Ustawa deweloperska weszła w życie w kwietniu 2012 r. Można by zatem przypuszczać, że w tym momencie nikt nie powinien mieć wątpliwości, co do konieczności stosowania się do jej postanowień. Jednak z badań rynku pierwotnego wynika, że większość deweloperów nadal próbuje ominąć zapisy ustawy. Dotyczy to głównie konieczności prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji.
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców mieszkań poprzez jeden z dwóch rodzajów mieszkaniowego rachunku powierniczego – zamknięty lub otwarty. Pierwszy z nich polega na wypłacie zgromadzonych środków dopiero po podpisaniu z klientem umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z kolei przy otwartym rachunku powierniczym częściowe wypłaty następują po zakończeniu kolejnych etapów zgodnych z harmonogramem inwestycji.
Jak wynika z analiz rynku podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe podchodzą do kwestii zakładania rachunków powierniczych raczej negatywnie. Najczęściej próbują ominąć zapisy ustawy podczas wprowadzania do sprzedaży kolejnych etapów już realizowanych wcześniej inwestycji. Rozpoczęcie całego projektu przed wejściem w życie ustawy oznacza z reguły dla deweloperów brak konieczności stosowania się do jej zapisów.
Niechęć do posiadania rachunku powierniczego wynika m.in. z konieczności zaciągnięcia kredytu na sfinansowanie inwestycji. Nie każdy deweloper może taki kredyt otrzymać, a najczęściej banki odmawiają mniejszym podmiotom. W takiej sytuacji aby sfinansować budowę z reguły wykorzystuje się środki wpłacane przez nabywców. Z rachunkiem powierniczym byłoby to niemożliwe. Inne utrudnienie to wymóg stawiany przez część banków polegający na konieczności założenia rachunku powierniczego w tym samym banku, w którym deweloper posiada kredyt na budowę lokali.
Poniższe zestawienie wskazuje, że największy odsetek mieszkań objętych rachunkiem powierniczym w całej ofercie znajduje się na rynku warszawskim i poznańskim. Również tam w IV kw. 2015 r. wprowadzając nową inwestycję do sprzedaży, deweloperzy w ponad 90%-ach przypadków zakładali dla niej rachunek powierniczy. Na przeciwnym biegunie znajduje się Gdańsk, gdzie deweloperzy bardzo rzadko stosują zabezpieczenia w postaci rachunku powierniczego, również dla inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 2012 r., czyli już po wejściu w życie przepisów ustawy deweloperskiej.
| inwestycje wprowadzone do sprzedaży przed 2012 r. | inwestycje wprowadzone do sprzedaży od 2012 r. | wszystkie inwestycje | |
| Gdańsk | 21,3% | 35,9% | 35,4% |
| Kraków | 9,3% | 81,0% | 70,0% |
| Poznań | 0,0% | 80,4% | 74,2% |
| Warszawa | 0,0% | 80,4% | 76,8% |
| Wrocław | 2,1% | 77,3% | 73,3% |
Źródło: opracowanie własne Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson S.A.
Widać jednak ogólną tendencję, polegającą na zwiększeniu się udziału mieszkań objętych rachunkiem powierniczym, dla lokali wprowadzonych do sprzedaży po 2012 r. We wszystkich analizowanych miastach, poza Gdańskiem, udział tych mieszkań znacząco się zwiększył.
Największym zagrożeniem, w przypadku inwestycji nie posiadających rachunku powierniczego, jest zmiana koniunktury na rynku. Gwałtowny spadek popytu może doprowadzić dewelopera do upadłości. Wtedy bardzo ciężko jest odzyskać wpłacone na poczet przyszłego mieszkania pieniądze. Inaczej sytuacja przedstawia się z otwartym rachunkiem powierniczym, który jednak jest mniej korzystny od zamkniętego, ponieważ klienci odzyskują tylko część wpłaconych pieniędzy – za ten etap, który nie został ukończony oraz posiadają prawo do gruntu i posadowionego na nim budynku. Zamknięty rachunek powierniczy jest w tym wypadku rozwiązaniem najlepszym dla nabywcy, ponieważ odzyskuje on całą wpłaconą na zakup mieszkania kwotę.
Jednak, jak zaznacza Agata Polińska z serwisu otoDom.pl, brak rachunku powierniczego nie musi przekreślać danej inwestycji. Pod warunkiem, że deweloper, który ją realizuje to stabilna firma, której nie grozi upadłość, a nasze wymarzone mieszkanie powstanie w niezbyt odległej przyszłości, dzięki czemu koniunktura na rynku nie zdąży się drastycznie zmienić.
Aleksandra Kubicka, serwis otoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.