O 0,8 proc. spadł w marcu indeks cen transakcyjnych. Jednocześnie o ponad 5 proc. wzrosła liczba dokonanych transakcji.
Co roku, po zimowym spowolnieniu, w marcu aktywność na rynku mieszkaniowym zaczyna rosnąć. Nie inaczej było i tym razem. Łączna liczba transakcji zawartych przez klientów Open Finance i Home Broker w ostatnich trzech miesiącach, które uwzględniliśmy przy obliczaniu naszego indeksu, wzrosła w ubiegłym miesiącu do 3062, czyli o 5,4 proc. licząc miesiąc do miesiąca i 28,9 proc. w porównaniu rocznym.
Na koniec marca wartość indeksu cen transakcyjnych, po spadku o 0,77 proc. w stosunku miesięcznym i o 2,75 proc. w rocznym, wyniosła 877,61 pkt. Jest to drugi najniższy odczyt naszego wskaźnika, zanotowany w ponad trzyletniej jego historii. Od najniższego – oglądanego w czerwcu 2009 roku – poziomu 875,13 pkt, dzieli go więc niespełna 2,5 pkt. Do osiągnięcia nowego minimum wystarczyłoby zatem, aby za miesiąc indeks spadł o nie więcej niż 0,3 proc.
W skali roku największy spadek ceny metra kwadratowego mieszkania odnotowaliśmy w Gdyni, gdzie sięgnął on 10,4 proc. Niewiele lepiej sytuacja wyglądała w Olsztynie (spadek o 9,4 proc.) i Bydgoszczy (-8,3 proc.). Trzeba oczywiście pamiętać, że są to płytkie rynki, na których zawierana jest relatywnie niewielka liczba transakcji. Tam gdzie było ich więcej, np. w Gdańsku czy Wrocławiu spadki były mniejsze i wyniosły odpowiednio: 5,1 i 3,8 proc. Z kolei największe wzrosty wystąpiły w Katowicach (3,3 proc.) i Białymstoku (2,3 proc.). W Warszawie i Krakowie przeciętna cena metra wzrosła o 0,7 proc.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
|
miasto |
mediana cen m2 w marcu 2011 r. |
roczna zmiana ceny |
miesięczna zmiana ceny |
|
Białystok |
4419 zł |
2.3% |
-1.3% |
|
Bydgoszcz |
4015 zł |
-8.3% |
0.7% |
|
Gdańsk |
5553 zł |
-5.1% |
2.0% |
|
Gdynia |
5125 zł |
-10.4% |
-0.3% |
|
Katowice |
3818 zł |
3.3% |
3.8% |
|
Kraków |
6397 zł |
0.7% |
0.7% |
|
Lublin |
4673 zł |
-3.2% |
-0.5% |
|
Łódź |
4236 zł |
2.1% |
-1.1% |
|
Olsztyn |
4539 zł |
-9.4% |
-3.3% |
|
Poznań |
5653 zł |
-1.3% |
0.8% |
|
Szczecin |
4538 zł |
-5.3% |
-1.4% |
|
Warszawa |
7873 zł |
0.7% |
-2.1% |
|
Wrocław |
6037 zł |
-3.8% |
1.4% |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Komentarz i prognoza
Wzrost liczby transakcji z jednej strony, jak i spadek indeksu cen transakcyjnych z drugiej, wpisują się w nasze oczekiwania co do kształtowania się sytuacji na rynku mieszkaniowym w nadchodzących miesiącach. Spodziewamy się dalszego umiarkowanego wzrostu liczby transakcji, zaś ceny pozostaną w trendzie horyzontalnym, z ewentualnymi lekkimi odchyłami, ale przeważnie tylko w jednym kierunku – w dół. Na koniec roku 2011 realne ceny mieszkań (po uwzględnieniu inflacji) mogą być nawet o kilka procent niższe od tych oglądanych na koniec ubiegłego roku. Na taki stan rzeczy wpłynie przede wszystkim duża podaż mieszkań ze strony deweloperów oraz zacieśnianie polityki pieniężnej, czyli rosnące stopy procentowe, a w konsekwencji drożejące kredyty.
Bernard Waszczyk, Open Finance
W marcu ceny mieszkań spadły w odniesieniu do poprzedniego miesiąca o mniej niż 1 proc. W perspektywie roku natomiast przeciętne mieszkanie w największych polskich miastach straciło na wartości 2,8 proc., co jednak częściowo należy łączyć z efektem wyższej bazy. W marcu 2010 roku mediana cen mieszkań w największych miastach zanotowała bowiem przeszło 1,4-proc. wzrost. Trzeba jednak podkreślić, że najświeższy odczyt jest najniższym od 21 miesięcy. Trudno tu jednak jeszcze mówić o trendzie. W ostatnich 12 miesiącach sześć razy ceny rosły i tyleż samo spadały. Wszystkie powyższe dane te świadczą o wciąż niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na relatywnie stabilnym poziomie. Sytuację taką obserwować można od połowy 2009 roku, kiedy to zatrzymana została fala pokryzysowej przeceny.
Zbawienny kryzys w mieszkaniówce
Mniej więcej od tego momentu przeciętny Polak mógł zauważyć, że z miesiąca na miesiąc rosną jego możliwości zakupowe na rynku mieszkaniowym. Po pierwsze pomimo spowolnienia gospodarczego wciąż utrzymywał się wzrost poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce. Obecnie jest on na poziomie o 7 proc. wyższym niż dwa lata temu. Najpoważniejsze zmiany miały jednak miejsce na rynku kredytów hipotecznych. Banki liberalizowały swoje polityki kredytowe tnąc między innymi marże, a Rada Polityki Pieniężnej kontynuowała obniżki stóp procentowych. W efekcie dziś trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie średniej krajowej może pożyczyć od banku o blisko 40 proc. większą kwotę niż jeszcze dwa lata temu. Biorąc więc pod uwagę poziom cen mieszkań, wzrost wynagrodzeń i liberalizację na rynku kredytów hipotecznych przeciętna rodzina może sobie obecnie pozwolić na zakup o połowę większego mieszkania niż na początku 2009 roku.
Kupujący programowo ożywieni
Taka sytuacja przekłada się na coraz większy ruch na rynku nieruchomości. Dzieje się tak już od ponad dwóch lat. W trend ten wpisują się także marcowe dane Home Broker na temat liczby zawartych transakcji. Pokazują one, że w trzecim miesiącu było ich o blisko jedną czwartą więcej niż w styczniu czy lutym. Można to wytłumaczyć dwoma czynnikami. Po pierwsze początek roku jest sezonowo okresem spowolnienia na rynku – stąd wynika więc niska baza. Po drugie natomiast oliwy do ognia dolały kontrowersje wokół programu Rodzina na Swoim. Wciąż nie jest bowiem pewne kiedy zostanie on drastycznie ograniczony, ale wielu nabywców obawiało się, że nastąpi to właśnie w kwietniu. Stąd też wynikać może większa liczba zawieranych transakcji w trzecim miesiącu roku.
Ceny nominalnie wzrosną, choć realnie spadną
Co przyniesie przyszłość na rynku nieruchomości? Zgodnie ze marcową prognozą Home Broker przeciętna cena mieszkań w największych miastach powinna wzrosnąć w perspektywie roku o 0,7 proc. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o blisko 2,5 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań blisko o niecałe 2 proc. Biorąc ponadto pod uwagę, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy można spodziewać się kilkuprocentowego wzrostu poziomu wynagrodzeń, może to skromnie poprawić dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4…C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2,l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Źródło: Open Finance