Nie przepłacaj za mieszkanie

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu większości Polaków. Trzeba się więc do tego dobrze przygotować. Jak jednak sprawdzić czy konkretne mieszkanie nie są za drogie? Sprawdź jego potencjał do osiągania dochodu, porównaj ceny i odpowiedz na pytanie, czy we własnym zakresie nie zbudujesz sobie tańszego dachu nad głową?

Miesięcznie ponad 20 tys. nieruchomości mieszkaniowych znajduje w Polsce nowego nabywcę. Większość z nich zastanawia się czy cena, którą zapłacił za swoje nowe „M”, nie jest przypadkiem za wysoka. Najłatwiej sprawdzić to porównując oferty dostępne na rynku. W jaki sposób sprawdzić jednak, czy ogólny poziom cen na całym rynku nie jest wygórowany? Odpowiedź można znaleźć na portalu Global Property Guide, który proponuje cztery proste sposoby na określenie czy nieruchomości są drogie, czy tanie.

Chodzi tu o porównanie cen nieruchomości do:
1)    potencjału do generowania dochodu – rentowności,
2)    cen na innych rynkach,
3)    produktu krajowego brutto na głowę,
4)    kosztu odtworzenia.

Nieruchomość to inwestycja


W Polsce brakuje ponad 1,5 mln mieszkań. Można więc w dużym przybliżeniu powiedzieć, że większość z nich nabywana jest aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, a nie żeby osiągać dochód. Dlaczego więc należy traktować własne „M” jako inwestycję? Po pierwsze potrzeby mieszkaniowe w trakcie życia zmieniają się. Gdy pojawiają się dzieci kawalerka kupiona przez singla zaczyna być za ciasna. Z drugiej strony emeryt nie potrzebuje kilkupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, gdy ceni sobie ciszę i spokój. Wiele osób zmuszonych będzie więc do kilkukrotnej zmiany miejsca zamieszkania, co wiązać się może z potrzebą sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu. Warto wtedy być w posiadaniu mieszkania, które obiektywnie rzecz biorąc jest atrakcyjne, a co za tym idzie zarówno najemcy jak i nabywcy będą w stanie zapłacić za nie relatywnie dużo. Nieruchomość powinna być więc traktowana jako inwestycja, nawet jeśli nie jest w tym celu nabywana.

Kupuj mieszkanie jak akcje


Jeśli już nieruchomość będzie przez potencjalnego nabywcę traktowana jak inwestycja, wybór może paść na tę, która oferuje najwyższy potencjalny zysk. Aby to porównać można skorzystać ze wskaźnika „cena do zysk” – charakterystycznego dla rynku giełdowego. Wskaźnik ten w prosty sposób pokazuje ile czasu trzeba wynajmować mieszkanie aby „na siebie zarobiło”. Jest to więc iloczyn ceny nieruchomości i dochodu jaki może generować. Zgodnie z danymi GPG, na podstawie których raczej należy oceniać poszczególne kraje lub przynajmniej miasta, a nie oferty w danej dzielnicy, gdy wskaźnik ten wynosi na przykład 5 nieruchomość jest bardzo tania. Uproszczając można bowiem powiedzieć, że wystarczy 5 lat, aby wynajmowana nieruchomość sama się spłaciła. Co roku generowałaby więc do kieszeni swojego nabywcy przychód na poziomie 20% wartości. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce gdyby wskaźnik sięgnął wartości 40. Oznaczałoby to, że właściciel mieszkania musiałby czekać 40 lat na zwrot kosztów zakupu w postaci czynszu od najemcy. Co roku otrzymywałby więc 2,5% wartości swojego mieszkania.

Zastosowanie mierników „giełdowych” na rynku nieruchomości


Wartość wskaźnika „cena do zysku”

Rentowność brutto* (w %)

Poziom cen nieruchomości

Przykłady krajów

5

20

Bardzo tanie

Brak w Europie

6,7

15

Bardzo tanie

8,3

12

Tanie

Mołdawia, Ukraina, Węgry

10

10

Tanie

12,5

8

Tanie

14,2

7

Odpowiednia wycena

Turcja, Chorwacja, Rumunia, Belgia

16,7

6

Odpowiednia wycena

20

5

Drogie

Polska, Norwegia, Austria, Włochy, Niemcy, Łotwa, Szwajcaria, Wielka Brytania, Francja, Rosja

25

4

Drogie

33,3

3

Drogie

40

2,5

Bardzo drogie

Andora, Grecja, Monako

50

2

Bardzo drogie

* stosunek rocznych dochodów z wynajmu do wartości nieruchomości. Odwrotność wskaźnika „cena do zysku”

Źródło: GPG

Na podstawie tego wskaźnika można dojść do wniosku, że mocno przewartościowane są nieruchomości w Andorze, Grecji i Monako. Drogo jest natomiast w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji i Rosji. Jedynym pozytywnym sygnałem jest informacja, że Polska znajduje się na granicy między krajami drogimi i tymi gdzie cena nieruchomości jest umiarkowana. Do tej grupy należą natomiast Turcja, Chorwacja, Rumunia i Belgia. Relatywnie tanio jest natomiast w Mołdawii, na Ukrainie i na Węgrzech.

W Polsce zarobki są niskie, a nieruchomości drogie


Powyższy wskaźnik wskazuje jedynie relację pomiędzy ceną zakupu i wynajmu nieruchomości. Gdy oba te czynniki utrzymują się na wysokim poziomie może się okazać, że kraj zostanie uznany za przystępny cenowo pomimo tego, że ludność nie stać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Niezbędne jest więc porównanie cen nieruchomości do zarobków. Miara ta w syntetyczny sposób łączy porównanie cen nieruchomości między rynkami i poziomu PKB na głowę mieszkańca. Prezentuje więc w znacznie bardziej przystępnej i zrozumiałej formie, na ile metrów może sobie pozwolić przeciętny mieszkaniec danego obszaru, biorąc pod uwagę poziom bogactwa.

Wyniki nie są dla Polski optymistyczne. Za roczną pensję Warszawiak mógłby sobie kupić niewiele ponad dwa m kw. apartamentu w centrum. Dla porównania mieszkaniec Brukseli, Berlina, czy Wiednia mógłby kupić nawet pięciokrotnie więcej.

Relacja przeciętnego dochodu do ceny apartamentów w centrum 


Kraj 

Przeciętny roczny dochód netto (euro)*

Szacunkowy przeciętny dochód w stolicy

Przeciętna cena 120-metrowego mieszkania w centrum stolicy (euro/m kw.)

Powierzchnia możliwa do nabycia (m kw.)

Belgia

23406

28087

2465

11,4

Niemcy

25167

30200

2882

10,5

Austria

25536

30643

3000

10,2

Holandia

27057

32468

3579

9,1

Dania

28612

34334

4291

8,0

Irlandia

35444

42533

5483

7,8

Luksemburg

33877

40652

6269

6,5

Szwajcaria

37874

45449

7128

6,4

Malta

13936

16723

2710

6,2

Hiszpania

18462

22154

3932

5,6

Portugalia

12905

15486

2848

5,4

Finlandia

25618

30742

5690

5,4

Słowenia

10557

12668

2748

4,6

Węgry

5734

6881

1683

4,1

Estonia

7982

9578

2386

4,0

Włochy

18509

22211

5541

4,0

Turcja

7142

8570

2386

3,6

Grecja

18821

22585

6622

3,4

Łotwa

5876

7051

2286

3,1

Słowacja

6577

7892

2622

3,0

Litwa

5755

6906

2406

2,9

Francja

23694

28433

9961

2,9

Wielka Brytania

31275

37530

14421

2,6

Czechy

8308

9970

4015

2,5

Polska

7180

8616

3546

2,4

Bułgaria

2474

2969

1759

1,7

Rumunia

3960

4752

3484

1,4

* dane za 2008 rok

Źródło: Eurostat, GPG

Katowiczanie mogą kupić dwa razy więcej niż mieszkańcy Krakowa

Jak zastosować tę miarę do zakupu własnego „M” w kraju. Gdy rozważany jest zakup mieszkania w różnych miastach można na jej podstawie wywnioskować gdzie nieruchomości są relatywnie drogie, a gdzie tanie. Te drugie znaleźć można w stolicy województwa śląskiego. Zgodnie z danymi GUS mieszkańcy Katowic zarabiają przeciętnie blisko 39,6 tys. zł rocznie „na rękę”. Przeciętna cena ofertowa w tym mieście wynosi natomiast ponad 4,5 tys. zł za m kw. (wartość tę zawyżają nowe mieszkania). Na drugim biegunie znajduje się Sopot i Kraków, gdzie zarobki są niższe, a ceny nieruchomości znacznie wyższe niż w Katowicach. Mieszkańcy tych miast za roczną pensję mogą kupić mniej niż 4 m kw. przeciętnego lokalu.

Gdy natomiast w grę wchodzi wybór mieszkania na lokalnym rynku pozostaje jedynie porównanie ofert sprzedaży w okolicy.

Dom za miastem w cenie mieszkania


Ostatnim parametrem jaki warto sprawdzić zanim dokona się zakupu mieszkania są koszty budowy nieruchomości. Z jednej strony, gdy są one bardzo niskie w porównaniu do cen mieszkań, można spodziewać się, że deweloperzy zaczną realizować nowe projekty. Duża podaż może natomiast skutkować presją na obniżenie cen mieszkań w przyszłości. Ponadto niskie koszty budowy i wysokie ceny mieszkań sprzyjają rozrastaniu się osiedli domów jednorodzinnych. Obecnie niepodpiwniczony dom o powierzchni 100 m kw. z poddaszem krytym blachą i ścianami z betonu komórkowego to w Warszawie wydatek rzędu 300 tys. zł. W związku z tym, że poza stolicą koszty robocizny są niższe, to całkowity koszt zbudowania domu byłby w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście o kilka procent niższy niż w Warszawie. Podobnie taniej można też zbudować dom poza obszarem miejskim, gdzie koszty robocizny są o kolejne kilkanaście procent bardziej przystępne. Trzeba jednak pamiętać, że aby zamieszkać we własnym domu jednorodzinnym, należy jeszcze kupić ziemię budowlaną. Na obrzeżach Poznania, Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa należy liczyć się kosztem rzędu 200 tys. zł za działkę o powierzchni około 1000 m kw. W przypadku Warszawy wydatek ten może być nawet dwukrotnie wyższy. W sumie jednak można przyjąć, że trzypokojowe mieszkanie o podwyższonym standardzie w dużym mieście można zazwyczaj zamienić na 100-metrowy dom na obrzeżach.

Źródło: Home Broker