Firma doradcza ponownie porównała ceny transakcyjne mieszkań (uzyskane na podstawie transakcji zrealizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker) ze średnimi stawkami ofert wynajmu mieszkań (pomniejszonymi o 5 proc.). Ponieważ w ostatnim czasie wzrosły ceny sprzedaży mieszkań (indeks cen Open Finance wzrósł we wrześniu o 2,5 proc.), rentowność inwestycji pod wynajem powinna się obniżyć (co stało się w kilku miastach).
– Jednak w tym samym czasie wracający na uczelnie studenci zdjęli z rynku najmu część najtańszych mieszkań, stąd wzrost średnich stawek czynszowych i w konsekwencji nieznacznie zmieniona, w porównaniu do obliczeń sprzed miesiąca, średnia rentowność inwestycji pod wynajem – tłumaczy Emil Szweda, analityk Open Finance.
W części miast – jak Warszawa czy Poznań – rentowność wzrosła, ale w tych miastach spadły ceny transakcyjne. Przed miesiącem średnia rentowność netto (po odliczeniu podatku) dla tych samych miast sięgała 4,93 proc., trudno więc mówić o przełomowej zmianie.
– Warto jednak odnotować, że w tym samym czasie pogorszyła się także oferta alternatywnych sposobów bezpiecznego deponowania kapitału – spadło oprocentowanie lokat w bankach. I choć wciąż można znaleźć lokaty oprocentowane powyżej 6 proc., zwłaszcza wśród rocznych i dwuletnich depozytów, to jednak średnia ofert nie przekracza już 5,5 proc. – dodaje analityk Open Finance. Ale, ostatecznie, i najlepsze transakcje na rynku mieszkaniowym mogą dać znacznie wyższą rentowność, niż wyliczono na podstawie średnich ofert.
Na przykład w Warszawie średnia cena metra kwadratowego to trochę ponad 7,8 tys. zł. Natomiast średnia cena najmu mieszkania w przeliczeniu na mkw. wynosi 47,5 zł. Rentowność wynosi 4,92 proc. To więcej niż średnia rentowność lokaty bankowej, która – według Open Finance – wynosi 4,85 proc. Natomiast trochę mniej niż zarobek na 10-letnich obligacjach. Bowiem ich oprocentowanie się nie zmieniło.
Zatem w kategorii bezpiecznych inwestycji wciąż są one niekwestionowanym liderem – tak pod względem bezpieczeństwa, jak i stopy zwrotu. Trzeba jednak pamiętać, że oprocentowanie obligacji 10–letnich zależne jest od inflacji i jeśli ta zacznie się obniżać, wówczas porównanie rentowności lokat, obligacji i mieszkań pod wynajem może się zmienić.
– Już obecnie obligacje dwuletnie o stałym oprocentowaniu dają zysk na poziomie 4,75 proc. brutto (3,85 proc. netto), a więc znacząco poniżej zysku z lokat czy dochodów z najmu mieszkania – podkreśla Emil Szweda.
Należy też pamiętać o różnicach w opodatkowaniu dochodów od zysków kapitałowych (19 proc.) i przychodów z najmu mieszkań. Według nowych przepisów będzie to 8,5 proc. od przyszłego roku.