Ze względu na obowiązujące przepisy umowa sprzedaży domu lub mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego. Wynagrodzenie dla notariusza sporządzającego taki dokument jest tylko jednym z dodatkowych wydatków, które ponoszą klienci firm deweloperskich.
Nabywca nowego lokum pokrywa również opłaty związane z postępowaniem wieczystoksięgowym – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com. Warto zatem sprawdzić, czy wszystkie wymienione koszty są poważnym obciążeniem dla jego budżetu domowego.
Taksa notarialna (na szczęście) podlega negocjacji
Klienci firm deweloperskich w żaden sposób nie mogą uniknąć wydatków związanych z usługami notariusza. Osoba kupująca gotowe lokum pokryje jedynie koszt sporządzenia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nabywcy powstających domów i mieszkań wcześniej muszą jeszcze zapłacić za notarialną formę umowy deweloperskiej. Taki obowiązek wynika z przepisów obowiązujących od 29 kwietnia 2012 roku. Warto jednak wiedzieć, że ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) przewiduje równy podział kosztów notarialnych. To oznacza, że sprzedawca nieruchomości musi pokryć połowę kwoty, którą notariusz inkasuje za umowę deweloperską (patrz poniższa tabela).
Opłata za sporządzenie notarialnej formy dla umowy sprzedaży nieruchomości lub umowy deweloperskiej jest ustalana w drodze negocjacji – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com. Stawka, którą stosuje rejent (tzw. taksa notarialna) nie może jednak przekroczyć limitu ogłoszonego przez Ministra Sprawiedliwości. Warto pamiętać, że do swojej taksy notariusz dolicza podatek VAT w podstawowej stawce (23%). Taka sama zasada dotyczy opłat za kopie zawartej umowy (tzw. wypisy). Koszt wypisów aktu notarialnego w przeliczeniu na każdą rozpoczętą stronę nie może być większy od 7,38 złotego brutto. Według obowiązujących przepisów sprzedawca nieruchomości musi ponieść połowę wydatków związanych z kopiami umowy deweloperskiej. W przypadku umowy sprzedaży analogiczny koszt pokrywa tylko kupujący. Wypisy wspomnianych umów liczą sobie kilkanaście lub kilkadziesiąt stron. Dlatego opłata za ich sporządzenie może opiewać na 300 zł – 400 zł (patrz poniższa tabela).
Osoba kupująca nowe lokum musi się również przygotować na wydatki związane z postępowaniem wieczystoksięgowym. Za założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej prawa własności sąd pobierze 260 zł. Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny dodatkowo zapłacą za wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Koszt tej procedury z uwzględnieniem podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 219 zł.
| Prezentacja dodatkowych kosztów, które towarzyszą zakupowi nowego mieszkania | |||||
| Rodzaj kosztu
Sposób ustalania kosztu |
Wysokość kosztu, który poniesie osoba kupująca nowe mieszkanie o wartości 300 000 zł |
||||
| Założenia: lokal nie jest ukończony, nabywca nie zaciąga kredytu hipotecznego | Założenia: lokal nie jest ukończony, nabywca zaciąga kredyt hipoteczny | Założenia: lokal jest ukończony, nabywca nie zaciąga kredytu hipotecznego | Założenia: lokal jest ukończony, nabywca zaciąga kredyt hipoteczny | ||
| Koszt taksy notarialnej Maksymalna stawka wynagrodzenia dla notariusza sporządzającego umowę deweloperską lub umowę sprzedaży lokalu wynosi: 0,50 x (1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny powyżej 60 000 zł)* *- dla mieszkania o cenie od 60 000 zł do 1 000 000 zł W przypadku umowy deweloperskiej połowę taksy pokrywa sprzedawca. Taksa jest powiększana o podatek VAT (23%). |
Umowa deweloperska: koszt do 605,78 zł
Umowa sprzedaży: koszt do 1211,55 zł |
Umowa sprzedaży: koszt do 1211,55 zł | |||
| Opłata za wypisy aktów notarialnych Maksymalna stawka za każdą rozpoczętą stronę odpisu to 6 zł. W przypadku umowy deweloperskiej połowę kosztów wypisu pokrywa sprzedawca. Opłata za wypis jest powiększana o podatek VAT (23%). |
Trzy wypisy umowy deweloperskiej (po 30 stron): koszt do 332,10 zł
Trzy wypisy umowy sprzedaży (po 20 stron): koszt do 442,80 zł |
Trzy wypisy umowy sprzedaży (po 20 stron): koszt do 442,80 zł | |||
| Opłata za założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności Opłata za założenie księgi wieczystej: stawka stała 60 zł. Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej: stawka stała 200 zł. |
260 zł | ||||
| Opłata za wpis hipoteki wraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej: stawka stała 200 zł. Podatek PCC za wpis hipoteki: 19 zł |
– | 219 zł | – | 219 zł | |
| Suma przykładowych kosztów*
Suma kosztów jako odsetek ceny mieszkania* |
2852,23 zł
0,95% |
3071,23 zł
1,02% |
1914,35 zł
0,64% |
2133,35 zł
0,71% |
|
* – Obliczona suma uwzględnia maksymalną stawkę dla taksy notarialnej oraz opłaty za odpisy
Źródło: opracowanie własne
Dodatkowe koszty stanowią około 1% wartości lokalu
Uboczne koszty zakupu nowego mieszkania lub domu w relacji do jego ceny nie mają wielkiego znaczenia. Wyniki przedstawione w powyższej tabeli potwierdzają ten wniosek. Po uwzględnieniu maksymalnych stawek za sporządzenie aktów notarialnych i obszerne odpisy okazuje się, że suma dodatkowych wydatków wynosi od 1914,35 zł do 3071,23 zł. Podane kwoty stanowią od 0,64% do 1,02% wartości przykładowego mieszkania, które deweloper wycenił na 300 000 zł. Trzeba zwrócić uwagę, że w przypadku powstającego lokalu łączna kwota ubocznych kosztów zakupu jest znacznie wyższa. Ta różnica wynika z konieczności sporządzenia umowy deweloperskiej.
Andrzej Prajsnar – portal RynekPierwotny.com