Sytuacja na rynku budowlanym ma stabilny charakter, pozwala także przyjąć optymistyczne założenia w kwestii przyszłości. Perspektywę rozwoju widać, co wiąże się z rosnącą liczbą wydawanych pozwoleń na budowę w tym sektorze – ocenia w rozmowie z PRNews.pl Piotr Sztembartt z Getin Noble Bank.
Wojciech Boczoń, PRNews.pl: Jako bankowiec na stałe współpracujący z branżą deweloperską, jak ocenia Pan jej kondycję.
Piotr Sztembartt, Dyrektor Departamentu Projektów Inwestycyjnych, Getin Noble Bank: Na rynku mieszkaniowym można zaobserwować większą aktywność inwestorów, przede wszystkim wśród deweloperów. W czasie pierwszych dziesięciu miesięcy 2014 r. oddano do użytkowania blisko 115 000 mieszkań. To nieco mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, jednak branża deweloperska osiągnęła w tym obszarze wzrost o 3,6 proc. Łącznie wydano o 14,2 proc. więcej pozwoleń na budowę i rozpoczęto budowę o 15,6 proc. więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Natomiast w przypadku rynku inwestycji na sprzedaż i wynajem uzyskano o 39 proc. więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż przed rokiem. Wzrosła także o prawie 35 proc. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
W mojej ocenie sytuacja na rynku budowlanym ma stabilny charakter, pozwala także przyjąć optymistyczne założenia w kwestii przyszłości. Perspektywę rozwoju widać, co wiąże się z rosnącą liczbą wydawanych pozwoleń na budowę w tym sektorze. Po okresie spadku koniunktury można zaobserwować ożywienie w gospodarce, deweloperom sprzyjają także utrzymujące się niskie stopy procentowe, zarówno z punktu widzenia finansowania inwestycji – tańszy kredyt inwestycyjny dla dewelopera, jak i z punktu widzenia nabywcy mieszkań – tańszy kredyt hipoteczny. Te czynniki wpływają na poprawę sytuacji w budownictwie mieszkaniowym.
Jak pan ocenia miniony rok w branży deweloperskiej?
2014 był dobrym rokiem dla branży, a rosnąca oferta świadczy o optymistycznej ocenie przyszłej koniunktury. Dobrej sprzedaży nie przeszkodziło nawet spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego, widoczne w III kwartale. Połączenie niskich stóp procentowych ze stabilnymi cenami oraz duży wybór ofert wyraźnie sprzyja zakupom mieszkań. Niskie stopy procentowe wprawdzie nie uczyniły kredytów hipotecznych wyraźnie tańszymi, ale zachęcają niektórych posiadaczy dużych oszczędności do likwidacji lokat i zainwestowania ich w mieszkania. Popyt, zwłaszcza w największych metropoliach, wspierany był także przez program Mieszkanie dla Młodych.
Z rankingu przeprowadzonego przez Polski Związek Firm Deweloperskich wynika, że w 2014 roku firmy deweloperskie miały więcej trudności z uzyskanie finansowania od banków. Z czego to wynika?
Wyniki rankingu pokazały, że liczba zrzeszonych w Związku firm deweloperskich, które korzystają z kredytów bankowych, spadła o 14 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Jednak w tym czasie banki nie zaostrzyły wymagań wobec kredytobiorców. Dlatego możemy wnioskować, że ewentualne problemy deweloperów z uzyskaniem finansowania od banków mogły wynikać z aktualnej kondycji samych firm. W Getin Banku nie odnotowaliśmy spadku ilości zawieranych umów. Liczba kredytów udzielonych deweloperom, w porównaniu do ubiegłego roku, utrzymała się na tym samym poziomie. W 2014 roku sfinansowaliśmy projekty o łącznej wartości ponad 2,5 mld zł, a nasze finansowanie umożliwiło powstanie ponad 60 inwestycji.
Czy w 2015 roku możemy spodziewać się zmian w zasadach finansowania deweloperów?
W 2014 roku firmy deweloperskie miały nie większe trudności z pozyskaniem finansowania na projekty mieszkaniowe niż w latach poprzednich. Ich geneza to efekt kryzysu z 2008 roku, który odbił się szerokim echem nie tylko w sektorze budowlanym. Wprowadzone przez większość banków mechanizmy bezpieczeństwa lub nawet zakaz finansowania branży są już w trakcie liberalizacji. W zakresie oceny ryzyka transakcji deweloperskich nadchodzący rok będzie lepszy dla branży deweloperskiej pod względem możliwości pozyskaniu finansowania. Perspektywa rozwoju jest już widoczna. Wskazuje na to rosnąca liczba wydawanych pozwoleń na budowę w tym sektorze. Po okresie spadku koniunktury można zaobserwować ożywienie w gospodarce. Dla kupującego jest to dobry sygnał, gdyż zwiększy się liczba inwestycji oraz co za tym idzie – konkurencja. Zaobserwujemy to już w połowie przyszłego roku.
Dane GUS wskazują, że rośnie liczba rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń. Możemy spodziewać się ożywienia na rynku nieruchomości?
Sprzedaż w III kw. 2014 r. utrzymała się na wysokim poziomie, liczba wprowadzonych na rynek mieszkań wzrosła. W efekcie drugi kwartał z rzędu zwiększyła się liczba oferowanych lokali, przy niewielkich zmianach cen.
Z danych REAS Consulting wynika, że w III kwartale 2014 r. liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu głównych rynków pozostała na tym samym poziomie, co w poprzednim kwartale i wyniosła ok. 10 tys. mieszkań. Oznacza to utrzymanie piąty kwartał z rzędu wysokiej liczby transakcji, nie notowanej na polskim rynku mieszkaniowym od okresu szczytu boomu, czyli początku 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach na analizowanych rynkach sprzedano blisko 42,7 tys. lokali, czyli o prawie 19 proc. więcej, niż w rekordowym dotychczas roku 2007. Co więcej, w tym samym okresie na rynek wprowadzono ok. 44,8 tysiąca lokali, zatem relacja nowej podaży do sprzedaży była bliska równowadze. Najwyraźniej aktualna oferta jest dobrze dostosowana do realnych możliwości nabywczych i oczekiwań obecnych klientów.
Bardzo dobra sprzedaż obserwowana w całym 2014 r. przekonała deweloperów do dynamicznego rozpoczęcia nowych inwestycji. W mojej ocenie sytuacja na rynku budowlanym ma stabilny charakter i pozwala przyjąć optymistyczne założenia w kwestii przyszłości.
Jakie wyzwania czekają branżę w 2015 roku?
Jak pokazuje historia, największym wyzwaniem dla deweloperów jest utrzymanie płynności finansowej firm i co za tym idzie – pozyskanie finansowania adekwatnego do potrzeb inwestycyjnych. W dobie zwiększającej się konkurencji kluczowe jest również utrzymanie stabilnego poziomu komercjalizacji inwestycji, zarówno w trakcie jej realizacji, jak i w krótkim czasie po jej zakończeniu.
Jakie trendy obecnie dominują w branży deweloperskiej? Jakiego rodzaju inwestycje cieszą się największą popularnością?
Trendy na rynku mieszkaniowym wyznaczy popyt na nieruchomości spełniające kryteria dopłat z rządowych programów. W 2014 r. MdM wykreował zwiększone zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego. Zapowiadana nowelizacja obecnej ustawy pozwoli rozszerzyć listę beneficjentów programu, dlatego spodziewamy się, że zainteresowanie nieruchomościami umożliwiającymi uzyskanie dopłaty od państwa jeszcze wzrośnie. Na decyzje zakupowe klientów będą miały wpływ także zmiany dotyczące wysokości wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Już teraz można zaobserwować rosnący popyt na mieszkania M3 o stosunkowo małej powierzchni, do 60 m2.
Jak Pan ocenia wpływ rządowego programu MdM na rynek deweloperski? Czy wprowadzone rozwiązanie ułatwiło dostęp do finansowania inwestycji przez deweloperów?
Program MdM wspiera popyt na mieszkania na dwa różne sposoby. W miastach takich jak Gdańsk, Poznań, czy Łódź, gdzie limity cenowe są relatywnie wysokie, do zakupu zachęca dopłata, którą można uzyskać kupując nowe mieszkanie w bardzo wielu lokalizacjach. Dzięki temu w takich miastach ok 30% transakcji dokonywanych jest ze wsparciem programu MdM. Ale program powoduje także wzrost transakcji w miastach, gdzie limit ceny jest relatywnie niski, a relacja liczby kredytów do liczby transakcji nie przekracza 10%. Dzieje się tak np. w Warszawie, we Wrocławiu i Kraków. W tych miastach widać wysiłek deweloperów, aby zaoferować nabywcom mieszkania w cenach nie przekraczających limitów. W niektórych inwestycjach ceny są tak niskie w porównaniu z cenami z 2013 roku w tym samym rejonie, że wpływ MdM jest wyraźnie widoczny. W efekcie mieszkania takie kupują w dużej części osoby w ogóle nie korzystające z dopłat i wolumen sprzedaży także rośnie.
Dziękuję za rozmowę.