Mieszkania tańsze nawet o 25%

20 sierpnia 2012

Nawet o jedną czwartą może być tańsze mieszkanie, jeśli kupi się je na kredyt w programie „Rodzina na swoim”. Tyle wynosi „rabat” będący sumą uzyskanych dopłat odniesionych do ceny zakupu. Relatywnie bardziej opłacalny jest zakup mieszkań mniejszych oraz lokali z rynku wtórnego.

Tylko do końca tego roku można kupować mieszkania i domy posiłkując się programem „Rodzina na swoim”. Osoby, które zaciągną taki kredyt przez osiem lat będą otrzymywać dopłaty. Stanowią one połowę odsetek wyliczonych według stopy referencyjnej BGK. W tej chwili wynosi ona 7,04%. Suma dopłat jest wyższa w przypadku kredytu z tzw. ratami równymi niż z ratami malejącymi. Co ciekawe, ich wysokość nie zależy od faktycznego oprocentowania kredytu (oferty poszczególnych banków uczestniczących w programie różnią się).

Sumę dopłat do kredytu można traktować jak ekwiwalent rabatu udzielonego przy zakupie mieszkania. Aby określić jego wysokość sprawdziliśmy na jakie dopłaty mogą liczyć rodziny kupujące 50- i 75-metrowe mieszkania w wybranych miastach po maksymalnej cenie uprawniającej do skorzystania z programu „Rodzina na swoim”. Obliczenia wykonaliśmy zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego, dla różnych kwot kredytu (od 100 tys. do maksymalnej kwoty jaka jest możliwa w Warszawie w zależności od metrażu i rodzaju rynku). Założyliśmy ponadto, że kredyt zaciągany jest na 25 lat.

Kredyt tańszy o 10 lub 15%

Uzyskane kwoty dopłat w pierwszym kroku odnieśliśmy do łącznej kwoty, jaką kredytobiorca musi oddać bankowi (wypłacony kredyt plus odsetki). Tak zdefiniowany „rabat” nie zależy od wysokości kredytu i rodzaju rynku, a jedynie od wielkości mieszkania. W przypadku lokalu 50-metrowego wynosi 14,9%, a w przypadku 75-metrowego wynosi 9,5% (do obliczeń przyjęliśmy, że kredyt jest oprocentowany na przeciętnym poziomie wynoszącym 6,4%).

Nawet 25% „rabatu” przy zakupie mieszkania 50-metrowego

W drugim kroku sprawdziliśmy, ile wyniesie „rabat” jeśli kwota dopłat zostanie odniesiona do ceny zakupu mieszkania. Uzyskane wyniki są różne, w zależności od kwoty kredytu, wielkości mieszkania, rodzaju rynku oraz miasta, w którym dokonuje się inwestycji. W przypadku rynku pierwotnego i mieszkania o powierzchni 50 m kw. tak zdefiniowany rabat może wynieść 8,8% dla Warszawy w sytuacji posiłkowania się kredytem w kwocie 100 tys. zł i 26% dla tego samego miasta w sytuacji zadłużenia się na maksymalną kwotę 295,2 tys. zł. Dopłaty stanowiące w sumie jedną czwartą ceny zakupu można też uzyskać w Poznaniu i we Wrocławiu (250 tys. zł kredytu) oraz w Katowicach i Gdyni (200 tys. zł kredytu).

Dopłaty do kredytu w relacji do maksymalnej ceny zakupu 50-metrowego mieszkania na rynku pierwotnym (uprawniającego do skorzystania z „Rodziny na swoim”)
Kwota kredytu	Suma dopłat	Miasto i maksymalna wartość nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw., które można kupić w programie „Rodzina na swoim”
		Warszawa	Poznań	Wrocław	Katowice	Gdynia	Lublin	Szczecin
		295 200 zł	270 875 zł	259 375 zł	208 400 zł	205 200 zł	192 833 zł	184 000 zł
100 000 zł	26 001 zł	8,8%	9,6%	10,0%	12,5%	12,7%	13,5%	14,1%
150 000 zł	39 001 zł	13,2%	14,4%	15,0%	18,7%	19,0%	20,2%	21,2%
200 000 zł	52 002 zł	17,6%	19,2%	20,0%	25,0%	25,3%	brak dopłaty	brak dopłaty
250 000 zł	65 002 zł	22,0%	24,0%	25,1%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
295 200 zł	76 755 zł	26,0%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
„brak dopłaty” – kwota kredytu jest wyższa niż maksymalna wartość nieruchomości jaką w rozważanym przypadku można kupić na kredyt z dopłatą

… i kilkanaście procent przy 75-metrowym

W przypadku zakupu mieszkania 75-metrowego, również na rynku pierwotnym, rabat zdefiniowany jako suma dopłat odniesiona do ceny zakupu, jest zdecydowanie niższy niż w przypadku lokalu 50-metrowego, ale wciąż są to istotne kwoty. Wyniesie on od 3,9% dla kredytu 100-tysięcznego w Warszawie do 17,3% dla zadłużenia na maksymalną kwotę 442,8 tys. zł w tym samym mieście. We wszystkich badanych miastach możliwe jest uzyskanie kilkunastoprocentowych „rabatów” w przypadku posiłkowania się „Rodziną na swoim” o ile kwota kredytu wynosi ok. 200 tys. zł lub więcej. Określenie górnej granicy dopłat dla miast wojewódzkich wymaga odrębnych obliczeń opartych o obowiązujące w nich limit ceny metra kwadratowego, które kwalifikują do dofinansowania. Ich wartość odniesiona do wartości nieruchomości powinna być identyczna do tej oszacowanej dla Warszawy (26% dla mieszkań do 50 m kw. i 17,3% dla mieszkania o powierzchni 75 m kw.).

Dopłaty do kredytu w relacji do maksymalnej ceny zakupu 75-metrowego mieszkania na rynku pierwotnym (uprawniającego do skorzystania z „Rodziny na swoim”)
Kwota kredytu	Suma dopłat	Miasto i maksymalna wartość nowego mieszkania o powierzchni 75 m kw., które można kupić w programie „Rodzina na swoim”
		Warszawa	Poznań	Wrocław	Katowice	Gdynia	Lublin	Szczecin
		442 800 zł	406 313 zł	389 063 zł	312 600 zł	310 050 zł	289 250 zł	276 000 zł
100 000 zł	17 334 zł	3,9%	4,3%	4,5%	5,5%	5,6%	6,0%	6,3%
150 000 zł	26 001 zł	5,9%	6,4%	6,7%	8,3%	8,4%	9,0%	9,4%
200 000 zł	34 668 zł	7,8%	8,5%	8,9%	11,1%	11,2%	12,0%	12,6%
250 000 zł	43 335 zł	9,8%	10,7%	11,1%	13,9%	14,0%	15,0%	15,7%
300 000 zł	52 002 zł	11,7%	12,8%	13,4%	16,6%	16,8%	brak dopłaty	brak dopłaty
350 000 zł	60 669 zł	13,7%	14,9%	15,6%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
400 000 zł	69 336 zł	15,7%	17,1%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
442 800 zł	76 755 zł	17,3%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
„brak dopłaty” – kwota kredytu jest wyższa niż maksymalna wartość nieruchomości jaką w rozważanym przypadku można kupić na kredyt z dopłatą

„Rodzina na swoim” bardziej opłacalna na rynku wtórnym

„Rabat” jaki można uzyskać posiłkując się kredytem z dopłatą przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym jest relatywnie wyższy niż na rynku pierwotnym. Wynika to stąd, że kwota dopłat jest taka sama (w obu przypadkach do analizy wzięliśmy te same kwoty kredytu), a maksymalna cena mieszkania jest niższa z uwagi na niższe limity obowiązujące na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym. Zdefiniowany przez nas rabat rozpoczyna się w przypadku mieszkania 50-metrowego od 11% (100 tys. zł kredytu w Warszawie) i kończy na 26% (236 160 zł kredytu w tym samym mieście). Dopłaty stanowiące jedną czwartą ceny zakupu można też uzyskać w Poznaniu i Wrocławiu (200 tys. zł kredytu) oraz w Katowicach, Gdyni i Lublinie (150 tys. zł).

Dopłaty do kredytu w relacji do maksymalnej ceny zakupu 50-metrowego mieszkania na rynku wtórnym (uprawniającego do skorzystania z „Rodziny na swoim”)
Kwota kredytu	Suma dopłat	Miasto i maksymalna wartość używanego mieszkania o powierzchni 50 m kw., które można kupić w programie „Rodzina na swoim”
		Warszawa	Poznań	Wrocław	Katowice	Gdynia	Lublin	Szczecin
		236 160 zł	216 700 zł	207 500 zł	166 720 zł	165 360 zł	154 267 zł	147 200 zł
100 000 zł	26 001 zł	11,0%	12,0%	12,5%	15,6%	15,7%	16,9%	17,7%
150 000 zł	39 001 zł	16,5%	18,0%	18,8%	23,4%	23,6%	25,3%	brak dopłaty
200 000 zł	52 002 zł	22,0%	24,0%	25,1%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
236 160 zł	61 404 zł	26,0%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
„brak dopłaty” – kwota kredytu jest wyższa niż maksymalna wartość nieruchomości jaką w rozważanym przypadku można kupić na kredyt z dopłatą
Dopłaty do kredytu w relacji do maksymalnej ceny zakupu 75-metrowego mieszkania na rynku wtórnym (uprawniającego do skorzystania z „Rodziny na swoim”)
Kwota kredytu	Suma dopłat	Miasto i maksymalna wartość używanego mieszkania o powierzchni 75 m kw., które można kupić w programie „Rodzina na swoim”
		Warszawa	Poznań	Wrocław	Katowice	Gdynia	Lublin	Szczecin
		354 240 zł	325 050 zł	311 250 zł	250 080 zł	248 040 zł	231 400 zł	220 800 zł
100 000 zł	17 334 zł	4,9%	5,3%	5,6%	6,9%	7,0%	7,5%	7,9%
150 000 zł	26 001 zł	7,3%	8,0%	8,4%	10,4%	10,5%	11,2%	11,8%
200 000 zł	34 668 zł	9,8%	10,7%	11,1%	13,9%	14,0%	15,0%	15,7%
250 000 zł	43 335 zł	12,2%	13,3%	13,9%	17,3%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
300 000 zł	52 002 zł	14,7%	16,0%	16,7%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
354 230 zł	61 402 zł	17,3%	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty	brak dopłaty
„brak dopłaty” – kwota kredytu jest wyższa niż maksymalna wartość nieruchomości jaką w rozważanym przypadku można kupić na kredyt z dopłatą