Rządowy program „Mieszkanie dla młodych” miał swój debiut w minionym 2014 roku. Skierowany jest do młodych, którzy nie przekroczyli 35 roku życia, zarówno singli jak i rodzin, a zamierzają kupić pierwsze własne mieszkanie z rynku pierwotnego.
Program pomaga w dofinansowaniu wkładu własnego. Dopłata wynosi od 10 do 20 proc. (najwyższa w przypadku narodzin trzeciego i następnego dziecka). Ze wsparciem MdM można kupić mieszkanie o maksymalnej powierzchni 75 m kw. i dom jednorodzinny do 100 m kw. (dla rodzin wychowujących co najmniej troje dzieci limity wynoszą odpowiednio 85 i 110 m kw.).
Młodzi, korzystający z dopłat w 2014 roku kupowali mieszkania o średniej powierzchni 53,17 m kw., czyli najczęściej dwu i trzypokojowe lokale. Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, średnia wielkość wyniosła 83,97 m kw. – W ciągu pierwszych dwunastu miesięcy działania programu banki zawarły 13 968 umów kredytowych, o łącznej wartości przekraczającej 2 mld 600 mln zł. Najwięcej wniosków złożyli mieszkańcy Mazowsza (2881), Pomorza ( 2713) oraz Wielkopolski (2467). Najmniej, bo 141 wniosków, złożono na Opolszczyźnie. Z 600 mln złotych przeznaczonych na 2014 rok wydano 207 mln złotych, a dofinansowanie na rok 2015 dla osób korzystających z programu wynosi już 136 mln, natomiast na 2016 – 22 mln złotych – podsumowuje Maciej Górka z Domiporta.pl.
Akcja kredytowa
Według Michała Krajkowskiego z firmy Notus Doradcy Finansowi w IV kwartale 2014 roku udział kredytów udzielonych w programie „Mieszkanie dla Młodych” w 6 największych miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) wynosił prawie 15 procent wszystkich udzielonych za pośrednictwem Notus Doradcy Finansowi kredytów. Zgodnie z oczekiwaniami MdM cieszył się względnie największą popularnością w Gdańsku i Poznaniu, gdzie odpowiednio 1/3 i ¼ kredytów udzielonych zostało z dopłatą MdM.
| Tabela 1. Udział kredytów MdM udzielonych za pośrednictwem Notus Doradcy Finansowi | |
|
Miasto |
Udział kredytów MdM |
|
Gdańsk |
35,09% |
|
Kraków |
15,25% |
|
Łódź |
14,73% |
|
Poznań |
27,57% |
|
Warszawa |
10,66% |
|
Wrocław |
8,73% |
|
Średnia dla ww. miast |
14,96% |
| Źródło: Notus Doradcy Finansowi | |
MdM – wyższe oprocentowanie i prowizja
– W większości analizowanych lokalizacji, kredyty były zaciągane na znacznie mniej korzystnych warunkach cenowych, zarówno jeśli chodzi o prowizję, jak i marże odsetkowe. Średnia marża dla kredytu MdM w analizowanych miastach wynosiła 2,02 p.p. i była wyższa o 0,08 p.p. niż dla kredytów bez dopłaty. Również prowizja, jaką należało zapłacić za przyznanie kredytów dla MdM była wyższa średnio o 0,57 p.p. Taką tendencję obserwujemy niemal w każdym mieście, wyjątkiem jest tylko marża dla kredytów w Łodzi i Wrocławiu, gdzie dla kredytów MdM te wartości są nieco niższe niż dla kredytu bez dopłaty – komentuje Michał Krajkowski.
| Tabela 2. Średnie marże i prowizje | ||||
|
Miasto |
Marża |
Prowizja |
||
|
|
Kredyt MdM |
Kredyt bez dopłaty |
Kredyt MdM |
Kredyt bez dopłaty |
|
Gdańsk |
1,97 |
1,84 |
1,66 |
1,12 |
|
Kraków |
1,91 |
1,90 |
1,50 |
0,87 |
|
Łódź |
1,86 |
2,05 |
1,18 |
1,15 |
|
Poznań |
2,32 |
2,08 |
1,94 |
1,21 |
|
Warszawa |
1,88 |
1,86 |
1,68 |
1,06 |
|
Wrocław |
1,91 |
1,98 |
1,79 |
1,32 |
|
Średnia dla ww. miast |
2,02 |
1,94 |
1,68 |
1,11 |
| Źródło: Notus Doradcy Finansowi | ||||
Na dłużej, ale mniejsze kwoty
Kredyty MdM były także udzielane na dłuższy okres. Średni okres spłaty dla kredytu z dopłatą, to 325 miesięcy i jest to o prawie 2 lata więcej niż dla kredytu bez dopłaty rządowej. Co ciekawe średni wskaźnik LTV, oznaczający relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości, dla kredytów MdM był wyższy i wynosił niespełna 80 procent. Dla kredytów bez dopłaty wskaźnik ten wyniósł w IV kwartale prawie 76 procent. Oznacza to, zatem że kredytobiorcy zaciągający MdM dysponowali wkładem własnym na dużo niższym poziomie niż ci klienci, którzy wzięli kredyt bez dopłaty. Do wyliczenia LTV uwzględniana jest bowiem dopłata z budżetu.
Zatem uwzględniając dopłatę beneficjenci programu MdM zainwestowali relatywnie niewielkie środki własne. Osoby zaciągające kredyt bez dopłaty średnio posiadały wkład własny dużo większy, bo wynoszący ponad 24 procent. Jak zauważa Michał Krajkowski – zgodnie z oczekiwaniami także średnia kwota kredytu MdM była niższa niż kredytu bez dopłaty. Wynika to głównie z limitu cen w rządowym programie, który niejako „odcina” najdroższe nieruchomości i co za tym idzie osoby kupujące takie mieszkania statystycznie zaciągają wyższe kwoty.
Drożej, ale taniej
Czy jednak pomimo, że marże są wyższe, to kredytobiorcy zadłużeni w MdM płacą więcej niż osoby, które wybrały kredyt bez dopłat? Pomimo wyższego oprocentowania, zarówno rata kredytu, jak i łączny koszt odsetkowy w MdM będzie niższy, a to za sprawą niższej kwoty zaciąganego kredytu. W MdM statystycznie kwota kredytu to 212 tysięcy złotych, co przy średniej marży na poziomie 2,02 i średnim okresie kredytowania daje ratę na poziomie 1077 złotych. Analogicznie dla kredytu bez dopłaty, w wysokości 269 677 i marży 1,94, przy okresie spłaty 303 miesiące rata będzie wynosić 1413 złotych.
Limity a ceny
– Według danych z serwisu domiporta.pl od początku roku przeciętne ceny ofertowe na rynku pierwotnym ulegały nieznacznym wahaniom w zależności od regionu. Tam gdzie limit cen w programie Mieszkanie dla Młodych ustalony został powyżej średniej ceny ofertowej proponowanej przez deweloperów wzrósł do poziomu limitu. Analogicznie do powyższej sytuacji deweloperzy, którzy realizowali swoje inwestycje na obszarach gdzie limity MdM były niższe niż ich ceny ofertowe próbowali dopasować swoje ceny do limitu – mówi Maciej Górka.
Jak podkreśla Maciej Górka największym zainteresowaniem wśród użytkowników serwisu, bo prawie 32%, cieszyły się mieszkania dwupokojowe. Kolejną kategorią poszukiwaną przez klientów były lokale trzypokojowe, których udział w ogólnej puli zapytań w całym roku osiągnął 22,8%. Względem zeszłego roku wzrosła o prawie 18% ilość poszukiwań w miastach i dzielnicach gdzie pojawiają się inwestycje oferujące zakup mieszkania w programie MdM.
| Tabela 3. Średnie ceny mieszkań | ||
|
średnia cena m2 nowych mieszkań |
Limit MdM dla miasta |
|
|
Gdańsk |
5 771,00 zł |
5 303,10 zł |
|
Kraków |
6 683,00 zł |
5 083,10 zł |
|
Łódź |
4 950,00 zł |
4 717,90 zł |
|
Poznań |
6 147,00 zł |
5 915,80 zł |
|
Warszawa |
7 446,00 zł |
6 583,14 zł |
|
Wrocław |
6 279,00 zł |
5 112,25 zł |
| Źródło: Domiporta.pl | ||
Głosy z rynku obsługi transakcji
Zdaniem Filipa Wierzchowskiego z firmy Everbest Nieruchomości i Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami na duże zainteresowanie kredytami MDM w końcówce poprzedniego roku wpływ miało kilka korzystnych czynników. Najważniejszym impulsem do zawierania transakcji na rynku pierwotnym, z wykorzystaniem kredytów w ogóle, był limit 5 procentowego wkładu własnego. Sprzyjający udzielaniu kredytów hipotecznych klimat poprawiał się także dzięki sukcesywnie obniżanym przez Radę Polityki Pieniężnej stopom procentowym do poziomów imponująco niskich. Wiele wskazuje na to, że ten trend zostanie podtrzymany także przez znaczną część 2015 roku.
– W rezultacie korzystnego splotu analizowanych czynników, sytuacja niektórych deweloperów stała się wyjątkowo korzystna. Jako przykład mogę podać nowe inwestycje mieszkaniowe deweloperów budujących na przykład na warszawskiej Białołęce, gdzie najtańsze mieszkania dostępne są już w cenie około 5500 PLN za metr kwadratowy, podczas gdy limit ceny metra kwadratowego nowego mieszkania w stolicy przekraczał w IV kwartale 2014 roku 6500 PLN. Oznacza to ni mniej ni więcej, że droższe mieszkania w takich dzielnicach także będą objęte programem MDM. Innymi słowy może się zdarzyć – i oczywiście już się to dzieje – że wszystkie lokale w danej inwestycji klienci mogą kupić z dofinansowaniem państwa – podsumowuje Filip Wierzchowski.
/ Notus Doradcy Finansowi wspólnie z Domiporta.pl