Kiepska sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym, w naturalny sposób prowadzi do systematycznego zmniejszania powierzchni nowopowstających mieszkań. Problem jest szczególnie zauważalny w kilku największych ośrodkach miejskich w Polsce – pisze Andrzej Prajsnar z Portalu RynekPierwotny.com.
Jednym z miast, w których kompresja mieszkaniowa wciąż postępuje, jest z pewnością Kraków. Rynek pierwotny charakteryzuje się tam wciąż sporą nadwyżką podaży. By znaleźć nowych klientów i trafić ze swoją ofertą do jeszcze szerszego grona odbiorców, deweloperzy w Krakowie są zmotywowani do budowania coraz mniejszych (a co za tym idzie i tańszych) mieszkań.
Czołówka metrażowych zmian
Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com zauważa, że klienci najczęściej są zainteresowani mieszkaniami o powierzchni mniejszej, niż 60 mkw. Na podstawie poniższego wykresu, widać, że w ostatnim półroczu odsetek takich mieszkań w Krakowie w niewielkim stopniu wzrósł. Mimo że we Wrocławiu wzrost ten jest bardziej widoczny, to jednak warto podkreślić, że przewaga tamtejszego rynku pod względem podaży mieszkań nieprzekraczających 60 mkw. nad Krakowem i Poznaniem, jest mimo wszystko niezbyt duża. Z kolei ujemne zmiany możemy odnotować w Warszawie, Łodzi i właśnie w Poznaniu.
–
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych portalu RynekPierwotny.com
Jednak powyższy wykres w zasadzie tylko w ogólnych zarysach przedstawia zmiany metrażowe, jakie dokonały się na poszczególnych rynkach pierwotnych. Poniższe zestawienie powinno dostarczyć bardziej szczegółowych informacji.
Podaż i udział niewielkich lokali (do 60 mkw.) w pięciu największych rynkach pierwotnych kraju (wrzesień 2012 r. – kwiecień 2013 r.)
| Podaż i udział niewielkich lokali (do 60 mkw.) w pięciu największych rynkach pierwotnych kraju (wrzesień 2012 r. – kwiecień 2013 r.) | ||||||||
| Miasto | wrzesień 2012 r. | kwiecień 2013 r. | wrzesień 2012 r. | kwiecień 2013 r. | ||||
| Podaż lokali o powierzchni mniejszej od 40 mkw. | Udział lokali o powierzchni mniejszej od 40 mkw. | Podaż lokali o powierzchni mniejszej od 40 mkw. | Udział lokali o powierzchni mniejszej od 40 mkw. | Podaż lokali o powierzchni od 40 mkw. do 60 mkw. | Udział lokali o powierzchni od 40 mkw. do 60 mkw. | Podaż lokali o powierzchni od 40 mkw. do 60 mkw. | Udział lokali o powierzchni od 40 mkw. do 60 mkw. | |
| Warszawa | 643 | 7% | 1 190 | 8% | 4 373 | 46% | 6 977 | 44% |
| Kraków | 1 025 | 17% | 1 310 | 15% | 3 020 | 50% | 4 488 | 53% |
| Wrocław | 664 | 13% | 973 | 14% | 2 700 | 54% | 4 047 | 57% |
| Łódź | 65 | 6% | 160 | 9% | 576 | 51% | 780 | 43% |
| Poznań | 319 | 12% | 456 | 13% | 1 515 | 57% | 1 883 | 54% |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych portalu RynekPierwotny.com
Na podstawie powyższych statystyk, Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com, formułuje kilka wniosków:
Po sześciu miesiącach rynek pierwotny w Krakowie jest wciąż liderem, jeśli weźmiemy pod uwagę ogólną liczbę najmniejszych lokali (1310 sztuk). Widać jednak, że ich udział zmniejszył się (z 17% do 15%). Taka sama wartość, ale dla Wrocławia różni się jednym punktem procentowym.
O 1468 sztuk wzrosła w Krakowie podaż lokali, liczących od 40 do 60 mkw., w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Rynkowy udział rozpatrywanej grupy mieszkań wzrósł tym samym z 50% do 53%.
Największy odsetek mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. jest w tej chwili we Wrocławiu (57%). Jeśli chodzi o ogólną liczbę takich mieszkań, stolica Dolnego Śląska zbliżyła się pod tym względem do Krakowa. Jest to efekt dużego wzrostu podaży, jaki miał miejsce w okresie ostatnich dwóch kwartałów (zmiana o 1347 sztuk).
Największy wybór mieszkań od 40 do 60 mkw., aż 6977 sztuk, oferuje obecnie Warszawa. Co ciekawe, mimo że od września 2012 roku znacząco wzrosła podaż (zmiana o 2604 sztuki) udział takich mieszkań w rynku nieznacznie spadł (z 46% do 44%).
W Łodzi z kolei odnotowaliśmy ekspansję lokali najmniejszych (o powierzchni do 40 mkw.). W ciągu pół roku, liczba tego rodzaju lokali wzrosła z 65 do 160 sztuk. Równocześnie, w tym samym okresie udział większych lokali znacznie zmalał (z 51% do 43%).
Budżetowe M2 nie tylko w Krakowie
Wzrost liczby kompaktowych lokali dwupokojowych to bardzo widoczny symptom mieszkaniowej kompresji. Warto zatem bliżej przyjrzeć się zmianie podaży takich mieszkań, jaką obserwujemy na pięciu głównych rynkach pierwotnych w Polsce.
Budżetowe M2 pod koniec 2012 roku były przede wszystkim cechą charakterystyczną ofert krakowskich deweloperów. Jednak po sześciu miesiącach jest już zupełnie inaczej. W chwili obecnej najwięcej małych, dwupokojowych mieszkań znajdziemy w Warszawie. Ich podaż wzrosła niemal pięciokrotnie w ciągu ostatnich dwóch kwartałów. Nieporównywalnie mniejsza zmiana dokonała się w Krakowie (17%). We Wrocławiu liczba małych mieszkań dwupokojowych zmalała o 37%. W Poznaniu takich mieszkań pojawiło się zaledwie kilkanaście. W Łodzi z kolei kompaktowe M2 są wciąż niedostępne. Dzieje się tak dlatego, że koszty zakupu tamtejszego metrażu są wciąż stosunkowo niskie.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych portalu RynekPierwotny.com
Deweloperzy w Warszawie stosują podobną strategię, do tej stosowanej przez krakowskich (w kwestii niewielkich mieszkań). Co ciekawe w stolicy małe mieszkania dwupokojowe stanowią już ponad 20% wszystkich mieszkań do 40mkw. W Krakowie jest to 15% zaś we Wrocławiu 9%. Według Andrzej Prajsnara z portalu RynekPierwotny.com, różnicę w rynkowym udziale M2 uzasadnia poziom warszawskich cen jednostkowych.
Znacznie wyższe ceny mkw. w stolicy powodują, że klienci są w stanie łatwiej zaakceptować kompromis, polegający na zakupie dwupokojowego mieszkania, którego powierzchnia nie przekracza 40 mkw.
RynekPierwotny.com