W ostatnich tygodniach gorącym tematem medialnym w Polsce stał się specyficzny segment rynku mieszkaniowego – lokale oferowane przez nabywców, którzy kupili je nie po to, aby w nich zamieszkać lub je wynająć, ale po to, żeby je odsprzedać z zyskiem, jako nigdy wcześniej niezamieszkałe.
Mieszkania te stały się przyczyną sporego zamieszania. Przede wszystkim pojawia się pytanie o ich klasyfikację: czy należy je zaliczać do podaży z rynku wtórnego czy pierwotnego. Z jednej strony, większość mieszkań oferowanych przez inwestorów ma cechy podobne do oferty deweloperów, czyli rynku pierwotnego. Są to mieszkania, w których nikt nigdy nie mieszkał, w końcowej fazie budowy lub niedawno oddane do użytku, z reguły oferowane w standardzie deweloperskim, a więc bez końcowego wykończenia (bez podłóg, okładzin ścian, urządzeń sanitarnych, mebli wbudowanych, często także bez drzwi wewnętrznych) – choć zdarzają się również mieszkania wykończone, i to w bardzo wysokim standardzie.
Z drugiej jednak strony, trudno po prostu doliczać takie lokale do puli mieszkań oferowanych przez deweloperów – w końcu deweloperzy czy też spółdzielnie mieszkaniowe już raz je sprzedały. Z tego punktu widzenia, takie lokale wydają się przynależeć raczej do rynku wtórnego.
Kim są ich dotychczasowi właściciele? Rekrutują się oni spośród wielu różnych kategorii: przeważają indywidualni inwestorzy, najczęściej Polacy, którzy kupili w celach spekulacyjnych jedno albo co najwyżej kilka mieszkań, zwykle posiłkując się do pewnego stopnia kredytami hipotecznymi. Ale są wśród nich także indywidualni inwestorzy z zagranicy, którzy – najczęściej za pośrednictwem innych firm – kupowali wirtualnie kilka mieszkań w przekonaniu, że robią interes życia. Wśród sprzedających znaleźli się też zapewne inwestorzy instytucjonalni, zarówno krajowi, jak i zagraniczni.
Skąd na rynku wzięła się ta nowa, pośrednia kategoria mieszkań? To wynik zmiany struktury popytu na polskim rynku mieszkaniowym w ostatnich latach. Popyt spekulacyjny, który w Warszawie w 2006 roku wyniósł wedle szacunków około 30% transakcji, spowodował sztuczne nakręcenie koniunktury. W reakcji na ów popyt deweloperzy znacznie zwiększyli podaż, przy czym część z nich sprofilowała także charakterystykę produktu z myślą o nabywcach pakietów mieszkań. Mieszkania budowane pod wynajem mają bowiem prawo być zlokalizowane w bardziej hałaśliwych lokalizacjach, zaś same budynki mogą dość intensywnie wykorzystywać przestrzeń działki.
Tymczasem od połowy 2007 roku zakupy spekulacyjne właściwie zamarły, zmalało także tempo sprzedaży mieszkań przez lokalnych nabywców. W największych miastach podaż zaczęła wyraźnie przewyższać popyt. Spadek lokalnego popytu wynika w znacznej mierze z czynników fundamentalnych, takich jak wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i wyraźne podniesienie poprzeczki przez banki, choćby poprzez podwyższenie poziomu dochodów gospodarstw domowych, wymaganego do uzyskania kredytu. Niemały wpływ na spadek popytu miały też czynniki psychologiczne, w tym oczekiwanie spadku cen, a także obawy o przyszłość gospodarki światowej, a w konsekwencji i sytuacji w Polsce.
Mieszkania „spekulacyjne” stanowią w tej sytuacji rzeczywistą konkurencję dla deweloperów i absorbują część popytu, który w innym wypadku przypadłby na rynek pierwotny. Ponieważ w ofercie deweloperów nadal niewiele jest lokali w całkowicie zakończonych inwestycjach, istotną zaletę mieszkań „spekulacyjnych” stanowi możliwość szybkiego wprowadzenia się do kupionego lokalu.
Co więcej, lokale spekulacyjne znajdują się bardzo często albo w inwestycji, w której deweloper ma jeszcze „własne” niesprzedane mieszkania, albo – w bezpośrednim sąsiedztwie takiego projektu. Przynajmniej część z nich stanowią mieszkania kupowane we wczesnej fazie budowy, a w związku z tym – relatywnie najbardziej atrakcyjnie położone w ramach inwestycji. Wreszcie – w przypadku części ofert – zaletą może być większa elastyczność sprzedających pod względem ostatecznej ceny.
Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy warto zatem przyjrzeć się tym ofertom, można bowiem wśród nich wyłowić prawdziwe rarytasy. Ale wiele z nich stanowi towar „drugiej świeżości” – trzeba więc wykazać czujność.
Analitycy REAS podjęli próbę oszacowania skali zjawiska w najważniejszych polskich miastach na podstawie liczby ofert. W Warszawie na koniec maja 2008 w ofercie znajdowało się około 4 tysięcy mieszkań oddanych w latach 2006-2007. Można zakładać, że były to lokale nigdy niezasiedlone. Na rynku wtórnym obrotowi podlegają jednak nie tylko lokale gotowe do zamieszkania, ale również te, które są jeszcze w trakcie budowy. Takich ofert jest dziś prawie 3,5 tysiąca w całej Warszawie.
Według szacunków REAS w zasadzie wszystkie lokale planowane do odsprzedaży z puli 2006-2007 są w ofercie lub już zmieniły właścicieli. Natomiast skala zakupów spekulacyjnych w grupie lokali, których ukończenie planowane jest na lata 2008-2010 jest na pewno większa – można je szacować łącznie na ok. 10 tys. mieszkań. Oznacza to, że jeszcze około 6,5 tysiąca może w najbliższych kilku latach sukcesywnie pojawić się na rynku.
Czy w skali rynku warszawskiego jest to dużo? Liczbę mieszkań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym (w biurach sprzedaży firm deweloperskich ) można szacować dziś na ok. 15 tysięcy. Jeśli zestawić tę liczbę z ok. 7,5 tysiąca „mieszkań spekulacyjnych”, które znajdują się już w sprzedaży, widać, że stanowią one około 50% oferty z rynku pierwotnego! Wpływ tych lokali na sytuację na rynku pierwotnym jest o wiele większy niż na rynek wtórny. Działają one stabilizująco na ceny, przeciwdziałając ich wzrostowi, a w mniejszym stopniu – także spadkowi. Inwestorzy utrzymują bowiem dość wysokie ceny ofertowe i raczej są skłonni dłużej poczekać na kupującego czy nawet wycofać ofertę z rynku, niż wyraźnie obniżyć cenę. Potwierdzają to pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których zdaniem część osób wystawiających oferty sprawia wrażenie, jakby niekoniecznie chcieli sprzedać swoje lokale: proponowane przez nich ceny wydają się nierealistycznie wysokie. Niektórzy szczerze przyznają – jeśli znajdzie się naiwny kupiec, to sprzedam, a jeśli nie – zaczekam. W ten sposób ich zachowanie sprzyja stabilizacji cen.
A jak wygląda skala zjawiska na innych rynkach w Polsce? W Krakowie liczbę mieszkań spekulacyjnych, które już są albo mogą w najbliższych kilkunastu miesiącach znaleźć się w sprzedaży, można szacować na ok. 3,5 tysiąca, około 3 tysięcy lokali w Trójmieście, po ok. 1,5-2 tys. we Wrocławiu i Poznaniu. Jest to zatem, podobnie jak w Warszawie, około połowy prognozowanej rocznej sprzedaży nowych mieszkań.
Można przewidywać, że największa liczba lokali spekulacyjnych pojawi się w ofercie w bieżącym roku jako reakcja na szczyt zakupów w roku 2006. Począwszy od 2009 roku ich liczba w ofercie powinna się stopniowo zmniejszać, ale trzeba pamiętać, że decyzja o wystawieniu mieszkania na rynek jest uzależniona od możliwości wynajmu, obsługi kredytu – i ceny jaką można za nie uzyskać. Zatem pula mieszkań spekulacyjnych będzie dodatkowym czynnikiem blokującym dalszy wzrost cen w perspektywie kilkunastu miesięcy.