Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – jeszcze do niedawna to lokalizacja właśnie decydowała o wyborze nieruchomości. Jednak w obecnej sytuacji, kiedy ceny lokali wciąż spadają, ale dostęp do kredytów hipotecznych jest utrudniony, inne czynniki zaczynają wpływać na to, jakie mieszkanie wybierzemy.
Na podstawie 5 tys. ankiet, wypełnianych przez osoby zgłaszające się do Home Broker w celu zakupu mieszkania stworzyliśmy raport, który wskazuje na co w tej chwili zwracają uwagę potencjalni nabywcy. Wszystkie osoby były rzeczywiście zainteresowane znalezieniem konkretnego mieszkania, tak więc udało nam się wyeliminować efekt przypadkowości, który najczęściej towarzyszy badaniom przeprowadzanym na losowo wybranych osobach. Raport dotyczy sytuacji w I kw. 2009 roku, a osoby ankietowane wyraziły chęć zakupu mieszkania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Ponieważ zdecydowana większość klientów zainteresowana była mieszkaniami (ponad 90 proc.), raport ten nie uwzględnia ani domów, ani działek.
W naszych ankietach pytaliśmy klientów o następujące rzeczy: preferowana dzielnica, minimalna i maksymalna cena, powierzchnia, liczba pokoi, piętro, liczba pięter w budynku, rok budowy.
Najważniejsze czynniki wpływające na zakup mieszkania
W czasach, sprzed boomu na rynku nieruchomości, kiedy ceny były niskie, a większość projektów deweloperskich sprzedawało się na etapie dziury w ziemi najważniejszym czynnikiem decydującym o wyborze konkretnego mieszkania była jego lokalizacja. Krótki czas dojazdu do pracy, rozwinięta infrastruktura i duża liczna terenów zielonych była niekiedy ważniejsza niż wielkość samego mieszkania. Wiele osób wolało kupić kawalerkę na Mokotowie, zamiast dwupokojowego mieszkania na Bielanach. Jednak odwrót na rynku zmienił zdecydowanie tą sytuację, co w efekcie zepchnęło lokalizację na dalszy plan. Wydawać by się mogło, że najważniejsza jest w tej chwili cena mieszkania, jednak, jak pokazuje wykres nr 1, na pierwszym miejscu znajduje się minimalna liczba pokoi (91 proc.). Jak pokażę na kolejnych wykresach respondenci wskazywali najczęściej na mieszkania 2 pokojowe, tak więc można wnioskować, że na ich wybór wpływ miała cena.
Kolejnym ważnym czynnikiem jest maksymalna cena (77 proc.). Jednak następne wskazania, czyli maksymalna (76 proc.) i minimalna (68 proc.) powierzchnia mieszkania oraz maksymalna liczba pokoi (62 proc.) również nierozerwalnie związane są z ceną. Niewiele osób zainteresowana była mieszkaniami powyżej 80 mkw., większość wskazywała na te do 60 mkw., czyli w efekcie tańsze. Ostatnim istotnym czynnikiem jest lokalizacja, czyli dzielnice (58 proc.), jakie wybierali klienci. Kolejne czynniki, takie jak piętro, liczba pięter w budynku czy rok budowy nie były już tak istotne i stanowiły tylko po kilkanaście procent wskazań. Jednak zaobserwowaliśmy tutaj jedną ważną rzecz, odnoście wieku budynku. Otóż zdecydowana większość osób poszukuje mieszkań w budynkach nowszych, wybudowanych po 1993 roku.
Preferowana wielkość mieszkania i liczba pokoi
Liczba pokoi oraz wielkość mieszkania były jednymi z ważniejszych czynników wpływających na wybór mieszkania. Z przeprowadzonych przez nas ankiet wynika, że mieszkanie nie powinno być (średnio) mniejsze niż 40 mkw. i nie większe niż 60 mkw. (wykres nr 2). Takie właśnie mieszkania cieszą się największym zainteresowaniem w badanych przez nas miastach i wszędzie metraże są podobne. W Warszawie jest to od 47 do 58 mkw., w Krakowie od 45 do 55 mkw., we Wrocławiu od 46 do 57 mkw., w Poznaniu od 46 do 58 mkw. a w Gdańsku od 48 do 57 mkw. Jeżeli sprawdzimy, jakie mieszkania poszukiwane były przed boomem na rynku nieruchomości, zobaczymy, że były to najczęściej kawalerki. W trakcie największych wzrostów cenowych metraże zwiększały się, jednak kiedy ceny osiągnęły moment szczytowy wielkość pożądanego mieszkania również malała.
Jeżeli chodzi o preferencje co do liczby pokoi, to dominuje chęć posiadania mieszkania dwupokojowego. Tylko w Krakowie i Wrocławiu ankietowani wyrażali zainteresowanie mieszkaniami trzypokojowymi (wykres nr 3). Lokale dwupokojowe zawsze były najchętniej wybierane również przez osoby, które inwestują na rynku nieruchomości (takie mieszkanie najłatwiej wynająć i sprzedać).
Preferowana cena
Jak widać osoby zainteresowane zakupem mieszkania skłaniają się raczej ku niewielkim lokalom, chociaż nie są to już, jak jeszcze kilka lat temu, kawalerki. Widać to również w cenach, jakie są skłonni przeznaczyć na ten cel (wykres nr 4). Najwięcej chcą wydać warszawiacy (od 230 tys. zł. do 450 tys. zł.) ale jest to spowodowane tym, że w Warszawie są najwyższe ceny mieszkań. Ponieważ w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku ceny są dość porównywalne, także preferowane ceny są zbliżone. I tak w Krakowie jest to 160-310 tys. zł, we Wrocławiu 180-310 tys. zł., w Poznaniu 160-280 tys. zł. a w Gdańsku 160-290 tys. zł.
Jeżeli te dane zestawimy z cenami transakcyjnymi (tabela nr 1), to zobaczymy, że są one bardzo zbliżone, a w Poznaniu i Warszawie ceny preferowane są nawet wyższe. Oznacza to, że ceny mieszkań doszły już do poziomu akceptowanego przez kupujących i możemy spodziewać się pewnego ożywienia na rynku.
Najpopularniejsze dzielnice
Jak wynika z naszych badań lokalizacja nie jest już najważniejszym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania, jednak nadal jest nie bez znaczenia. Zapytaliśmy naszych klientów, w jakiej dzielnicy chcieliby zamieszkać, i oto jak wygląda sytuacja w poszczególnych miastach.
Warszawa
Najbardziej pożądaną lokalizacją jest Mokotów (28 proc.), który wyraźnie dominuje nad innymi dzielnicami. Nie ma w tym z resztą nic dziwnego, ponieważ Mokotów, pomimo wysokich cen od lat cieszy się największą popularnością. Jednak życie często weryfikuje oczekiwania, dlatego wiele osób, którym marzy się Mokotów ostatecznie kupuje mieszkania w tańszych dzielnicach, takich jak np. Bemowo. Kolejna dzielnica, Ursynów (17 proc.) pokazuje, że bardzo istotna dla warszawiaków jest komunikacja, bo właśnie w tej dzielnicy najlepiej rozwinięte jest metro. Wola (15 proc.) jest w tym zestawieniu zadziwiająco wysoko. Jeszcze kilka lat temu niewielu było amatorów tej poprzemysłowej dzielnicy, jednak liczni deweloperzy, którzy realizują tu swoje inwestycje, przyciągają klientów niewysokimi cenami. Wysokie pozycje Żoliborza i Ochoty (po 14 proc.) oraz Bielan (12 proc.) nie zaskakują, ponieważ z uwagi na swoją kameralność i dobrą komunikację, dzielnice te zawsze były popularne. Dziwić może niska pozycja Wilanowa (5 proc.), który zawsze postrzegany był jako miejsce elektryzujące. Jednak budowa gigantycznego kompleksu mieszkaniowego, jakim jest Miasteczko Wilanów skutecznie zniechęciło klientów, pomimo naprawdę atrakcyjnych cen.
Kraków
Najczęściej wskazywana była dzielnica Krowodrza (39 proc.), głównie z uwagi na swoje centralne położenie. Dalej jest Podgórze (29 proc.), gdzie ceny są bardziej przystępne niż w centrum miasta. Na trzecim miejscu znalazło się Stare Miasto, które na pewno byłoby częściej wybierane, gdyby nie bardzo wysokie ceny. Dobry wynik Nowej Huty (15 proc.) to na pewno zasługa stosunkowo niskich cen oraz wielu nowych projektów, które tam powstają. Jak widać mieszkańcy Krakowa są racjonalni w szacowaniu swoich możliwości.
Wrocław
W wyborze miejsca zamieszczania wrocławianie, podobnie jak mieszkańcy Krakowa również wydają się być racjonalni. Stare Miasto, czyli miejsce wydawać by się mogło najbardziej pożądane, jest na ostatnim miejscu (11 proc.). Jak Najbardziej pożądaną dzielnicą są Krzyki (51 proc.). Swoją popularność dzielnica ta zawdzięcza sporej różnorodności. Znajdziemy tu zarówno budynki z wielkiej płyty jak i eleganckie apartamentowce. Spora część inwestycji powstających w ostatnich latach we Wrocławiu, zlokalizowana jest właśnie tutaj. 40 proc. ankietowanych chciałoby zamieszkać w Śródmieściu. Tutaj, podobne jak na Krzykach mamy do wyboru kilka rodzajów nieruchomości, jednak przeważają stare kamienice i wielka płyta. Z uwagi na nie ciekawą reputację i dużą liczbę czynszowych kamienic ceny są tu stosunkowo niewysokie jak na taką lokalizację.
Poznań
Najchętniej wskazywaną dzielnicą jest Stare Miasto (aż 69 proc.), które daleko w tyle pozostawiło kolejną dzielnicę, Grunwald (33 proc.) (wykres nr 12). Taki stan rzeczy spowodowane jest ty, że miejsca, które cieszą się największą popularnością (np. Winogrady czy Piątkowo) zlokalizowane są właśnie w tej dzielnicy. Po Grunwaldzie, z podobną liczbą wskazań znajduje się Nowe Miasto (30 proc.), a dalej Jeżyce (20 proc.), które w ostatnich latach z racji niewysokich cen przyciągnęły zarówno deweloperów jak i klientów, oraz Wilda (13,6 proc.).
Gdańsk
W pierwszej trójce najczęściej wskazywanych dzielnic, są te najatrakcyjniejsze, czyli Przymorze (29 proc.), Wrzeszcz (27 proc.) i Oliwa (21 proc.). Tutaj też powstają najciekawsze, chociaż nie najtańsze inwestycje. Taka sytuacja pokazuje, że gdańszczanie, podobnie jak warszawiacy chcieliby mieszkań w najlepszych dzielnicach, ale najprawdopodobniej będą musieli wybrać te gorsze.
Podsumowanie
Przygotowany przez nas Raport pokazuje, że mieszkańcy największych miast Polski, czyli Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska dokonują wybory mieszkania na podstawie bardzo podobnych czynników. W odróżnieniu od sytuacji sprzed kilku lat, najważniejsze są powierzchnia mieszkania i maksymalna cena, a lokalizacja zeszła na dalszy plan. Taka sytuacja spowodowana jest oczywiście wysokimi cenami mieszkań, które nie pozwalają już na ,,wybrzydzanie’’. Jednak obecne i kolejne spadki cen mieszkań mogą spowodować, że osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości znów zacznie zależeć na lokalizacji. Będzie ich na to po prostu stać.
Aleksandra Szarek
Specjalista Rynku Nieruchomości
Home Broker
Źródło: Home Broker