netto rodzina przeznacza na zakup nowego mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. IOH w III kwartale br. był rekordowo niski i osiągnął poziom 26,07%.
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak dużą część dochodu netto musi miesięcznie wydać rodzina zarabiająca dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. W zależności od regionu, jest to od niecałych 23% do niespełna 29% dochodu netto. Są to zatem wartości znacznie niższe niż sugeruje w Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego. Przypomnijmy, że zgodnie z Rekomendacją nr 9, poziom wydatków kredytowych nie powinien przekroczyć 40% dochodu netto. Wartości IOH są zatem znacznie poniżej limitów wskazanych przez KNF.
| Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) | ||||||||
| 10.2013 | 02.2014 | 06.2014 | 07.2014 | 08.2014 | 09.2014 | 10.2014 | r/r | |
| Kraków | 31,28% | 31,54% | 30,85% | 30,49% | 30,90% | 29,76% | 28,73% | -8,15% |
| Trójmiasto | 27,27% | 27,05% | 25,88% | 26,62% | 28,83% | 27,92% | 25,44% | -6,73% |
| Wrocław | 29,50% | 28,77% | 24,72% | 27,82% | 27,19% | 27,95% | 25,36% | -14,04% |
| Poznań | 32,59% | 33,14% | 30,93% | 30,63% | 31,06% | 30,23% | 27,91% | -14,37% |
| Łódź | 25,86% | 24,80% | 24,20% | 23,56% | 24,02% | 23,87% | 22,70% | -12,21% |
| Warszawa | 28,21% | 27,94% | 27,33% | 27,95% | 28,70% | 28,21% | 26,28% | -6,85% |
| Średnio | 29,12% | 28,87% | 27,32% | 27,84% | 28,45% | 27,99% | 26,07% | -10,47% |
|
Opracowanie Notus Doradcy Finansowi, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting |
||||||||
Co zdecydowało o zmianach?
O poziomach IOH decydują trzy czynniki – wysokość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, ceny nieruchomości oraz oprocentowanie kredytów. O tak dużym spadku IOH w stosunku rocznym zadecydowało przede wszystkim obniżenie oprocentowania nowych kredytów. Pomimo wzrostu średnich marż kredytowych, łączne oprocentowanie uległo obniżeniu za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych. Przełożyło się to na niższe raty i niższe obciążenia dla budżetów domowych.
W ciągu roku zaszły także zmiany w drugim obszarze decydującym o wartości IOH. Przeciętne wynagrodzenie dla analizowanych województw wzrosło o prawie 4 procent, co także pozwoliło na obniżenie indeksu. Spadek IOH mógłby być jeszcze głębszy, gdyby nie niekorzystna dla jego wartości zmiana w trzecim obszarze. Średnia cena ofertowa analizowanej nieruchomości w ciągu roku wzrosła o 4,25%. Jednak pomimo tej niekorzystnej zmiany IOH osiągnął rekordowo niski poziom 26,07%. Warto także przypomnieć, że w połowie 2012 roku wartości IOH oscylowały wokół 40%, zatem w ujęciu statystycznym zakup nowej nieruchomości jest aktualnie znacznie mniejszym obciążeniem niż kilka lat temu.
Regiony – duże zróżnicowanie
Tradycyjnie już obserwujemy duże zróżnicowanie wartości IOH w regionie. Tak jak niemal zawsze jest on najwyższy w Krakowie i Poznaniu. Jednak aktualnym poziomom (odpowiednio 28,73% i 27,91%) daleko do rekordów sprzed kilku lat. Mieszkańcy Krakowa najwięcej musieli płacić w grudniu 2011 roku, kiedy to IOH dla tego miasta wyniósł aż 45,28%. Z kolei w Poznaniu IOH był najwyższy w czerwcu 2012 roku i wyniosił wtedy 43,30%. Zatem aktualne poziomy indeksu, mimo iż najwyższe w skali kraju, są zdecydowanie niższe niż te odnotowywane kilka lat temu.
Na spłatę nowego kredytu mieszkaniowego najmniejszą część swojego dochodu przeznaczają aktualnie mieszkańcy Łodzi – IOH w październiku 2014 roku wyniósł 22,70%.Nie jest to zaskoczenie, gdyż to właśnie Łódź jest miastem, w którym zawsze odnotowujemy najniższe odczytu IOH. Nawet w rekordowym dla tego miasta czerwcu 2012 roku, kiedy to indeks wynosił 35,77%, był to i tak najniższy poziom w skali całego kraju.
Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw
| Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw | ||||||||
| 10.2013 | 02.2014 | 06.2014 | 07.2014 | 08.2014 | 09.2014 | 10.2014 | r/r | |
| małopolskie | 3 525,50 | 3 493,91 | 3 628,36 | 3660,02 | 3614,93 | 3676,01 | 3696,22 | 4,84% |
| pomorskie | 3 823,50 | 3 804,32 | 3 932,91 | 3999,43 | 3906,6 | 3910,03 | 3993,03 | 4,43% |
| dolnośląskie | 3 701,47 | 3 689,49 | 4 365,57 | 3934,54 | 4011,5 | 3842,12 | 3898,9 | 5,33% |
| wielkopolskie | 3 505,84 | 3 461,25 | 3 554,47 | 3593,95 | 3503,1 | 3532,24 | 3586,36 | 2,30% |
| łódzkie | 3 432,49 | 3 386,91 | 3 466,84 | 3626,15 | 3546,3 | 3526,04 | 3522,45 | 2,62% |
| mazowieckie | 4 728,42 | 4 743,85 | 4 762,79 | 4817,7 | 4707,48 | 4686,69 | 4883,44 | 3,28% |
| Średnio | 3786,20 | 3763,29 | 3951,82 | 3938,63 | 3881,65 | 3862,19 | 3930,07 | 3,80% |
| Źródło danych: GUS | ||||||||
| Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55m2 | ||||||||
| 10.2013 | 02.2014 | 06.2014 | 07.2014 | 08.2014 | 09.2014 | 10.2014 | r/r | |
| Kraków | 6 122,00 | 6 295,00 | 6 395,00 | 6 375 | 6 420 | 6 399 | 6 597 | 7,75% |
| Trójmiasto | 5 788,00 | 5 879,00 | 5 815,00 | 6 082 | 6 473 | 6 386 | 6 309 | 9,00% |
| Wrocław | 6 061,00 | 6 064,00 | 6 166,00 | 6 255 | 6 268 | 6 281 | 6 141 | 1,32% |
| Poznań | 6 343,00 | 6 554,00 | 6 282,00 | 6 290 | 6 252 | 6 246 | 6 218 | -1,97% |
| Łódź | 4 927,00 | 4 799,00 | 4 793,00 | 4 881 | 4 895 | 4 924 | 4 967 | 0,81% |
| Warszawa | 7 405,00 | 7 572,00 | 7 437,00 | 7 693 | 7 765 | 7 735 | 7 971 | 7,65% |
| Średnio | 6 107,67 | 6 193,83 | 6 148,00 | 6 262,55 | 6 345,36 | 6 328,40 | 6 367,15 | 4,25% |
| Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl | ||||||||
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest, jako średnia dla 6 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem, jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 95 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi