Kupując dziś mieszkanie, trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie o ponad 20% niższym niż dwa lata temu. Wszystko za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej, która obniżyła do historycznego minimum stopy procentowe. W efekcie rata kredytu zaciągniętego na zakup przeciętnej kawalerki w dużym mieście wynosi 547 zł – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w marcu br. osiągnęła poziom 77 pkt, co jest prawie najniższym wynikiem zanotowanym w historii badania. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
-
Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
-
Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
-
Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
-
Kredyt udzielany na 30 lat,
-
System rat równych,
-
Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Tańszy jest kredyt, a nie metr
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast niemal się nie zmieniła (wzrost o 0,3% r/r).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Poznań (5,4). Na drugim biegunie są Łódź i Katowice z wynikami na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Bydgoszczy (3,8 tys. zł) i Szczecinie (4,1 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 5% w Szczecinie czy Łodzi do 13% w Warszawie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
| Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach | |||
| Lokalizacja | Mediana ceny ofertowej m kw. | Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* | Różnica między ceną ofertową i transakcyjną |
| Warszawa | 7 940 zł | 7 058 zł | 13% |
| Kraków | 6 492 zł | 5 930 zł | 9% |
| Poznań | 5 397 zł | 4 979 zł | 8% |
| Wrocław | 5 714 zł | 5 194 zł | 10% |
| Gdańsk | 5 469 zł | 5 014 zł | 9% |
| Lublin | 4 890 zł | 4 444 zł | 10% |
| Szczecin | 4 144 zł | 3 937 zł | 5% |
| Bydgoszcz | 3 792 zł | 3 450 zł | 10% |
| Łódź | 3 654 zł | 3 490 zł | 5% |
| Katowice | 3 721 zł | 3 348 zł | 11% |
| * Na podstawie danych NBP za IV kw. 2014 r. | |||
Kawalerka za 547 zł miesięcznie
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,11 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,78% (wynik dla 18 banków). Przy notowanym w połowie marca WIBOR-ze 3M na poziomie 1,65% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,43%. Jest to najniższy wynik w historii.
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 912 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 547 zł, a trzypokojowych lokali 1368 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2121 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1414 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 848 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 390 – 410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 650 – 680 zł, a trzech około 980 – 1010 zł.
| Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach | ||||||
| Lokalizacja | Kawalerka (30 m kw.) |
Mieszkanie 2-pok. (50 m kw.) |
Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.) |
|||
| szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | |
| Warszawa | 238 200 zł | 848 zł | 397 000 zł | 1 414 zł | 595 500 zł | 2 121 zł |
| Kraków | 194 760 zł | 694 zł | 324 600 zł | 1 156 zł | 486 900 zł | 1 734 zł |
| Wrocław | 171 420 zł | 610 zł | 285 700 zł | 1 017 zł | 428 550 zł | 1 526 zł |
| Gdańsk | 164 070 zł | 584 zł | 273 450 zł | 974 zł | 410 175 zł | 1 461 zł |
| Poznań | 161 910 zł | 577 zł | 269 850 zł | 961 zł | 404 775 zł | 1 441 zł |
| Lublin | 146 700 zł | 522 zł | 244 500 zł | 871 zł | 366 750 zł | 1 306 zł |
| Szczecin | 124 320 zł | 443 zł | 207 200 zł | 738 zł | 310 800 zł | 1 107 zł |
| Bydgoszcz | 113 760 zł | 405 zł | 189 600 zł | 675 zł | 284 400 zł | 1 013 zł |
| Katowice | 111 630 zł | 398 zł | 186 050 zł | 663 zł | 279 075 zł | 994 zł |
| Łódź | 109 620 zł | 390 zł | 182 700 zł | 651 zł | 274 050 zł | 976 zł |
| Średnia | 153 639 zł | 547 zł | 256 065 zł | 912 zł | 384 098 zł | 1 368 zł |
| Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,78%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,65%) | ||||||
Na horyzoncie głównie podwyżki
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.
Warto jednak podkreślić, że w kolejnych miesiącach trudno się spodziewać dalszych obniżek stóp procentowych. Ta z początku marca br. była bowiem dwukrotnie większa niż prognozowali ekonomiści, a więc wyczerpała oczekiwania dotyczące łagodzenia polityki monetarnej formułowane względem całego 2015 roku.
Co więc przyniosą kolejne miesiące? Wiedzę na ten temat niosą ze sobą notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 23 kwietnia 2015 r. zarówno kontrakty za 6 jak i za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,61%, a więc jedynie odrobinę niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,65%). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,84%, czyli wyżej niż 23 kwietnia. Z tych notowań wnioskować można, że przez cały 2015 rok kredytobiorcy cieszyć się będą rekordowo niskim poziomem stóp procentowych, a więc rekordowo niskimi ratami kredytów. Raczej nie ma co liczyć na dalsze obniżanie stóp procentowych przez RPP, a pierwsze podwyżki prawdopodobne są pod koniec 2016 roku. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.
Bartosz Turek, Lion’s Bank
Marcin Drogomirecki, Morizon.pl