Pierwotny czy wtórny rynek mieszkaniowy – który z nich będzie dominował w 2012 r.? Trudno o jednoznaczną odpowiedź, ale wielu analityków stawia raczej na ten pierwszy. Rynek pierwotny, dzięki elastyczności deweloperów i zróżnicowanej ofercie, ma szansę rozwijać się pomimo pogłębiającego się spadku cen mieszkań.
Eksperci są zgodni w jednej kwestii. Rok 2012 będzie dla rynku mieszkaniowego rokiem trudnym, ale zarazem ciekawym. Spodziewane spadki cen i nowe regulacje prawne, to duże wyzwanie dla sprzedających. Z kolei nabywcy, choć lepiej chronieni, pod górkę będą mieli z bankami, które nie udzielają już tak chętnie kredytów.
Wtórny stanął w miejscu
Decydując się na kupno własnego mieszkania, w pierwszej kolejności musimy wybrać czy szukamy mieszkania na rynku wtórnym czy w nowym budownictwie. Na rynku wtórnym już od pewnego czasu panuje stagnacja, która najprawdopodobniej pogłębi się jeszcze w roku 2012. Dobrym miernikiem atrakcyjności rynku jest długość procesu sprzedaży. W 2011 r. trwał on średnio ponad 110 dni, a pod koniec roku nawet sporo dłużej. W 2012 r. terminy te raczej nie ulegną skróceniu. Oznacza to, że od podjęcia decyzji o sprzedaży lokalu, do sfinalizowania transakcji, trzeba będzie poczekać średnio nawet 4-5 miesięcy.
Co jest przyczyną tak małej płynności rynku wtórnego? W zeszłym roku ceny mieszkań „z drugiej ręki” w największych polskich miastach spadły o około 5-7 %. Eksperci rynkowi szacują, że w tym roku poziom przecen powinien być zbliżony. W tej sytuacji zarówno sprzedający jak i kupujący przyjmują postawę wyczekiwania. Sprzedający niechętnie negocjują cenę, według nich i tak już bardzo zaniżoną. Najwięcej oporów mają z pewności ci, którzy zainwestowali w lokale na sprzedaż w ostatnich latach. Dziś trudno im pogodzić się ze stratą wynikającą albo ze spadku wartości lokalu, albo ze wzrostu wartości zadłużenia jeśli zaciągnęli kredyt w obcej walucie.
Konkurencyjność rynku wtórnego może dodatkowo osłabić wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej, która zacznie obowiązywać od 29 kwietnia. Dzięki niej zakup nowego mieszkania na etapie budowy będzie obarczony mniejszym ryzykiem. Deweloperowi będzie wolno przyjmować zaliczki od klientów tylko wraz z postępem inwestycji. Pieniądze trafią na rachunek powierniczy w banku, który sprawdzi, czy firma wydaje je zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku bankructwa dewelopera, obiekt objęty rachunkiem powierniczym, będzie wyłączony z masy upadłościowej, co umożliwi dokończenie inwestycji, nawet jeśli firma która ją rozpoczęła zniknie z rynku.
Pojawiają się co prawda obawy, że wprowadzenie rachunków powierniczych i innych pomniejszych obostrzeń, może przyczynić się do wzrostu cen, ale najprawdopodobniej deweloperzy nie zaryzykują podniesienia dość wyśrubowanych (przynajmniej w niektórych aglomeracjach) stawek.
Rynek pierwotny – bogata oferta i możliwość negocjacji
Zawirowania na rynku wtórnym będą z pewnością działały na korzyść rynku pierwotnego. Oprócz wymienionych wyżej czynników, o jego atrakcyjności przede wszystkim będzie stanowić bogata oferta nowych mieszkań i duża elastyczność deweloperów. – W tej chwili inwestorzy robią wszystko, aby sprzedać nowe mieszkania. Nie przypominam sobie, aby kiedykolwiek byli tak skłonni do negocjacji jak obecnie – mówi Janusz Witold Schmitd, doradca rynku nieruchomości z Kancelarii Nieruchomości Schmidt Warszawa. – Jest bardzo dużo ofert i to nie przysłowiowych dziur w ziemi, ale gotowych, wykończonych budynków, które klient może obejrzeć i kupić od ręki – dodaje analityk. Deweloperom będzie zależało na jak najszybszej realizacji zysków, ponieważ niejednokrotnie w budowach mają zamrożoną gotówkę albo musieli wziąć na nie kredyt, który trzeba spłacić. – Sporo firm zaczęło inwestować w 2010 i w 2011, po otrząśnięciu się z kryzysu, który wybuchł w 2008, wiele z tych inwestycji dobiega w tej chwili końca i dlatego mamy wysoką podaż nowych mieszkań – tłumaczy pośrednik i analityk rynku nieruchomości Jolanta Łopacińska. Według danych GUS, tylko w 2011 r. deweloperzy oddali do użytku 50 187 nowych mieszkań. Dodatkowo uzyskali ponad 81 tys. nowych pozwoleń na budowę (aż o 19,2 % więcej niż w roku ubiegłym!) co świadczy, że raczej z optymizmem patrzą w przyszłość.
Największe firmy deweloperskie mogą pozwolić sobie na negocjowanie cen, ponieważ nadal dysponują dużymi rezerwami ziemi, którą kupili kiedy była jeszcze relatywnie tania. Koszt inwestycji jest wtedy niewspółmiernie tańszy niż w przypadku małych firm, które zmuszone były kupować grunty pod inwestycje po zawyżonych cenach. – Dlatego na rynku pierwotnym będzie następowała konsolidacja. Najmniejsi deweloperzy uciekną pod skrzydła rynkowych potentatów – uważa dr Krzysztof Waliszewski, niezależny ekspert rynku nieruchomości. Według analityka w obliczu ostatnich zmian prawnych tylko duże firmy będą mogły szybko i bez problemów zapewnić stabilne finansowanie inwestycji. Coraz bardziej nieufne i ostrożne banki, dużo łatwiej przekona inwestor o ugruntowanej i silnej pozycji.
Kuszące oferty
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym, poza wymienionymi powyżej, ma jeszcze kilka istotnych przewag na rynkiem mieszkań używanych. Istotną kwestią są na przykład niższe koszty transakcyjne, jakie wiążą się z zakupem lokalu. W przypadku rynku wtórnego do ceny trzeba jeszcze dodać 2 proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. Niejednokrotnie dochodzi też koszt pośrednika. Kupując mieszkanie od dewelopera wprowadzamy się poza tym do nowego lokalu, możemy wykończyć go według własnego gustu, zwykle mieszkania te mają wyższy standard i dodatkowe udogodnienia (garaż, parking, ochrona, itp.), płacimy w nich niższy czynsz a także (szczególnie w dobrych lokalizacjach) możemy liczyć na szybki wzrost wartości nieruchomości.
Kolejnym istotnym czynnikiem, który przesądza często o wyborze rynku pierwotnego jest większy wybór mieszkań. Podaż na rynku wtórnym zdominowana jest przez mieszkania w gorszym standardzie, np. w wielkiej płycie.
Popyt z kulą u nogi
Elastyczność deweloperów, sprowadza się nie tylko do otwartości na negocjacje cenowe. Kupujący, łatwiej niż w przypadku rynku wtórnego, mogą dostosować do swoich potrzeb metraż i standard wykończenia mieszkania. Dzięki temu nie przepłacają i minimalizują koszt nabycia lokalu. Biorąc pod uwagę spadek zdolności kredytowej Polaków (w styczniu weszła w życie nowa rekomendacja S, która znacznie zmniejszyła siłę nabywczą przeciętnego Kowalskiego) oraz ograniczenie i stopniowe wygaszanie preferencyjnych kredytów „Rodzina na swoim”, może mieć to bardzo duże znaczenie dla rozwoju rynku.
Przypomnijmy, że nowa rekomendacja S zobowiązała banki do obliczania zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty. Dopiero po spełnieniu tego kryterium możliwe jest przyznanie kredytu na dłuższy okres, np. na 30 lat. Rekomendacja jest także gwoździem do trumny dla coraz słabiej obecnych na rynku mieszkaniowym kredytów walutowych. Rata takiego kredytu nie może bowiem przekroczyć 42 proc. dochodów netto klienta, bez względu na wysokość osiąganych zarobków.
Jeśli chodzi o kredyty „Rodzina na swoim”, to będą one dostępne jeszcze przez rok, ale na dużo gorszych warunkach niż dotychczas. Najważniejszą z wprowadzonych przez rząd zmian jest obniżenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem z poziomu 1,4 na 1,0 co spowodowało skokowe obniżenie cen nowych mieszkań zakwalifikowanych do dopłat. Jeszcze gorzej jest w przypadku rynku wtórnego gdzie współczynnik spadł do poziomu 0,8 obniżając maksymalną cenę zakupu nieruchomości aż o 42,9 proc.! Efekt zmian jest natychmiastowy. Liczba udzielonych kredytów w grudniu 2011 r. wyniosła 2 tys. 999. Dla porównania we wrześniu, jeszcze przed wprowadzeniem nowych przepisów banki udzieliły 5,8 tys. tego typu kredytów.
Rynek rynkowi nierówny
Wszystkie wymienione wyżej uwagi, dotyczące specyfiki rynku wtórnego i pierwotnego, trzeba oczywiście umieścić w odpowiednim kontekście, którym jest rynek mieszkaniowy w dużych miastach. Inaczej sytuacja wygląda jeśli weźmiemy pod uwagę rynki peryferyjne. – W małych miejscowościach gdzie nowych inwestycji jest jak na lekarstwo lub nie ma ich wcale, rynek wtórny jest wciąż jedynym sensownym wyjściem. I tam mieszkania nie tanieją. Możemy zaobserwować spadek liczby zawieranych transakcji, ale nie ceny – twierdzi dr Krzysztof Waliszewski.
Trzeba także pamiętać, że rynek wtórny jest wciąż bezkonkurencyjny w segmencie mieszkań tanich. A popyt na takie lokale, nawet te budowane z wielkiej płyty, wraz ze spadkiem zdolności kredytowej Polaków (znów kłania się rekomendacja S) jeszcze wzrośnie.
Potrzeby wciąż niezaspokojone
Przy całej skomplikowanej i zmieniającej się dynamicznie specyfice rynku mieszkaniowego w Polsce, jedno jest pewne – w dłuższej perspektywie czasowej popyt raczej drastycznie się nie zmniejszy (w najgorszym przypadku można spodziewać się pewnej stagnacji). Przyczyna jest dość oczywista. – Popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, bo potrzeby mieszkaniowe Polaków są i jeszcze długo będą niezaspokojone – uważa Janusz Witold Schmitd. Polska jest na szarym końcu w Unii Europejskiej jeśli chodzi o liczbę mieszkań przypadającą na 1000 osób. Zgodnie z europejskimi standardami ponad 60% polskich rodzin mieszka w za małych mieszkaniach. Wskaźniki przeludnienia plasują Polskę na 28 pozycji wśród 30 krajów europejskich.
Źródło: rynekpierwotny.com