Średnie ważone oprocentowanie kredytów hipotecznych wyraźnie spada w ostatnich latach. Tylko od roku 2002 oprocentowanie to spadło blisko o połowę, z około 12% do średniego poziomu 5,5%. Warto dodać, że w 2006 r. średnia wartość mieszkań na rynku wzrosła w zależności od miejscowości o około 50%.
Jednocześnie zdecydowanie wzrasta wartość udzielonego kredytu, która w I kw 2006 r. wynosiła około 137 tys. złotych a obecnie, w I kw 2007 roku, wynosiła już średnio blisko 184 tys. złotych. Przy niskiej inflacji oznacza to, że Polacy, dzięki bankom mogą pozwolić sobie na zakup coraz większych lokali. Rosnące ceny mieszkań mogą ograniczyć w dalszej perspektywie możliwości gospodarstw domowych korzystania z kredytów z uwagi na dość wolno rosnące zarobki ludności. Należy jednak oczekiwać zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Budownictwa że uruchomione zostaną nowe grunty pod budownictwo mieszkaniowe, które powinno skutkować spadkiem cen nieruchomości i wpływać na stabilizację tego rynku.
Rynek mieszkaniowy
I kwartał 2007 roku był rokiem kolejnych rekordów dla bankowości hipotecznej. Łączny stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrósł o ok. 51 %. Łącznie udzielono ponad 71 tysięcy kredytów mieszkaniowych na sumę ponad 13 miliardów złotych. Jest to odpowiednio o 24% i 67% więcej niż w I kwartale 2006 r. Przewiduje się, że do końca roku 2007 łączna wartość udzielonych kredytów powinna przekroczyć 54 mld zł.
Niski udział należności zagrożonych w zadłużeniu gospodarstw domowych wynikał z relatywnie dobrej jakości kredytów na nieruchomości, zwłaszcza walutowych. Charakteryzowały się one zaledwie 2,1% i 1,2% udziałem należności zagrożonych. Dzięki przyspieszeniu dynamiki kredytów złotowych w III kwartale 2006, udział należności zagrożonych w tym zadłużeniu obniżył się o 2,7 pkt proc., podczas gdy w zadłużeniu walutowym o 2,3 pkt proc.1
Klienci indywidualni
W I kwartale 2007 r. stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych udzielonych klientom indywidualnym wzrósł o 56% i wyniósł na koniec kwartału 86,5 miliardów złotych.
Przez cały rok dynamika wzrostu stanu zadłużenia była dosyć stabilna. Największy przyrost zadłużenia nastąpił w lutym br. (5,40% w porównaniu do poprzedniego miesiąca). W I kwartale 2007 roku odnotowany został kolejny rekord w polskiej bankowości hipotecznej. Łączna wartość kredytów udzielonych klientom indywidualnym wynosiła ponad 11,9 miliardów złotych, czyli o 66 % więcej niż w I kwartale 2006 roku. Od początku roku wartość udzielonych kredytów stale przyrastała osiągając w marcu br. r. największy jak dotąd poziom.
Liczba udzielonych kredytów jest najczęściej proporcjonalna do wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych (jak widać z porównania wykresów 3 i 4). W I kwartale 2007 roku udzielono klientom indywidualnym ponad 71 tysięcy kredytów mieszkaniowych, a zatem 24% więcej niż w roku poprzednim. Coraz mniejszą popularnością zaczęły się cieszyć kredyty denominowane w walutach obcych. Największą popularnością wśród walut obcych cieszył się frank szwajcarski.
Stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2006 i 2007 r. – klienci indywidualni.
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2006- 2007 r. – klienci indywidualni.
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych – klienci indywidualni I kwartał 2006 i 2007 r.
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Klienci instytucjonalni
I kwartał 2007 roku w dalszym ciągu cechuje się gorszym wynikiem dla klientów instytucjonalnych niż dla klientów indywidualnych, choć następuje odwrócenie trendu. Banki w dalszym ciągu mniej są zaangażowane w kredytowanie, chociaż zwiększa się konkurencja. Stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów wyniósł na koniec marca br. 9,9 miliardów złotych i wzrósł (ok. 16%) w przeciągu ostatnich trzech miesięcy.
W bieżącym roku udzielono kredytów o wartości ponad 1 miliarda złotych. Jest to o 73 % więcej niż w I kw 2006 r.
Jak widać z porównania wykresów 5 i 6, wartość udzielonych kredytów klientom instytucjonalnym jest już znacznie mniej uzależniona od liczby kredytów niż w przypadku klientów indywidualnych. W I kw 2007r. udzielono około 177 kredytów klientom instytucjonalnym – o 9% więcej niż w analogicznym okresie 2006 roku. Najwięcej kredytów udzielono w marcu br.
Sytuacja klientów instytucjonalnych tak jak w latach poprzednich jest niepokojąca. Wartość udzielanych kredytów jest niewielka wobec wartości udzielanych klientom indywidualnym. W I kwartale 2007 udzielono klientom instytucjonalnym kredytów o wartości ponad dziesięciokrotnie mniejszej niż klientom indywidualnym. Sytuacja deweloperów jest w dalszym ciągu nieuregulowana prawnie (brak licencjonowania), rachunków powierniczych. Nie ma też planów lokalnego zagospodarowania, a na deweloperów nakładane są przez gminy dodatkowe koszty, ponadto pojawiają się niekiedy utrudnienia związane z przedłużaniem się czasu udzielenia zgody na budowę czy oddanie mieszkań do użytku, co ma wpływ na wzrost ryzyka tej branży.
Stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2004 i 2005r. – klienci instytucjonalni.
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych (kwartalnie) – klienci instytucjonalni.
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2004 r. – klienci instytucjonalni.
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich
Dane dla całego rynku
W I kwartale 2007 roku łączny stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych przekroczył 96 miliarda złotych. Zadłużenie urosło zatem o 51 % w porównaniu do I kwartału 2006 roku. Łącznie udzielono kredytów mieszkaniowych o wartości ponad 13,1 miliardów złotych, z czego ponad 89,74 % stanowiły kredyty dla klientów indywidualnych. W marcu br. wystąpiła największa aktywność kredytowa.
Dane łączne – Stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich
Wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych kwartalnie
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych kwartalnie
Źródło: SARFiN/Związek Banków Polskich.
Podsumowanie
I kwartał 2007 przyniósł stopniową poprawę sytuacji gospodarczej kraju. Mimo spowolnienia na rynku mieszkaniowym, dla bankowości hipotecznej był to bardzo korzystny okres. Dynamika przyrostu stanu zadłużenia przyrastała równolegle z wartością udzielonych kredytów osiągając największe przyrosty pod koniec marca.
Obserwowana poprawa gospodarcza, oznaczać może polepszenie się sytuacji gospodarstw domowych i spadku bezrobocia. Przy utrzymującej się tendencji wzrostowej udzielanych kredytów za I kwartał 2007 ponad 13 mld zł należy oczekiwać, że w bieżącym roku banki udzielić mogą nawet 54 mld zł. Przy utrzymującej się niskiej podaży mieszkań i zwiększającym się popycie oznaczać to może dalsze utrzymywanie się wzrostu cen mieszkań. Dla banków będzie to oznaczało wzrost wartości kredytów. Obecnie kształtują się one średnio w granicach 184 tysięcy złotych.
Przygotował:
Michał Wydra
Sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich