W ramach sierpniowej nowelizacji do ustawy Prawo budowlane rząd wprowadził od 1 stycznia br. obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dla osób sporządzających certyfikaty energetyczne. Już wtedy można było wskazać wiele problematycznych obszarów, wynikających z wprowadzenia tego obowiązku. W większości były to kwestie związane z udowodnieniem wystąpienia szkody i jej wpływu na zawartą umowę sprzedaży nieruchomości. Co się zmieniło do teraz?
Ubezpieczenie obowiązkowe dla osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej od początku wzbudzało wiele kontrowersji. Niektórzy wciąż podważają konieczność wprowadzenia ubezpieczenia. Czy słusznie?
– Należy pamiętać o zabezpieczeniu klienta indywidualnego w przypadku błędnie wystawionego świadectwa. Wprowadzenie obowiązkowego ubezpieczenia OC zabezpiecza przed ewentualnymi błędami w świadectwie i skutkami tych błędów. Z drugiej strony pewność pokrycia szkody, jaką może wyrządzić błędnie sporządzone świadectwo nie do końca jest rozwiązaniem wpływającym na wzrost kwalifikacji certyfikatorów i jakości świadczonych usług, czyli zapisów z dyrektywy dot. zapewnienia niezależnych, profesjonalnych ekspertów wykonujących certyfikację – mówi Piotr Pawlak, dyrektor zarządzający BuildDesk Polska.
Obustronne korzyści
Z jednej strony celem zawierania takiej umowy jest ochrona interesów klienta zlecającego wykonanie certyfikatu osobie uprawnionej do wydawania świadectwa certyfikacji energetycznej w przypadku, gdy dokument nie zostanie wykonany z odpowiednią starannością oraz w zgodzie z obowiązującym prawem, czyli zawierać będzie błędy. – W takiej sytuacji ubezpieczenie OC daje właścicielowi budynku (lokalu) poczucie pewności, jak również poprzez wypłacenie odszkodowania, spowoduje zadośćuczynienie wyrządzonej mu szkody. Wprowadzenie ubezpieczenia OC przyczyni się również do uregulowania w sposób klarowny czasu oczekiwania na rekompensatę dla poszkodowanych przez certyfikatora – mówi Edyta Woźniak, główny specjalista ds. ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej Grupy Concordia. – Przypomnijmy, że towarzystwa ubezpieczeniowe mają obowiązek przestrzegania terminów wypłaty odszkodowania, a więc 30 dni od zgłoszenia szkody i ewentualnie 14 dni od dnia, w którym przy zachowaniu należytej staranności wyjaśnienie niezbędnych okoliczności było możliwe – dodaje.
Jakby nie patrzeć, ubezpieczenie OC jest również korzystnym rozwiązaniem dla certyfikatora. Posiadający polisę, której składka wynosi średnio od 100 do 400 PLN na rok, ma możliwość zapewnienia sobie wypłacalności w przypadku spowodowania szkody. Trzeba przyznać, że jest to korzystna forma zabezpieczenia tego rodzaju działalności gospodarczej za stosunkowo niewielką cenę. – Rzeczywiście wprowadzenie obowiązkowego OC jednoznacznie określa wysokość odpowiedzialności materialnej z tytułu polisy, należy jednak mieć świadomość, iż w znacząco droższych obiektach, warto rozpatrzyć opcję indywidualnego ubezpieczenia – mówi Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.
Zgodnie z rosnącym znaczeniem certyfikatów w procesie zakupu lub wynajmu budynku czy mieszkania, a tym samym jego wpływu na wartość nieruchomości (recast wprowadza obowiązek dołączania świadectwa do ogłoszenia kupna lub wynajmu nieruchomości), tendencja ta znajdzie odzwierciedlenie w rosnącej roli osób wykonujących świadectwa energetyczne, co w konsekwencji spowoduje zasadność ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej certyfikatorów.
Termin zawarcia ubezpieczenia
Z dniem 1 stycznia 2010 roku weszło już w życie podpisane przez Ministra Finansów rozporządzenie, które dokładnie określa zasady ubezpieczania się certyfikatorów. Oznacza to nie mniej, nie więcej, że osoby, które w tym roku otrzymają prawo do wykonywania świadectw, będą zobowiązane do wykupienia polisy przed przystąpieniem do wykonania pierwszego certyfikatu. Również ci, którzy przed tym terminem wydawali już świadectwa, mają obowiązek nabycia ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W większości przypadków ubezpieczenie zawierane jest na okres roku z możliwością przedłużenia lub automatycznym przedłużeniem. Jednakże, jeśli ktoś zrezygnuje z wystawiania świadectwa charakterystyki energetycznej, czy musi mieć aktualne ubezpieczenie przez okres ważności świadectw, które wystawił? A co w przypadku, gdy polisę zawiera się na rok i dopiero po tym roku zostanie zakwestionowana prawdziwość danych w świadectwie? Niestety taka sytuacja nie została w żaden sposób określona w rozporządzeniu.
Suma gwarantowana – przykładowy zakres odszkodowania, za co dokładnie?
Suma gwarantowana określona w rozporządzeniu wynosi 25 tys. euro, przy zastosowaniu średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest to wartość w zupełności wystarczająca, bo nawet jeśli ktoś dokona sprzedaży domu po cenie nieco wyższej, wynikającej z energooszczędności obiektu potwierdzonej błędnie wystawionym świadectwem, aniżeli ceny rynkowe, różnica ta w większości sytuacji nie przekroczy 25 tys. euro.
Jednakże w przypadku budynków usługowych, hoteli centrów handlowych czy restauracji, zysk/koszt wynikły z poziomu efektywności energetycznej budynku, może znacząco przekroczyć wartość tego ubezpieczenia.
Aktualnie dostępne oferty na rynku
Analizując dostępne na rynku oferty ubezpieczenia OC dla osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, można nabrać przekonania, że ofert jest obecnie jak na lekarstwo.
Nie ma co ukrywać, że termin podpisania rozporządzenia był kluczową sprawą dla ubezpieczycieli w celu rozpoczęcia prac nad przygotowaniem produktów dla certyfikatorów. Niektóre największe towarzystwa ubezpieczeniowe wciąż rozpatrują wprowadzenie takiego produktu. – Jak wiadomo certyfikatorów wciąż przybywa, więc popyt na ubezpieczenie nie powinien zmaleć. Można stąd wnioskować, że pozostałe, liczące się towarzystwa, zainteresują się tym obszarem. Miejmy nadzieję, że z korzyścią dla certyfikatorów – mówi Pawlak.
Z ofert dostępnych na rynku wydaje się, że najbardziej opłacalne z punktu widzenia certyfikatów są ubezpieczenie grupowe zawierane poprzez stowarzyszenia (ok. 100 PLN), którym udało się wynegocjować niższe stawki niż w przypadku polis indywidualnych. Nie znaczy to, że pojedyncza osoba nie ubezpieczy się. Spośród ofert na rynku może ona nabyć polisę w Grupie Concordia (od 357 PLN do 1660 PLN dla wyższej niż minimalna sumy gwarancyjnej), Generali (od 350 PLN do 410 PLN) czy w TU Ergo Hestia (jednorazowa składka roczna wynosi 200 PLN). Wciąż trwają prace nad ofertą OC dla certyfikatorów w takich towarzystwach jak PZU, Warta czy Aviva.
Brak ubezpieczenia = utrata uprawnień
Rozważając temat odpowiedzialności certyfikatorów, należy również rozpatrzyć kwestie pozbawienia uprawnień do wydawania świadectw energetycznych, co jak by nie patrzeć, wydaje się niezwykle surowe. Podstawą do orzeczenia utraty uprawnień jest, zgodnie z rozporządzeniem, brak należytej staranności, którą bez wątpienia może być przyczyną wydawania błędnych świadectw energetycznych. Trudno jest jednak jednoznacznie stwierdzić, czy orzeczenie o błędzie winno stanowić przesłankę utraty uprawnień.
– Kwestią problematyczną pozostaje, w przypadku sporządzenia błędnego certyfikatu, udowodnienie nie przestrzegania zasad należytej staranności – komentuje Wojciech Andrzejewski, starszy prawnik w Kancelarii Prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy. – Kolejną sprawą jest stwierdzenie wpływu danych zawartych w błędnym certyfikacie na prowadzone następnie czynności prawne, np. sprzedaż lub wynajem nieruchomości. W przypadku udowodnienia takiego wpływu na transakcje o dużej wartości, może okazać się, że ustawowa, minimalna suma ubezpieczeniowa w wysokości 25 tys. euro jest za niska, nie zawsze bowiem zagwarantuje ona zainteresowanemu wyrównanie poniesionej szkody – dodaje Andrzejewski.
Niewątpliwie pewne działania dyscyplinujące powinny zostać podjęte, jednakże tak długo jak praktyka nie będzie w stanie jednoznacznie określić wagi i konsekwencji wydania takiego wadliwego świadectwa, trudno będzie określić winę certyfikatora. Ponadto zważywszy na dowolność doboru wielu elementów przedstawionych w metodologii obliczania wartości energetycznej budynku, mających wpływ na jego charakterystykę, tym trudniej znaleźć podstawy do stwierdzenia wadliwości sporządzonego świadectwa.
Zgodność z Dyrektywą?
Zastanawiający jest fakt, że we wchodzącej wkrótce w życie nowelizacji Dyrektywy 2002/91/WE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków, nie ma żadnej wzmianki o OC dla certyfikatorów. Wprawdzie Recast w art. 17 wprowadza obowiązek posiadania przez kraje członkowskie niezależnego systemu kontroli, zarówno certyfikatów jak i raportów o inspekcji systemów grzewczych i wentylacyjnych, ale należałoby to interpretować raczej jako zapewnienie odpowiedniego poziomu świadczonych usług, a nie zabezpieczenie błędnie wykonywanych certyfikatów. Jest to jednak zapis martwy – żadne rozporządzenie wykonawcze nie precyzuje procedur, ani sposobów przeprowadzenia kontroli. Skąd, więc przesłanie o konieczności wprowadzenia takiego rozwiązania w polskim prawie? Czy ujawnia się brak wiary w fachowość ekspertów przeprowadzających świadectwa charakterystyki energetycznej? – Nałożenie obowiązku na kraje członkowskie w zakresie wdrożenia systemu kontroli ma przede wszystkim zapewnić wysoką jakość świadectw, nadzór nad kwalifikacjami ekspertów oraz monitorowanie postępu prac w zakresie wdrażania Dyrektywy i ostatni punkt wydaję się być najważniejszy. Należy również pamiętać, iż recast Dyrektywy jest wytyczną dla krajów członkowskich, zatem należy spodziewać się, iż w kolejnych nowelizacjach prawa polskiego, najprawdopodobniej w drodze ustawy, zostanie jednoznacznie określona kwestia monitorowania i nadzoru systemu – podsumuje Piotrowski.
Źródło: Prelite – Agencja Public Relations