W pierwszych dwóch miesiącach funkcjonowania programu Mieszkanie dla młodych średnia wartość dotacji wyniosła 22 tys. zł – wynika z danych Banku Gospodarstwa Krajowego. Taka kwota może uśpić czujność przy zakupie mieszkania, zwłaszcza, że wybór lokali w wielu miastach jest ograniczony. O czym należy pamiętać?
W Warszawie na rynku nieruchomości dostępnych jest ponad 13 tys. mieszkań, z czego 4 tys. to lokale ukończone i gotowe do zamieszkania. W stolicy, w zależności od źródeł, od 4 do 10 proc. mieszkań spełnia kryteria rządowego programu Mieszkanie dla młodych. Znacznie zawęża to wybór nieruchomości do jednej dzielnicy – Białołęki, gdzie mieszkania spełniające wymagania dopiero powstają.
Mieszkania MdM w planach lub na wczesnych etapach budowy to nie tylko domena stolicy. Podobnie jest w Krakowie, gdzie na ponad 7 tys. mieszkań – 2 tys. jest gotowych do użytku. Z kolei we Wrocławiu lokali wystawionych do sprzedaży jest 6 tys., a przygotowanych do zamieszkania jedna trzecia z nich – wynika z analizy Emmerson Realty w oparciu o dane z IV kwartału 2013r. Na co więc zwrócić uwagę kupując mieszkanie w planach lub w budowie od dewelopera ?
Bezpieczny zakup
Na początku należy sprawdzić, czy deweloper odpowiednio informuje o swojej inwestycji, np. udzielając informacji o dacie jej zakończenia lub choćby o wyposażeniu placu zabaw. Należy zwrócić uwagę na umowę, którą ewentualnie mielibyśmy podpisać, a przede wszystkim sprawdzić czy inwestor stosuje mieszkaniowy rachunek powierniczy, który pozwala chronić pieniądze klienta. Można to zrobić z pomocą Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
UOKiK na początku lutego opublikował raport o 93 przedsiębiorcach. Tylko czterech z nich działało nienagannie. Podczas kontroli trwającej od kwietnia do grudnia 2013 r. przeanalizowano 1162 wzorców umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 faktycznie zawartych kontraktów.
Urząd w sumie zakwestionował 470 niedozwolonych postanowień umownych. Jeden ze skontrolowanych deweloperów nie przestrzegał obowiązku posiadania rachunku powierniczego, a dziewięciu deweloperów nie zawarło w prospektach wymaganych informacji na temat inwestycji. Szczegółowy raport z przykładami klauzul abuzywnych, czyli zakazanych w umowach znaleźć można na stronie UOKiK.
Wizyta na budowie bywa niemożliwa, w urzędzie wskazana
W urzędzie gminy warto sprawdzić plany zagospodarowania najbliższego sąsiedztwa osiedla. – Pozwoli to ocenić ryzyko pojawienia się w pobliżu drogi ekspresowej, torów kolejowych czy spalarni śmieci – mówi Marcin Krasoń z Home Broker – Teoretycznie, zgodnie z ustawą deweloperską, to firma sprzedająca mieszkania ma obowiązek poinformować klientów o ewentualnych niedogodnościach mogących pojawić się w promieniu kilometra od nieruchomości. Informacje te powinny znaleźć się we wspomnianym prospekcie informacyjnym, ale warto zrobić wywiad samodzielnie – dodaje Krasoń.
Niedotrzymane obietnice
Następny, niezwykle ważny moment to wybór lokalu. O co zapytać, aby nie żałować? Odpowiada Edyta mieszkanka podwarszawskiej miejscowości – Warto zapytać na jakie strony świata wychodzą okna poszczególnych pomieszczeń. Ja zapomniałam, przez co kupiłam mieszkanie z oknami kuchennymi od strony północy, czyli bez promieni słonecznych. Zapytałam natomiast o możliwość postawienia ściany działowej między pokojem i kuchnią. W projekcie było to jedno pomieszczenie, a ja chciałam mieć dwa. Dostałam tę opcję w cenie lokalu –opowiada i dodaje, że razem z całą obecną wspólnotą nabrała się na obietnice dewelopera o przygotowaniu zielonego skweru pod oknami – Inwestor roztaczał przed wszystkimi wizję zielonego mini parku, który miał powstać na pustej działce tuż obok wybudowanych bloków. Kiedy sprzedał prawie wszystkie mieszkania, zamiast skweru chciał dobudować jeszcze jeden mały blok. Rozpoczęły się jednak protesty mieszkańców, do tego sam deweloper popadł w kłopoty finansowe i póki co nie dostał pozwolenia na budowę. Zamiast parku jest jednak ubity kawałek ziemi, który po opadach zamienia się w błoto – mówi Edyta. Takiej sytuacji można uniknąć gdyby zapisy o skwerze znalazły się w umowie, a nie tylko na ulotkach. Podobne precyzyjne informacje muszą znaleźć się w umowie w kontekście mieszkania. I tak deweloper powinien określić szczegóły na temat wykończenia wnętrza, metrażu powierzchni oraz sposobu jego pomiaru.
Wsparcie w ustawie
Maciej Górka z Domiporta.pl zwraca uwagę na zmiany, które podniosły bezpieczeństwo zakupu nieruchomości od dewelopera – Zakup mieszkania na rynku pierwotnym jest obecnie bezpieczniejszy, ponieważ od momentu wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy, znanej jako ustawa deweloperska z dnia 29 kwietnia 2012 roku, na deweloperów został nałożony obowiązek rzetelnego informowania zainteresowanego klienta o stanie prawnym i finansowym dewelopera. Deweloper powinien przekazać potencjalnemu kupującemu prospekt informacyjny, który oprócz ogólnego opisu inwestycji zawiera także szczegółowe dane o standardzie wykończenia nabywanego lokalu i części wspólnych budynku. Kolejną interesującą kupującego kwestią może być zamieszczony w prospekcie plan zagospodarowania przestrzennego okolicznej infrastruktury uwzględniający ścieżki rowerowe, drogi, inne budynki. Informacje zawarte w prospekcie są integralną częścią umowy deweloperskiej, a ich brak jest podstawą do odstąpienia od niej – mówi Górka dodając, że w pierwszej połowie roku 2014 planowana jest jeszcze nowelizacja ustawy, której domaga się między innymi UOKiK – Ma ona zapewnić jeszcze większe bezpieczeństwo kupujących –komentuje.
domiporta