Colliers International, doradca na rynku nieruchomości komercyjnych, publikuje najnowszy raport dotyczący sytuacji na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie oraz miastach regionalnych Polski.
W 2009 roku odnotowany został znaczący spadek poziomu popytu i czynszów. Spadek stawek rozpoczął się jeszcze w ostatnim kwartale 2008 roku, a największy miał miejsce w przypadku biurowców zlokalizowanych w centrum miasta. W trakcie całego roku dominowały niewielkie umowy najmu. Zawarto tylko 4 transakcje powyżej 5000 mkw. Wielkość nowej podaży w 2009 roku była podobna do tej z lat poprzednich, jednak wiele projektów planowanych na kolejne lata zostało zawieszonych lub odwołanych. Z powodu ciągłych problemów z otrzymaniem finansowania, nowa podaż w 2010 i 2011 roku będzie znacznie niższa od wcześniej planowanej. Chociaż poziom pustostanów w Warszawie wzrósł znacząco w minionym roku (do 7,3%), to nadal pozostaje na stosunkowo niskim poziomie w porównaniu z innymi miastami Europy Środkowo-Wschodniej.
Podaż
W sumie w 2009 roku dostarczono na rynek 266 200 mkw nowej powierzchni biurowej. W wyniku tego całkowita podaż powierzchni biurowych w Warszawie wyniosła na koniec roku 3 248 200 mkw. Aż 60% nowej podaży zlokalizowanej było w strefie Południowej Górnej. W centrum oddano do użytku tylko jeden znaczący projekt – Deloitte House (18 500 mkw całkowitej powierzchni biurowej). Największe projekty ukończone w minionym roku to: Lipowy Office Park (38 450 mkw) w strefie Południowej Zachodniej oraz Horizon Plaza (31 500 mkw), Park Postępu (34 000 mkw) i Trinity Park III (32 000 mkw) – wszystkie trzy w strefie Południowej Górnej.
Na 2010 rok zapowiadane jest dostarczenie kolejnych 195 000 mkw, w tym czterech projektów zlokalizowanych w centrum miasta. Największą inwestycją będzie Poleczki Business Park (40 000 mkw) w strefie Południowej Dolnej.
Popyt
Około 281 860 mkw powierzchni biurowych zostało wynajęte w 2009 roku, co oznacza, że popyt spadł do poziomu z 2004 roku. Najwyższy poziom aktywności miał miejsce w czwartym kwartale – był o około 30% wyższy niż kwartał wcześniej. 70% wynajętej powierzchni stanowiły biura w lokalizacjach poza centralnych.
Renegocjacje, których udział w aktywności rynkowej w 2008 roku wyniósł 12%, w 2009 roku odpowiedzialne były za 22% aktywności. Udział umów typu pre-lease również wyniósł 22%, jednak w porównaniu z 46% udziałem w roku 2008 jest to znaczący spadek.
Najwięcej powierzchni wynajęły instytucje z sektora publicznego – w sumie ponad 33 000 mkw, co stanowi 16% aktywności. Największą transakcję najmu podpisała Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (16 500 mkw). ARiMR przeprowadzi się z centrum miasta do nowej siedziby w Poleczki Business Park w 2011 roku. Inne duże transakcje to m.in.: renegocjacja umowy przez Ericsson (5440 mkw) w Bramie Zachodniej, relokacja Mazowieckiej Spółki Gazownictwa (4300 mkw) do Blue Office. Warto również wspomnieć o podpisaniu przez TP SA umowy z Bouygues Immobilier Polska na budowę i wynajem nowej siedziby o powierzchni blisko 44 000 mkw.
Powierzchnia wolna
Na koniec 2009 roku współczynnik powierzchni wolnej dla całej Warszawy wyniósł 7,3%. To znaczący wzrost w porównaniu z 2,9% w 2008 roku. Najwyższy wskaźnik odnotowano w strefie Południowej Dolnej – 14,5%. Jeden z najwyższych wskaźników zanotowany został także w strefie Południowej Górnej (11,1%). Ponadto, na rynku jest dostępna znaczna ilość powierzchni na podnajem, co sprawia, że poziom pustostanów jest w rzeczywistości wyższy niż to wskazuje współczynnik.
Stawki czynszu
Już w ostatnim kwartale 2008 roku, na skutek rosnącego zaniepokojenia z powodu kryzysu finansowego oraz przedłużającego się procesu podejmowania decyzji wśród najemców, niektórzy właściciele budynków biurowych zdecydowali się na obniżenie stawek czynszu. W porównaniu z końcem 2008 roku stawki są obecnie niższe średnio o 15-20%. Największe spadki miały miejsce w centrum miasta – w niektórych budynkach czynsze zmalały nawet o 30%. Na koniec 2009 roku stawki wywoławcze w większości budynków w tej lokalizacji wahały się między 18 a 25 EUR/ mkw. Poza centrum stawki są dużo niższe i kształtują się na poziomie 12-16,5 EUR/mkw.
Po gwałtownym spadku na przełomie 2008 i 2009 roku stawki ustabilizowały się w drugiej połowie roku. Oczekujemy, że pozostaną stabilne do połowy 2010 roku, kiedy to powinny zacząć rosnąć z powodu niedoboru powierzchni biurowych w 2011 roku.
RYNKI REGIONALNE
Miasta regionalne również doświadczyły spadku popytu i wzrostu poziomu pustostanów. Kraków i Wrocław, największe rynki regionalne, cieszące się rekordowym zainteresowaniem ze strony najemców w poprzednich latach, zanotowały znaczny spadek aktywności.
Do użytku oddano realtywnie dużą ilość powierzchni biurowych, ale większość z nich zasiliła zasoby Krakowa i Łodzi. Na skutek kryzysu i utrudnionego dostępu do finansowania deweloperzy zostali zmuszeni do zrewidowania swoich ambitnych planów odnośnie planowanych projektów, co szczególnie widać na przykładzie Wrocławia. Ogólnie na większości rynków regionalnych odnotowany został spadek stawek czynszu, jednak nie tak znaczący jak to miało miejsce w stolicy.
Podaż
W 2009 roku oddano do użytku 240 000 mkw nowej powierzchni biurowej, zwiększając tym samym całkowitą podaż powierzchni biurowych w 8 największych miastach regionalnych do 1 340 600 mkw. Aż 60% nowej podaży zostało ukończone w Krakowie, co pozwoliło miastu wyprzedzić Wrocław pod względem wielkości zasobów powierzchni biurowej i stać się największym rynkiem regionalnym. Największymi projektami ukończonymi w minionym roku były: Wechta Office Center w Poznaniu (15 900 mkw), dwie nowe fazy Kraków Business Park (14 500 mkw każda) oraz Centrum Biurowe Kazimierz w Krakowie (14 700 mkw).
Dzięki znaczącej nowej podaży (47 690 mkw) Łódź wyprzedziła Katowice pod względem całkowitej podaży powierzchni biurowych. Największymi projektami ukończonymi w Łodzi w minionym roku były Cross Point (12 500 mkw) oraz Textorial Park (10 260 mkw). Całkowita podaż wyniosła na koniec roku prawie 145 000 mkw. Jednak duża ilość nowej podaży nie spotkała się z zainteresowaniem najemców i Łódź odnotowała największy wzrost poziomu pustostanów w kraju.
W 2010 roku na ośmiu największych rynkach regionalnych planowane jest ukończenie niemal 230 000 mkw powierzchni biurowych, chociaż realizacja niektórych projektów może się opóźnić. Największymi nowymi inwestycjami biurowymi będą Wojdyła Business Park (24 000 mkw) we Wrocławiu oraz Katowice Business Point (17 500 mkw) w Katowicach.
Popyt
Chociaż w ciągu całego roku popyt kształtował się na niskim poziomie, podpisano kilka znaczących transakcji. W Trójmieście zawarto największą transakcję regionalną – Nordea Bank podpisał umowę na projekt built-to-suit o powierzchni około 11 600 mkw. Również w Trójmieście doszło do zawarcia największej liczby dużych transakcji, z czego większość podpisana została przez firmy z sektora IT. Firma Compuware renegocjowała warunki najmu 3000 mkw w Centrum Dmowskiego, Intel Technology Poland oraz Young Digital Poland również renegocjowały swoje umowy w Allcon Park (odpowiednio 4000 i 2000 mkw). Ponadto drugi najemca podpisał umowę pre-lease na wynajem 3000 mkw w trzeciej fazie parku. Natomiast firma Det Norske Veritas Poland podpisała umowę pre-lease (4300 mkw) w Łużycka Office Park.
Inne znaczące transakcje zawarte na rynkach regionalnych to m.in. 6590 mkw wynajęte przez NSN w Bema Plaza oraz dwie transakcje (w sumie 4370 mkw) zawarte przez Hewlett Packard w Grunwaldzki Center we Wrocławiu, i renegocjacja umowy przez BZ WBK (10 000 mkw) w Poznańskim Centrum Finansowym.
Wśród nowych najemców znalazły się także firmy z sektora BPO/SSC. Poza wymienionymi wcześniej NSN i HP, umowy podpisały też takie firmy jak Roche (R&D w Poznaniu, 1200 mkw), Capgemini (centrum BPO w Katowicach, 3780 mkw), czy Coloplast (centrum usług w Szczecinie, 1900 mkw). Biura Roche i Capgemini już działają, natomiast otwarcie centrum Coloplast w biurowcu Oxygen jest planowane na kwiecień 2010 roku. Otwarcie nowych centrów usługowych w 2010 roku zapowiedziały m.in. McKinsey & Company oraz IBM. Obie firmy wybrały Wrocław. Najbardziej „elektryzującą” wiadomością było ogłoszenie decyzji firmy IBM, ponieważ prawdopodobnie będzie to największa do tej pory transakcja najmu na rynku regionalnym (około 20 000 mkw). Firma zdecydowała się na wynajem powierzchni w Wojdyła Business Park.
Powierzchnia wolna
Jak już wspomniano, poziom pustostanów wzrósł znacząco w trakcie minionego roku. We wszystkich miastach, z wyjątkiem Lublina i Szczecina, współczynnik powierzchni wolnej przekroczył 10%. Najwyższy wskaźnik odnotowano w Łodzi (30,7%). Jest to spowodowane dostarczeniem na rynek dużej ilości budynków, gdzie znaczna część powierzchni pozostaje niewynajęta. Ponieważ nowa podaż w 2010 roku będzie ograniczona, poziom pustostanów powinien utrzymać się na tym samym poziomie, a w niektórych lokalizacjach może nawet spaść.
Stawki czynszu
Stawki czynszu spadły w porównaniu z 2008 rokiem, średnio o 10-15%. W większości miast kształtują się na podobnym poziomie, około 12-16 EUR za mkw. W niektórych budynkach zanotowano zostały jeszcze niższe stawki – około 10-11 EUR/mkw. Najniższe stawki są w Katowicach, Łodzi i Lublinie.
PROGNOZA NA ROK 2010 ORAZ 2011
WARSZAWA Od trzeciego kwartału 2009 obserwujemy powolne ożywienie na warszawskim rynku powierzchni biurowych. „Obecnie coraz więcej firm, które wcześniej wstrzymały decyzje dotyczące zawierania nowych umów lub redukowały metraż wynajmowanej powierzchni, chce wrócić do rozmów dotyczących najmu powierzchni biurowych.” – mówi Robert Karniewski, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. „Nadal obserwowane jest duże zainteresowanie renegocjowaniem umów. Należy spodziewać się, że w 2010 roku udział renegocjacji w aktywności rynkowej będzie kształtował się na podobnym poziomie co w 2009 roku (20-30%). Sytuacja ta będzie wynikać ze strategii funduszy inwestycyjnych, które jako właściciele nieruchomości są w stanie konkurować z deweloperami i zaakceptować dużo niższe stawki. Dodatkowo fundusze są bardziej otwarte na krótsze umowy najmu”.
Obecnie spośród budynków planowanych na 2011 rok, tylko niecałe 60 000 mkw znajduje się w budowie. Wstrzymanie nowych projektów biurowych spowoduje niedobór powierzchni w 2011 roku, w związku z czym rynek zacznie sprzyjać wynajmującym.
Jeśli chodzi o Warszawę, to 2010 rok będzie jeszcze należał do najemców, jednak w ostatnim kwartale możemy spodziewać się zmiany sytuacji i mniejszej elastyczności właścicieli biurowców i deweloperów w zakresie oferowanych zachęt i warunków najmu.
MIASTA REGIONALNE
W przypadku miast regionalnych, sytuacja może być bardziej zróżnicowana i zależeć będzie od zainteresowania najemców i deweloperów poszczególnymi miastami, jak również od dostępności powierzchni.
„W większości miast wskaźnik pustostanów jest obecnie wysoki, jednak metraż wolnych powierzchni jest na ogół niewielki. I chociaż istnienie dużych pustostanów jest dla wynajmujących bardzo niekorzystną sytuacją, to miasta, które dysponują obecnie znaczną ilością niewynajętej powierzchni w nowododanych do użytku projektach (np. Kraków i Łódź) lub te, gdzie wkrótce ukończone zostaną duże projekty, które nadal nie mają najemców (np. Katowice i Poznań) będą w stanie zaoferować biura dużym najemcom.” – mów Marcin Kania, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International.
Ponieważ nowa podaż w 2010 roku będzie stosunkowo niska we wszystkich miastach, duża dostępność powierzchni może dać tym miastom przewagę nad pozostałymi lokalizacjami, jeśli chodzi o przyciąganie najemców. Większość nowych budynków na rynkach regionalnych zostanie ukończona w pierwszej połowie roku, co może wpłynąć na wzrost poziomu pustostanów w tym okresie, jednak później dostępność powierzchni zacznie się zdecydowanie zmniejszać.
„Na 2011 rok planowanych jest wiele nowych projektów na rynkach regionalnych, jednak tylko kilka znajduje się obecnie w budowie, a zdecydowana większość nie wejdzie w fazę budowy bez podpisanych umów pre-lease. Podobnie zatem jak w Warszawie w większości miast regionalnych będzie można zaobserwować w 2011 roku niedobór powierzchni, co znajdzie swoje odbicie we wzroście stawek czynszu.” – dodaje Paweł Skałba, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International.
Źródło: Colliers International