Ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski ciągle spadają. W czerwcu były średnio o 0,4% niższe niż w maju, o 3,7% niższe niż przed rokiem i ponad 7% niższe niż przed dwoma laty. W porównaniu z czerwcem 2011 roku najbardziej – o ponad 10% – staniały lokale w Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku, Kielcach i Szczecinie.
Miniony miesiąc przyniósł kolejne, niewielkie, ale wciąż postępujące spadki cen mieszkań na rynku wtórnym. W porównaniu z majem stawki ofertowe w 18 miastach analizowanych przez portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance spadły średnio o 0,4%.
Największy miesięczny spadek średniej ceny wywoławczej zanotował Gdańsk – o 1,6%, Gdynia – o 1% i Katowice – o 0,9%. Najbardziej stabilne – ze spadkami o jedynie 0,1% – pozostały ceny w Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Poznaniu, Rzeszowie i Sopocie.
Zdecydowanie większe wartości wyrażają spadki cen, jakie nastąpiły w analizowanych miastach w dłuższych przedziałach czasowych – na przestrzeni ostatniego roku i dwóch lat. W porównaniu z czerwcem 2012 roku najbardziej spadły ceny mieszkań w Gdańsku i we Wrocławiu (po 6.7%); najmniej w Sopocie (0,6%) i Gdyni (0,3%). Liderem spadków z ostatnich 2 lat jest Wrocław – obecna średnia ofertowa – 5740 zł/m2 – jest o 13% niższa niż w czerwcu 2011 roku. Najmniej – tylko o 0,4% – spadła przez ten czas średnia cena w Rzeszowie.
| masto | ceny mieszkań w czerwcu 2013 r. | zmiana średniej mdm (%) | zmiana średniej w ciągu roku (%) | zmiana średniej w ciągu 2 lat (%) | |||
| średnia PLN/m2 | mediana* PLN/m2 | najtańsze* PLN/m2 | najdroższe* PLN/m2 | ||||
| Białystok | 4308 | 4231 | 3053 | 5801 | -0,1 | -4,2 | -8,5 |
| Bydgoszcz | 3852 | 3781 | 2393 | 5668 | -0,2 | -2,3 | -4,3 |
| Gdańsk | 5587 | 5346 | 3731 | 8797 | -1,6 | -6,7 | -11,6 |
| Gdynia | 5892 | 5624 | 3860 | 9832 | -1,0 | -0,3 | -6,5 |
| Gorzów Wlkp. | 2908 | 2992 | 2013 | 3872 | -0,1 | -2,4 | -2,7 |
| Katowice | 3862 | 3607 | 2494 | 5872 | -0,9 | -2,5 | -4,1 |
| Kielce | 4328 | 4253 | 3348 | 5870 | -0,2 | -4,2 | -10,3 |
| Kraków | 6814 | 6446 | 4172 | 11.833 | -0,2 | -3,6 | -7,8 |
| Lublin | 4818 | 4774 | 3499 | 6285 | -0,4 | -4,2 | -6,3 |
| Łódź | 3809 | 3624 | 2510 | 5404 | -0,2 | -4,3 | -11,2 |
| Olsztyn | 4398 | 4370 | 3211 | 5826 | -0,7 | -2,9 | -6,8 |
| Opole | 4130 | 4170 | 3013 | 5743 | -0,2 | -3,6 | -5,3 |
| Poznań | 5431 | 5246 | 3591 | 8230 | -0,1 | -2,4 | -7,2 |
| Rzeszów | 4783 | 4750 | 3612 | 6147 | -0,1 | -4,7 | -0,4 |
| Sopot | 9348 | 8821 | 5701 | 15.683 | -0,1 | -0,6 | -4,8 |
| Szczecin | 4180 | 4104 | 2802 | 5910 | -0,4 | -4,5 | -10,1 |
| Warszawa | 8259 | 7778 | 5641 | 13.253 | -0,8 | -4,2 | -8,9 |
| Wrocław | 5740 | 5556 | 3996 | 8531 | -0,4 | -6,7 | -13,0 |
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Kredyty nowe: ceny w górę
Wiosenne ożywienie niewiele dobrego wniosło na rynek kredytów hipotecznych, a ci klienci którzy oczekiwali, że lato coś zmieni, srogo się zawiedli. Z lipcowego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że średnia marża kredytowa wzrosła od wiosny z 1,55 do 1,58 pkt. proc. Do wyobraźni bardziej przemawia jednak fakt, że z 17 banków z zestawienia, dziesięć podniosło marżę, a tylko jeden ją obniżył.
W górę poszły także koszty ponoszone przez klientów z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i obowiązkowych ubezpieczeń na życie, których banki wymagają od zaciągających kredyt. Klienci ubiegający się dziś o kredyt mieszkaniowy, po kieszeni dostaną więc podwójnie.
Co gorsza, przestała rosnąć zdolność kredytowa. Modelowa rodzina 2+1 z dochodami 6 tys. zł netto otrzyma dziś średnio 25-letni kredyt na kwotę 528 tys. zł. Od wiosny wartość ta wzrosła o 1,3%, a w tym samym czasie rata kredytowa spadła o 6%.
Sytuacja osób poszukujących kredytu na zakup nieruchomości od kilku miesięcy jest mało korzystna. Sprzyja im jedynie Rada Polityki Pieniężnej, dzięki której spadają miesięczne raty. W punktu widzenia osoby chcącej kupić mieszkanie liczy się jednak dostępność kredytu, a ta ostatnio się pogorszyła.
Kredyty spłacane: korzystne zmiany kursów
Przez ostatni miesiąc stawka WIBOR 3M, która jest najpopularniejszym wskaźnikiem decydującym o zmianach oprocentowania kredytów w złotych, obniżyła się o kilka punktów bazowych do poziomu 2,71 proc. To zmiana raczej kosmetyczna i w tak krótkim okresie nie wpłynie znacząco na raty kredytowe. Ale w dłuższym okresie korzyści z wielokrotnej obniżki stóp procentowych są wyraźne. Od wakacji ubiegłego roku średnia rata kredytu złotowego na 30 lat spadła o prawie jedną czwartą.
Stabilizacja panuje również jeśli chodzi o oprocentowanie spłacanych kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się, a miesięczne raty zależne są od kursów walut, a tu tym razem są dobre wieści dla kredytobiorców. Od początku lipca frank i euro potaniały o kilkanaście groszy. To oznacza, że rata kredytu frankowego jest niższa niż przed miesiącem o ponad 3%, a w przypadku euro obniżka wynosi ok. 2,5%.
Mieszkania 2-pokojowe w Warszawie
Mieszkania 2-pokojowe to obecnie najczęściej wybierany typ lokali – zakupem M3 zainteresowany jest co drugi klient (49,8%). Portal Domy.pl sprawdził jak kształtują się ceny takich mieszkań na największym w Polsce warszawskim rynku mieszkaniowym i jaki wpływ na wysokość tych cen ma powierzchnia lokalu.
Z analizy cen mieszkań 2-pokojowych oferowanych do sprzedaży w lipcu wynika, że średnia cena M3 w stolicy kształtuje się na poziomie 405 000 zł. Jednak w zależności od wielu czynników – w szczególności lokalizacji, powierzchni, roku budowy czy standardu wykończenia – ceny poszczególnych M znacznie odbiegają od siebie.
Najtańsze lokale z tego segmentu – o niskim standardzie, w peryferyjnych lokalizacjach – można znaleźć już za niewiele ponad 1/3 warszawskiej średniej, tj. ok. 150 000 zł. Wyższą cenę ofertową, ale nieprzekraczającą 200 000 zł ma co 200 mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie. Warto wspomnieć w tym miejscu, że jeszcze kilka lat temu – w czasie trwania wielkiego boomu nieruchomościowego – znalezienie w tej cenie kawalerki w Warszawie graniczyło z cudem.
Przyglądając się rozkładowi cen ze względu na powierzchnię M3 najtańsze są najmniejsze lokale -mierzące do 30 m2 (tak, na takiej powierzchni można zmieścić 2 pokoje) – kosztują średnio 251 000 zł, a cena m2 wynosi ok. 8700 zł. 2-pokojowe lokale o pow. od 31 do 40 m2 oferowane są za średnią cenę 301 000 zł, przy cenie za m2 na poziomie 8100 zł. Na najniższą cenę w przeliczeniu na m2 mogą liczyć amatorzy mieszkań o pow. od 41 do 50 m2 – w tym przedziale średnia stawka wynosi 7900 zł.
Wraz ze wzrostem powierzchni M3 ich cena całkowita oraz cena w przeliczeniu na m2 wyraźnie rośnie – największe mieszkania z tego segmentu wystawione do sprzedaży w portalu Domy.pl, mierzące nawet ponad 90 m2, wyceniane są na ponad milion zł, co przekłada się na cenę m2 przekraczającą 11 000 zł.
Ceny ofertowe mieszkań 2-pokojowych w Warszawie
| powierzchnia mieszkania 2-pokojowego (m2) | średnia cena za całość (PLN) | średnia cena za m2 (PLN) |
| do 30 | 251.000 | 8700 |
| 30-40 | 301.000 | 8100 |
| 41-50 | 366.000 | 7900 |
| 51-60 | 445.000 | 8200 |
| 61-70 | 570.000 | 8900 |
| 71-80 | 678.000 | 9100 |
| 81-90 | 790.000 | 9200 |
| pow. 90 | 1.130.000 | 9800 |
Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance
Marcin Drogomirecki, Domy.pl – część nieruchomościowa
Marcin Krasoń, Open Finance – część kredytowa