Tylko 1,5 proc. krakowskich i warszawskich mieszkań z rynku wtórnego mieści się w limitach cenowych „Mieszkania dla młodych” dla mieszkań z drugiej ręki. Największą korzyść z dołączenia rynku wtórnego do programu odniosą osoby kupujące mieszkania w niewielkich miastach.
Podczas ubiegłotygodniowego posiedzenia podkomisji obradującej nad nowelizacją ustawy o Mieszkaniu dla Młodych przyjęto pomysł włączenia do programu rynku wtórnego. Jak dotąd z dopłat mogli skorzystać tylko klienci kupujący mieszkania od deweloperów, dodanie do tego możliwości zakupu lokalu z drugiej ręki będzie zmianą rewolucyjną. Home Broker oraz portal Domiporta.pl przyjrzały się dostępności mieszkań z rynku wtórnego na zróżnicowanych rynkach, wnioski są niezwykle ciekawe.
Niższe limity dla rynku wtórnego
Wg pomysłu podkomisji sejmowej, mieszkania z rynku wtórnego mają mieć inne limity cen kwalifikujące nieruchomość do dopłat niż rynek pierwotny. Różnica to ok. 20 proc., choć proponowano nawet stawki niższe o 30 proc. W efekcie w Warszawie limit dla rynku pierwotnego wynosi 6 588,32 zł, a przy tych założeniach na rynku wtórnym będzie to 5 390,44 zł (lub 4791,50 zł dla pesymistycznego wariantu). – Niskie limity budzą sporo kontrowersji, bo podaż mieszkań spełniających wymogi programu będzie w wielu miastach bardzo mała względem ogólnego wolumenu – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl
Z danych Domiporta.pl wynika, że na warszawskim rynku wtórnym dostępnych jest ponad 42 tys. mieszkań o powierzchni do 75 mkw. (to ograniczenie ustawowe w MdM), ale tylko 642 (1,5 proc.) z nich mieszczą się w limicie 5390,44 zł, tych w cenie dla niższego limitu jest zaledwie 117, co stanowi 0,3 proc. Owszem, po wejściu w życie zmian część sprzedających prawdopodobnie obniży cenę, by zwiększyć zainteresowanie ofertą, ale nie ma co liczyć, że liczba dostępnych mieszkań pójdzie w tysiące. Wg szacunków Home Brokera w Warszawie podaż mieszkań deweloperskich w MdM to około 2-2,5 tys. lokali, czyli czterokrotnie więcej niż byłoby na rynku wtórnym wg aktualnych założeń.
W Krakowie liczby wyglądają podobnie – z ponad 11 tys. mieszkań w ofercie, w hipotetycznym limicie MdM dla rynku wtórnego (4183,20 zł) mieszczą się 163, jeśli wybrany zostanie niższy limit (3718,40 zł) będą to 94 nieruchomości. Z pięciu największych miast najlepiej pod tym względem jest w Łodzi, gdzie limity są relatywnie wysokie. Z 2,6 tys. wystawionych na sprzedaż mieszkań prawie 1200 mieści się w limicie 3694,50 zł. Nawet jeśli wybrany zostanie niższy wskaźnik (3284 zł za mkw.), to do kupienia i tak będzie 550 lokali.
W mniejszych miejscowościach, tych niesąsiadujących z aglomeracjami, w limitach mieści się duża część mieszkań, co powinno otworzyć rynek dopłat na osoby z tych miejscowości. Tam bowiem deweloperzy budują bardzo mało (lub wręcz w ogóle) i szans na uzyskanie dopłat raczej dotąd nie było. Nowelizacja ustawy może to zmienić.
| Dostępność mieszkań na rynku wtórnym spełniających warunki programu „Mieszkanie dla młodych” w wybranych miastach | |||
|---|---|---|---|
| Miasto | Hipotetyczny limit MdM dla rynku wtórnego | Średnia cena mkw. mieszkań o pow. do 75 mkw. | Odsetek mieszkań w limicie |
| Warszawa | 5 390,44 zł | 7 919,60 zł | 1,5% |
| Kraków | 4 183,20 zł | 6 586,21 zł | 1,5% |
| Łódź | 3 694,50 zł | 3 899,60 zł | 45,4% |
| Wrocław | 4 239,00 zł | 5 600,64 zł | 3,0% |
| Poznań | 4 847,40 zł | 5 589,83 zł | 15,7% |
| Gdańsk | 4 338,90 zł | 5 548,04 zł | 9,0% |
| Szczecin | 3 697,20 zł | 4 196,86 zł | 18,1% |
| Bydgoszcz | 3 720,15 zł | 3 717,65 zł | 28,1% |
| Lublin | 3 780,68 zł | 4 877,54 zł | 5,9% |
| Katowice | 3 905,55 zł | 4 090,64 zł | 51,1% |
| Chojnice (pomorskie) | 3 700,35 zł | 2 768,75 zł | 82,4% |
| Żyrardów (mazowieckie) | 3 160,09 zł | 3 124,44 zł | 27,4% |
| Nowa Sól (lubuskie) | 2 965,50 zł | 2 218,67 zł | 46,9% |
| Brzeg (opolskie) | 2 885,85 zł | 2 764,56 zł | 6,1% |
| Krotoszyn (wielkopolskie) | 3 438,90 zł | 2 803,21 zł | 29,4% |
| Białogard (zachodniopomorskie) | 3 203,10 zł | 2 285,65 zł | 67,6% |
| Lubartów (lubelskie) | 3 242,55 zł | 3 232,78 zł | 54,5% |
| Grajewo (podlaskie) | 3 169,80 zł | 2 789,39 zł | 100,0% |
| Żnin (kujawsko-pomorskie) | 3 050,55 zł | 2 595,77 zł | 100,0% |
| Wieluń (łódzkie) | 3 008,25 zł | 2 617,12 zł | 27,5% |
| Źródło: ceny ofertowe z Domiporta.pl obniżone o 5% założenia: mieszkania o powierzchni do 75 mkw. położone w granicach miasta | |||
W mniejszych miastach będzie łatwiej o MdM
Home Broker i Domiporta.pl sprawdziły podaż mieszkań z drugiej ręki w 10 losowo wybranych miejscowościach z całej Polski. I np. w Białogardzie, Lubartowie i Nowej Soli około połowy mieszkań wystawionych na sprzedaż mieści się w limicie. W Chojnicach, Grajewie i Żninie jest to zdecydowana większość, a jedynym sprawdzonym przez nas niewielkim miastem z bardzo niską dostępnością mieszkań z rynku wtórnego w MdM (poniżej 10 proc.) jest położony w woj. opolskim Brzeg. Jednak jest ona tam i tak kilkukrotnie wyższa od tej w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie.
Maciej Górka z Domiporta.pl zwraca jednak uwagę na jeszcze jedno zjawisko. – Lokalne rynki, których średnie ceny metra kwadratowego plasuje się poniżej limitów, będą podnosić ceny, aby dorównać do wymagań MdM, tak jak działo się na rynku pierwotnym w Łodzi. Niestety działa to na szkodę klientów, którzy nie wspierają zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym – mówi. Możemy więc mieć do czynienia z sytuacją, w której w jednych miastach sprzedający będą obniżać ceny, by zmieścić się w limicie (tam gdzie limit jest dość niski), a w innych podnosić, bo i tak będzie można dostać dopłaty (tam gdzie limit jest wysoki).
Przede wszystkim jednak dołączenie rynku wtórnego do programu MdM pomoże potencjalnym kupującym z małych miast, zwiększając znacząco dostęp do kredytów z dopłatą w tych lokalizacjach, gdzie wcześniej było o nie bardzo trudno. Ułatwi też życie tym, którzy w dużych miastach kupują tanie mieszkania z rynku wtórnego, choć należy pamiętać, że w niektórych lokalizacjach nieruchomości spełniających warunki programu jest niewiele.
Gotówka mile widziana
Warto jednak zauważyć, że wiele z tanich mieszkań jest w niskim standardzie i ich zakup wymagać będzie potem dodatkowych nakładów finansowych na remont czy choćby odświeżenie. Z drugiej strony, kupno mieszkania od dewelopera też wymaga gotówki na urządzenie i średnio jest to więcej niż w przypadku rynku wtórnego.
Home Broker wyjaśnia: Skąd biorą się limity cenowe w „Mieszkaniu dla młodych”?
Do wyznaczenia limitów wykorzystywane są wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku). Limit cenowy dla rynku pierwotnego jest tą średnią powiększoną o 10 proc., pomysł włączenia rynku wtórnego zakłada, że limit dla mieszkań z drugiej ręki będzie w/w średnią pomniejszona o 10 proc.
Wskaźniki są inne dla siedzib wojewodów i sejmików samorządowych i inne dla reszty województwa. Wyjątkiem są gminy sąsiadujące z miastami wojewódzkimi, gdzie pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że nie może to wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20 procent od limitu w pozostałych gminach.
Marcin Krasoń