Aby cudzoziemiec mógł dokonać zakupu zgodnie z ustawą, należy uzyskać zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Zezwolenie wydawane jest za zgodą ministra obrony narodowej, a w wypadku nieruchomości rolnych – również za zgodą ministra rolnictwa i rozwoju wsi.
W związku z rosnącym zainteresowaniem nieruchomościami także na rynku kredytowym pojawia się coraz więcej obcokrajowców zainteresowanych zakupem mieszkania na kredyt w naszym kraju. Dzieje się tak głównie dla tego, że kredyty w Polsce są nierzadko tańsze niż na rodzimym rynku klienta. Wpływ na tę sytuację może mięć także to, że banki generalnie udzielają kredytów na nieruchomość wyłącznie w kraju ich działalności.
Polskie banki coraz chętniej przyjmują do grona swoich klientów obywateli innych państw. Niektóre z nich stosują także formularze w języku angielskim w celu ułatwienia obcokrajowcom dostępu do kredytu. Aby ubiegać się o taki kredyt w Polsce, należy wziąć pod uwagę to, że będzie on udzielany według procedur obowiązujących w danym banku. Biorąc pod uwagę ilość banków na rynku, okazuje się, że ilość takich procedur jest ogromna.
Gdy poszukuje się korzystnego kredytu, należy pamiętać, że nie w każdym banku można otrzymać kredyt na 100% wartości nieruchomości. Możemy spotkać się z ograniczeniem wysokości kredytu nawet do 60% wartości nieruchomości. Wśród dokumentów składanych razem z wnioskiem kredytowym powinny znaleźć się, oprócz dokumentów nabywanej nieruchomości, również dokumenty finansowe kredytobiorcy. Wykaz dokumentów jest uzależniony od miejsca zamieszkania i miejsca pracy kredytobiorcy. Jeżeli osoba ubiegająca się o kredyt mieszka i pracuje za granicą, powinna do wniosku kredytowego dołączyć także: umowę o pracę (kontrakt, itp.) lub zaświadczenie o dochodach wystawione przez pracodawcę, zeznanie podatkowe mające charakter zeznania PIT (np. P60; Tax Return), historię rachunku osobistego za ostatnie 3 miesiące, informacje o statusie wiarygodności kredytowej (informacje o charakterze polskiego raportu BIK, np. checkmyfile.com; experian.com). Wszystkie dokumenty powinny być przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego. W niektórych sytuacjach bank dopuszcza złożenie dokumentów w języku angielskim lub niemieckim.
Natomiast osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego, ale mieszkająca i pracująca w Polsce, zobowiązana jest przedstawić zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu i zarobkach na druku bankowym, a ponadto powinna posiadać kartę pobytu stałego lub czasowego. Jednakże w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 14 lipca 2006 roku – o wjeździe na terytorium RP, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej i członków ich rodzin – niektóre banki odstępują od wymogu posiadania karty pobytu (czasowego bądź stałego) w przypadku obywateli państw Unii Europejskiej występujących z wnioskiem kredytowym. W to miejsce wprowadzają natomiast konieczność przedstawienia przez tę grupę cudzoziemców zaświadczenia o zarejestrowaniu pobytu (w miejsce karty pobytu czasowego) lub zaświadczenia o prawie pobytu stałego (w miejsce karty pobytu stałego).
Sprostowanie
W materiale dotyczącym zakupu nieruchomości na terenie Polski przez cudzoziemców pojawiła się nieprecyzyjna informacja o konieczności posiadania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji wydawanego za zgodą ministra obrony narodowej.
Uściślając podaną informację – zezwolenie takie powinny posiadać tylko osoby nie będące obywatelami czy też przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie bowiem ustawą z dnia 20 lutego 2004 r. – o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – od 1 maja 2004 r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Wyjątek stanowi tu nabycie:
1. nieruchomości rolnych i leśnych (przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej),
2. drugiego domu (przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej).
Wskazać także należy, iż warunkami niezbędnymi do nabycia przez osobę fizyczną nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym bez zezwolenia jest posiadanie przez nabywcę prawnej i faktycznej możliwości uczynienia z tej nieruchomości swego centrum życiowego. Możliwość taką potwierdzają stosowne zezwolenia na pobyt lub karty pobytu obywatela Unii Europejskiej. Funkcję tę pełnią również zezwolenia na osiedlenie lub nadal zachowujące swoją ważność zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony (lub potwierdzające to karty pobytu) albo zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich wydane obywatelom EOG.
Podkreślić należy, że nieruchomość taka, co do zasady, musi być zabudowana, by móc stanowić stałe miejsce zamieszkania cudzoziemca. W innym przypadku dochodzi do „nabycia drugiego domu”, czyli nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową bądź na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowiła stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Zakup takiej nieruchomości wymaga wcześniejszej zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Brak zgody w takim przypadku powoduje nieważność czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia nieruchomości.
Natomiast cudzoziemiec nie będący obywatelem bądź przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego może bez zezwolenia nabyć:
1. samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali,
2. samodzielny lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu,
jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości.
Wyjątek stanowią tu lokale położone w strefie nadgranicznej. Nabywanie takich lokali przez cudzoziemców nie będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA. Natomiast nabywanie lokali użytkowych o charakterze usługowym, tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb nabywcy lub właściciela nieruchomości, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy.
Monika Wójcik, Doradca Finansowy Money Expert SA