Analiza wtórnego rynku nieruchomości (podsumowanie II kwartału 2009)
CZĘŚĆ I: RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
W lipcu, podobnie, jak w trzech poprzednich miesiącach, na rynku kredytów hipotecznych mamy do czynienia ze stabilizacją. W przypadku trzech monitorowanych w raporcie walut pożyczkowych – złotego, franka i euro – nieznacznie spadło przeciętne oprocentowanie kredytów. Nadal uzyskanie kredytu bez wkładu własnego jest trudne i wymaga spełnienia dodatkowych warunków lub poniesienia dodatkowych kosztów.
NIŻSZE OPROCENTOWANIE W ZŁOTYCH, FRANKACH I EURO
Kredyt w złotych na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25% wkładu własnego) jest dziś oprocentowany przeciętnie na poziomie 7,28% (mediana oprocentowania). To nieznacznie mniej niż na początku czerwca (7,43%) i jednocześnie o 0,8 pkt. proc. mniej niż pod koniec ubiegłego roku. W lipcu niewielkiemu obniżeniu uległa stopa WIBOR, od której obok marży, zależy oprocentowanie kredytów. Na początku bieżącego miesiąca 3-miesięczna stawka WIBOR wyniosła 4,43% wobec 4,62% na początku czerwca. Mediana marż wynosi według danych lipcowych 2,80%, co odpowiada poziomi z czerwca.
Z kolei kredyt we frankach jest dziś oprocentowany na średnim poziomie 4% wobec 4,2% w czerwcu i 4,85% w grudniu. Stopa LIBOR dla franka wyniosła na początku lipca 0,4% i była taka sama, jak na początku czerwca. Ofertę kredytu we franka ma obecnie siedem banków, a przeciętna marża wynosi 3,6% i jest minimalnie mniejsza niż miesiąc temu.
Stabilizacja dotyczy też kosztów kredytów w euro. Przeciętne oprocentowanie wynosi obecnie 4,71%, nieco mniej niż w czerwcu (4,96%) i sporo mniej niż pod koniec ub.r. (6,35%). To efekt spadku stopy rynkowej LIBOR do 1,074% na początku lipca z 1,26% na początku czerwca, przeciętna marża nie uległa bowiem zmianie i wynosi 3,6%.
KREDYT BEZ WKŁADU PO SPEŁNIENIU DODATKOWYCH WARUNKÓW
W lipcu nie miały też miejsca istotne zmiany w zakresie wysokości wymaganego przez banki wkładu własnego. W przypadku kredytów w złotych mediana maksymalnego wskaźnika LTV (relacja maksymalnej kwoty kredytu do wartości nieruchomości) wynosi 90% przy rozpiętości od 75 do 100% (średnio 92%).
Zakup mieszkania w całości gotowe są sfinansować: Bank Pocztowy, Dominet Bank, Eurobank, BOŚ, Deutsche Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, mBank, Mulibank, PKO BP i Pekao SA. To w sumie 11 banków na 26 obecnych w zestawieniu. Zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego często wiąże się z koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu. Przykładowo w BOŚ maksymalny poziom LTV w standardowej ofercie to 80%, bank może jednak go podnieść do 100%, jeżeli kredytobiorca wykupi tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu. Podbnie jest w mBanku, Multibnaku czy w Lukas Banku. Deutsche Bank udzieli takiego kredytu tylko w przypadku, gdy minimalny dochód netto gospodarstwa domowego to 6 tys. zł miesięcznie.
W przypadku kredytów we frankach mediana wskaźnika LTV wynosi 78%, a w przypadku kredytów w euro 85%. Obecnie kredytów we frankach na zakup całości nieruchomości gotowe są udzielić tylko trzy banki: Deutsche Bank, mBank i Multibank. Wymaga to jednak spełnienia dodatkowych warunków, dotyczących dochodu czy ubezpieczenia wkładu własnego, a także posiadania przez kredytobiorcę o 20% wyższej zdolności kredytowej w stosunku do zdolności dla kredytu w złotych.
AKCJE DEWELOPERÓW NA ROZDROŻU
Od tegorocznego szczytu akcje deweloperów potaniały na warszawskim parkiecie o ponad jedną dziesiątą. Znalazły się wyraźnie na rozdrożu. Słabnięcie walorów spółek z branży nieruchomościowej na świecie, które do tej pory były prawie doskonałym punktem odniesienia dla naszych papierów, jest złym znakiem na przyszłość
Wiosną tego roku papiery deweloperów były jednymi z liderów zwyżek. Od połowy maja indeks WIG-Deweloperzy zachowuje się podobnie, jak cały rynek, mierzony indeksem WIG – stoi w miejscu. Takie zachowanie sugeruje większe niż w poprzednich miesiącach uzależnienie notowań walorów deweloperów od kondycji całego rynku akcji. Jednocześnie musimy mieć świadomość, że w tej branży do tej pory w ograniczonym stopniu załamanie koniunktury znalazło odbicie w wynikach finansowych. Z tego punktu widzenia kolejne kwartały będą stały pod znakiem złych wiadomości. Marże będą się pogarszać, koszty finansowe zwiększać, a skala działania maleć. Przeszło 100-proc. zwyżka notowań papierów deweloperów, jaka nastąpiła na wiosnę tego roku, można więc raczej tłumaczyć skalę wcześniejszej wyprzedaży, która sprowadziła notowania o 80% w dół od rekordowego poziomu, niż realną poprawą perspektyw tej branży. Równocześnie dotychczasowe odbicie cen walorów deweloperów na tle ich przeceny nie wydaje się zbyt duża, bo straty wciąż sięgają dwóch trzecich, licząc od szczytu.
Nie można się jednak rekordowego poziomu traktować jako punkt odniesienia, gdyż wiadomo, że w tamtym czasie akcje na giełdzie, a w szczególności deweloperów, były bardzo mocno przewartościowane. Adekwatnym porównaniem do ich obecnej sytuacji może być zachowanie indeksu Nasdaq po pęknięciu bańki internetowej. Mimo, że od ustanowienia rekordu na rynku technologicznym upłynęło już ponad 9 lat, to wciąż nie udało się zbliżyć do szczytu w najlepszym momencie na więcej niż 45%. Obecnie Nasdaq jest dwie trzecie poniżej rekordu.
Równocześnie na świecie wciąż nie widać wyraźnych oznak przezwyciężania kryzysu na rynku nieruchomości. W efekcie akcje spółek z nim powiązanych w ostatnim czasie znów tracą. Indeks Global Property Research, w którego skład wchodzi 250 największych firm świata z tej branży, stracił od I połowy maja już ponad 16%. Biorąc pod uwagę mniejszą skalę wcześniejszego wzrostu obecna różnica między tym indeksem a naszym WIG-Deweloperzy stała się znaczna. To zaś tworzy presję podażową na rynku walorów spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie.
Do niekorzystnych wniosków skłania również analiza wykresu indeksu WIG-Deweloperzy. Widać na nim formację głowy z ramionami, zapowiadającą spadek przynajmniej do 1740 pkt z obecnych ponad 2 tys. pkt. Odwrócenie trendu wzrostowego zapowiada również obecna na MACD, popularnym wskaźniku kierunku i siły trendu, negatywna dywergencja.
CZĘŚĆ II – OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI NA RYNKU WTÓRNYM
WTÓRNY RYNEK NIERUCHOMOŚCI W CZERWCU 2009 ROKU
Mimo iż w perspektywie ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań, z rynku wtórnego, we wszystkich 15 analizowanych miastach, spadły, to czerwiec przyniósł dosyć zaskakujące zmiany. Co prawda już w maju pojawiły się pierwsze symptomy ożywienia, czyli wzrost popytu i zahamowanie spadków w przypadku 4 lokalizacji, to w czerwcu przejawy te są bardziej ewidentne. Sytuacja odwróciła się o 180 stopni i ze spadkami mieliśmy do czynienia tylko w 4 na 15 analizowanych miast. Najbardziej obniżyła się średnia cena w Szczecinie o 2%, w Opolu i Warszawie o 0,7% i w Poznaniu o 0,2%. W Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Białymstoku i Lublinie ceny wzrosły bardzo nieznacznie. Natomiast w Sopocie, Olsztynie, Gdyni, Toruniu, Łodzi czy Katowicach były to wzrosty od 1,5% do 3,4%, co biorąc pod uwagę sytuację z ostatnich kilkunastu miesięcy można uznać za zmiany poważne.
Wydaje się, że zahamowanie spadków a nawet wzrosty cen, w większości z analizowanych lokalizacji, nie mogą być jedynie przejawem „pobożnych życzeń” sprzedających i pośredników w obrocie nieruchomościami, ale rzeczywiście rynek wchodzi w fazę stabilizacji. Pewność co do tego uzyskamy jednak dopiero jeśli obecna sytuacja będzie się utrzymywała do końca 2009 roku.
PODSUMOWANIE II KWARTAŁU 2009
Większość miast, 9 na 15, zakończyła II kwartał 2009 roku spadkiem średnich cen nieruchomości, a jednak wynik ten można uznać za optymistyczny. Dotychczasowi liderzy grupy spadkowej: Kraków i Sopot, tym razem zakończyli kwartał z wynikiem dodatnim, podobnie jak Gdynia, Toruń, Lublin i Łódź. Już w maju pojawiły się informacje o ożywieniu na rynku wtórnym, przy czym widoczne były pierwsze przejawy zahamowania tendencji spadku cen, które wydają się potwierdzać wyniki czerwcowe
Struktura cen na rynku wtórnym w największych miastach w II kwartale 2009
– W Warszawie bez większych zmian w porównaniu z I kwartałem 2009. Największy udział, rzędu 53,85%, mają mieszkania w cenie od 7 do 9 tysięcy za metr kwadratowy. 11,2% stanowią mieszkania w cenie do 7 tys. Jest to ponad 3 razy więcej niż rok temu. Część z nich, spełniająca kryterium wielkości, kwalifikuje się do programu „Rodzina na swoim”. W serwisie www.szybko.pl każde mieszkanie spełniające kryteria tego programu jest specjalnie oznaczone.
– W Krakowie mieszkania do 6 tysięcy za metr kwadratowy stanowią już niemal ¼ całej oferty. W I kwartale było to 13,7%, a rok temu 8,7%. Najwięcej jest mieszkań w cenie od 6 do 8 tysięcy za metr – 52,7%.
– Struktura cenowa ofert nieznacznie zmieniła się w stosunku do I kwartału. Ubyło mieszkań najtańszych do 6 tys. za metr. W I kwartale było ich 28%, obecnie stanowią 22% całości oferty. W porównaniu z II 2008 roku jest ich 5,5 razy więcej
– W porównaniu z I kwartałem 2009 nie nastąpiły znaczące zmiany. Najwięcej jest mieszkań w cenie od 6 do 7 tys. – 45,5% oraz z przedziału od5 do 6 tys. – 30%.
– W Poznaniu ubyło mieszkań najtańszych, w cenie do 4 tys. za metr. Jest ich zaledwie 0,4%, podczas gdy w I kwartale stanowiły 2% oferty. Najłatwiej jest znaleźć mieszkanie za 5 do 6 tysięcy za metr, takie oferty to prawie 62% ogłoszeń z Poznania.
– W Katowicach przybyło mieszkań najtańszych do 3 tys. za metr. Stanowią 4% oferty, a przed rokiem nie było ich wcale. 45% ogłoszeń mieści się w przedziale od 3 do 4 tysięcy za metr kwadratowy.
– W Łodzi struktura cenowa zmieniła się również w kierunku większej dostępności mieszkań najtańszych. W cenie od 3 do 4 tysięcy jest obecnie 33,6% (w I kwartale było 28,9%). Nadal największy odsetek stanowią mieszkania w cenie od 4 do 5 tysięcy za metr – 59,4%.
CZĘŚĆ III – CENY DZIAŁEK BUDOWLANYCH
W I kwartale 2009, w porównaniu z IV kwartałem 2008 średnie ceny działek budowlanych (do 5000 metrów kwadratowych) już nie spadały, ale nadal były niższe niż w I kwartale 2008. W II kwartale 2009, w Warszawie, Krakowi, Wrocławiu i Poznaniu ceny nieznacznie wzrosły i w efekcie w porównaniu z II kwartałem 2008 średnie ceny są na porównywalnym lub wyższym poziomie.
Struktura cenowa oferty działek budowlanych do 5000 metrów kwadratowych
– W Warszawie w ofercie działki najtańszych, pojawiły się propozycje tańsze o 60 złotych niż przed rokiem. Minimalne ceny przed rokiem wynosiły około 180 złotych, obecnie jest to 120 złotych. Podobnie ma się rzecz z działkami najdroższymi. W tym segmencie w II kwartale 2008 ceny sięgały 3800 złotych za metr, teraz jest to 3280. W ostatnim kwartale zdecydowanie więcej jest ofert z przedziału od 250 do 500 złotych – stanowią 20% ogłoszeń, podczas gdy w I kwartale było to 10%.
– W Krakowie ceny minimalne i maksymalne działek pozostają na poziomie porównywalnym z I kwartałem 2009. Zmieniła się natomiast struktura oferty w porównaniu z II kwartałem 2008. Obecnie więcej jest co prawda działek w cenie do 100 złotych za metr kwadratowy: 12,6% w porównaniu z 5,4% przed rokiem. W zeszłym roku największa część oferty mieściła się w przedziale od 200 do 300 złotych, było to 37%, a obecnie odsetek ten zmniejszył się do 26%. Zwiększył się natomiast udział działek w cenie od 300 do 500 złotych z 9,6% do 16%.
– We Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej wzrosła w ciągu roku o 11,5%. W II kwartale 2008, a także w I 2009 dominowały działki w cenach od 100 do 200 złotych, stanowiły odpowiednio 44% i 52%. W II kwartale 2009 nadal można najłatwiej kupić działkę w tej cenie, jednak udział tej grupy zmniejszył się do 37%. Z 24% do 31% zwiększyła się liczba działek w cenie od 200 do 300 złotych za metr.
– W Poznaniu w porównaniu z zeszłym rokiem można znaleźć działki tańsze niż przed rokiem, mimo iż cena średnia wzrosła o 8,8%. Zwiększył się również ich udział w ofercie do 15,6% z 11,5% w II kwartale 2008.
W porównaniu do Warszawy, w miejscowościach podwarszawskich, średnie ceny działek obniżyły się w znacznie poważniejszym stopniu. Średnio o 14% we wszystkich 14, przedstawionych w tabeli miejscowościach, przy czym spadki wynosiły nawet 20 do 35%, w przypadku Łomianek, Babic Starych czy Legionowa. Jest to przede wszystkim efekt znacznie większej podaży gruntów niż w dużych miastach, a także generalnie zwiększeniu podaży. W czerwcu w województwie mazowieckim dostępnych było 65% więcej ofert sprzedaży dziełek budowlanych niż w styczniu.
Źródło: Expander