We wrześniu znowu wydłużył się czas potrzebny na sprzedaż mieszkania używanego. Można to wiązać z mniejszą niż w sierpniu aktywnością rodziców i inwestorów szukających mieszkań dla studentów.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej. Uwaga! Analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.
Studenci przyspieszyli transakcje
W przypadku transakcji zakończonych we wrześniu, od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej miało średnio 137 dni, czyli 4,5 miesiąca. Wynik ten jest o 11 dni gorszy (wydłużenie procesu sprzedaży)niż w przypadku transakcji zakończonych w sierpniu. Wtedy pozytywnie na rynek oddziaływał sezonowy wzrost zainteresowania nieruchomościami ze strony studentów. W sierpniu i wrześniu są oni cyklicznie bardziej aktywni na rynku najmu, ale wielu żaków decyduje się też na zakup – z pomocą rodziny – własnego M. W sierpniu, w dużych miastach akademickich, nawet 20 -40% kupowanych mieszkań miało być przeznaczonych dla studentów. Lokali takich szukali nie tylko studenci, czy ich rodzice, ale też inwestorzy.
Aby we wrześniu sprzedać mieszkanie, trzeba było wystawić ofertę w maju. Jest to znacznie lepszy wynik niż notowany na przełomie 2011 i 2012 roku, kiedy cały proces sprzedaży nierzadko zajmował ponad 150 dni. Należy jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach długość procesu sprzedaży charakteryzuje duża zmienność. Ostatni wyraźny trend wydłużania się tego procesu widoczny był w okresie od marca 2011 do marca 2012 roku.
Trzy miesiące na zalezienie nabywcy
Wrześniowe wydłużenie się całego procesu sprzedaży, jest też konsekwencją tego, że więcej czasu potrzeba, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych we wrześniu, od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijały 93 dni, czyli trzy miesiące. W tym roku najwyższe wyniki tego miernika przypadały na styczeń i luty (około 130 dni). Średnia dla ostatnich 12 miesięcy wynosi natomiast 97 dni, co pozwalałoby na umiarkowanie pozytywne odczytywanie najnowszych danych. Z drugiej strony tegoroczny wynik jest gorszy niż ten sprzed roku czy dwóch. We wrześniu 2011 r. podpisywano umowy przedwstępne średnio po upływie 88 dni, a we wrześniu 2010 roku po upływie 79 dni od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji.
Nie wszystkie transakcje z umową przedwstępną
Na uwagę zasługuje też fakt, że zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker, w przypadku 24% transakcji zakończonych we wrześniu prawo do nieruchomości zostało przeniesione bez podpisania umowy przedwstępnej. W tej grupie mieszą się transakcje, w przypadku których nabywcy nie korzystali z finansowania bankowego. Dla porównania średnia z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że umowy przedwstępnej nie zawarto w przypadku 18% transakcji na rynku wtórnym. Martwić może fakt, że proces sprzedaży pomimo wysokiego udziału transakcji gotówkowych był we wrześniu br. relatywnie długi. Dla porównania w 2011 roku cały proces sprzedaży został oszacowany na 129 dni (z 14-proc. udziałem transakcji zawartych bez umowy przedwstępnej), a we wrześniu 2010 roku było to niewiele krócej (122 dni) przy podobnym udziale transakcji bez umowy przedwstępnej (13%).
Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Home Broker