Banki udzielą mniej kredytów hipotecznych, w efekcie stanieją mieszkania, których podaż jeszcze wzrośnie. Na giełdzie trudno będzie zarobić, ale powoli można kupować akcje, bo ich ceny uwzględniają już czarne scenariusze. Ale nie smoliście czarne.
W funduszach lepiej stawiać na bezpieczeństwo, trudniej będzie o zyski z zapadających lokat strukturyzowanych. Za to łatwiej będzie znaleźć dobrze oprocentowaną lokatę, choć już bez podatkowego wybiegu.
Nadchodzący wielkimi krokami rok będzie pod wieloma względami niezwykły. Nie brak powodów by obawiać się nasilenia kryzysu zadłużenia w Europie i spowolnienia gospodarczego na świecie. Sytuacja geopolityczna też daleka jest od określenia jej mianem stabilnej i przewidywalnej. Do tego dochodzi wyjątkowe dla Polski wydarzenie jakim jest organizacja wielkiej imprezy sportowej, a na koniec roku dowiemy się czy Majowie mieli rację kończąc swój kalendarz 21 grudnia. Czego po tym niezwykłym okresie mogą spodziewać się przeciętni zjadacze chleba? Oto doroczne prognozy analityków Open Finance.
Hipoteki: Będzie skromniej
Halina Kochalska
Jeśli ktoś nie ma sporego zapasu zdolności kredytowej, będzie musiał zapomnieć o komforcie podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego w przyszłym roku.
Szczególnie mocno klienci odczują skutki wdrożenia przez banki nowych zaleceń Rekomendacji S, która zacznie obowiązywać jeszcze 18 grudnia bieżącego roku. Według niej banki będą zobowiązane obliczać zdolność kredytową do spłaty raty kredytu przez maksymalnie 25 lat, nawet gdyby kredyt trwał dłużej. W efekcie maksymalna zdolność kredytowa liczona na 30 lat obniży się o około 7 proc. Według dostępnych szacunków, może to utrudnić dostęp do finansowania nieruchomości od 15 do 20 proc. potencjalnych klientów, czyli grupie około 40 tys. osób. Nie każda z nich odejdzie z banku z kwitkiem. Warunek? Zmniejszy kwotę kredytu lub wesprze się zdolnością kredytową rodziny.
Rekomendacja S jeszcze większy parol zagina na kredyty walutowe. Nadzór oczekuje, że rata takiego kredytu nie przekroczy 42 proc. dochodów netto klienta bez względu na wysokość osiąganych zarobków. Oznacza to obniżenie maksymalnej dostępnej kwoty kredytu nawet o 35 proc. Obecnie rata kredytu walutowego może dochodzić do 65 proc. dochodów, jeśli przekraczają one średnią krajową. Nowe rygory uderzą także w kredyty walutowe, których oferta już jest bardzo skromna. Franki pożycza jedynie Nordea, do wyboru pozostaje jeszcze euro oferowane przez Alior, BOŚ, BZ WBK, Credit Agricole, DB PBC, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Polbank i Raiffeisen. Trzeba się jednak liczyć z tym, że lista ta wkrótce się skróci.
Wszystko wskazuje na to, że banki skoncentrują się na kredytach złotowych i wartościowy udział walutowych z obecnych około 20 proc. obniży się nawet o połowę.
Klienci muszą też liczyć się z tym, że nowym władzom Komisji Nadzoru Finansowego nie podobają się kredyty finansujące cały koszt nieruchomości. Nie mówiąc już o kredytach na ponad 100 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości). Z kredytów przekraczających 100 proc. wartości nieruchomości na początku grudnia wycofał się właśnie PKO BP. Nie można wykluczyć, że inni pójdą jego śladem, co znacznie utrudni finansowanie kredytem całości zakupu nieruchomości.
Argumentem przemawiającym za spadkiem średniej wartości kredytu jest też zmiana jaką przeszedł programu kredytów z dopłatami do odsetek. Od jesieni drastycznie obniżone zostały limity cenowe mieszkań kwalifikowanych do Programu Rodzina na Swoim. W ślad za nimi spadły nie tylko kwoty kredytów, ale i dostępność programu, ponieważ trudniej znaleźć mieszkanie spełniające stawiane wymagania. W efekcie sprzedaż kredytów obecnie jest o około jedną trzecią niższa niż w połowie bieżącego roku. Przy utrzymaniu takiego poziomu sprzedaży jak w listopadzie br., w przyszłym roku liczba tego typu kredytów sięgnie ok. 33 tys. sztuk. Dla porównania w 2010 roku było to ponad 43 tys., a w 2011 po trzech kwartałach prawie 42 tys.
Największą niewiadomą przyszłego roku jest zachowanie samych banków. Instytucje, które w większości należą do zagranicznych inwestorów i są skonsolidowane w ramach grup kapitałowych, mogą być skłaniane przez dominujących akcjonariuszy do ograniczania akcji kredytowej. Wszystko w imię rosnących wymogów kapitałowych. Realnym zagrożeniem jest przykręcenie kurka z kredytami, podobne do tego jakie obserwowaliśmy na przełomie lat 2008/2009. Idące w górę koszty depozytów i coraz większe wymogi kapitałowe powodują, że rośnie prawdopodobieństwo wzrostu cen kredytów, co z pewnością odbije się na popycie. Mijający właśnie rok 2011 może okazać się bardzo zbliżony pod względem liczby i wartości sprzedanych kredytów mieszkaniowych do roku 2010. (230 tys. kredytów w łącznej wysokości ok. 50 mld PLN).
Z powodów opisanych wyżej, w 2012 roku może być trudniej utrzymać zbliżony wynik. Do wcześniej wymienionych powodów dochodzi jeszcze fakt, że wiele osób ze względu na ograniczenia programu RnS oraz malejącą dostępność kredytów walutowych przyspieszyło decyzję. Dlatego oczekujemy, że sprzedaż kredytów mieszkaniowych nie przekroczy 200 tys. sztuk, a ich łączna wartość ze względu na niższe niż w 2011 roku kwoty w najlepszym przypadku sięgnie 40 mld zł.
Mieszkania: Będzie wybór i obniżki
Bernard Waszczyk
Na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z silnym niedopasowaniem popytu i podaży. Na rynku pierwotnym w ofercie sprzedażowej firm deweloperskich znajduje się rekordowo wysoka liczba mieszkań. Wg danych REAS, w sześciu największych aglomeracjach na koniec III kw. bieżącego roku na nabywców czekało łącznie ok. 48 tys. lokali. Jedna piąta z nich to gotowe mieszkania. A trzeba pamiętać, że rok 2011 jest jednym ze słabszych pod względem liczby lokali oddanych do użytkowania, co wynika z mniejszej liczby rozpoczynanych inwestycji w roku 2009. Deweloperzy ostro wzięli się jednak do roboty w pierwszej połowie 2010 roku, a efekty tego powoli zaczynają być widoczne. Od dwóch lat w ujęciu miesięcznym liczba mieszkań oddanych przez deweloperów topniała z miesiąca na miesiąc i dopiero początek czwartego kwartału 2011 roku przyniósł lekką zmianę tej tendencji, sugerującą odwrócenie dotychczasowego trendu. Ze sporą dozą prawdopodobieństwa można zatem przypuszczać, że w ogólnej strukturze oferty sprzedażowej deweloperów zwiększy się udział mieszkań gotowych. Sprzedający będą więc pod coraz większą presją, co prawdopodobnie przełoży się na dalszy spadek cen mieszkań.
Do listopada br. indeks cen transakcyjnych, liczony przez nas na podstawie operacji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, spadł o 5,1 proc. Stało się tak pomimo sprzedaży utrzymującej się na względnie stabilnym poziomie. W listopadzie br. okazało się jednak, że popyt wyraźnie wyhamował, a liczba transakcji, które uwzględniamy przy wyliczaniu naszego indeksu, w ciągu roku skurczyła się o 10,9 proc. Największy wpływ na spadek popytu mają ograniczenia w programie Rodzina na Swoim oraz coraz mniejsza zdolność kredytowa. Chętni na zakup mieszkania muszą poczekać lub zrewidować dotychczasowe plany – rozważyć mniejszy metraż albo inną, tańszą lokalizację. Niewątpliwie także widmo kryzysu, który w opinii wielu ekonomistów ma nas najsilniej dotknąć właśnie w nadchodzącym roku. Widmo spowolnienia gospodarczego skutecznie, studzi zakupowy zapał, zwłaszcza w tak poważnej kwestii, jaką jest zakup mieszkania na kredyt, który będzie spłacany kilkadziesiąt lat.
Spodziewam się zatem, że rok 2012 przyniesie dalszy spadek cen mieszkań, który sięgnie kilku procent. Zwłaszcza pierwsze miesiące roku (tradycyjny okres zastoju w sprzedaży mieszkań dodatkowo wzmocniony utrudnieniami w dostępie do kredytu) mogą okazać się nieprzyjemne dla sprzedających, zaś wiosenne ożywienie w handlu powinno pomóc w zakotwiczeniu cen na poziomie niższym niż obecny. Trudno liczyć na poprawę w drugiej połowie roku, już wyhamowanie tendencji spadkowych może być brane za sukces sprzedających.
Giełda: Trudno liczyć na hossę, ale warto zbierać akcje
Roman Przasnyski
Nadchodzący rok nie będzie łatwy dla giełdowych inwestorów. Nie jest bowiem łatwo kupować akcje, gdy dominuje pesymizm. A cieszyć się nie ma czym. Grudniowy szczyt ostatniej szansy zakończył się umiarkowanym sukcesem. Uspokoił rynki, ale skoncentrował się tylko na jednej z trzech najważniejszych kwestii. Przyniósł deklarację zgody wszystkich, poza Wielką Brytanią, państw Unii na zaostrzenie dyscypliny budżetowej i zadłużenia. Nie przyniósł rozstrzygnięć zmierzających do przezwyciężenia bieżących problemów najbardziej zadłużonych państw i rozprzestrzeniania się kryzysu zadłużenia oraz powrotu europejskiej gospodarki na ścieżkę wzrostu, czyli kwestii podstawowej dla dwóch pozostałych. Bez wzrostu gospodarczego nie da się ani wyjść z pułapki zadłużenia, ani utrzymać równowagi finansów państw. Tymczasem zadekretowano jedynie dyscyplinę i kary za jej nieprzestrzeganie, nie zastanawiając się, jak pomóc, by ją osiągnąć, ani jak zagasić pożar rosnącego długu. Syndrom PIIGS będzie więc towarzyszył nam przez kolejny rok i to z coraz większym natężeniem. W najbliższych miesiącach nie tylko kraje z tego klubu będą musiały rolować obligacje o wartości wielu setek miliardów euro. Zatwierdzanie przez parlamenty poszczególnych państw deklaracji podjętych na grudniowym szczycie potrwa prawdopodobnie do wiosny. Wtedy też mają odbyć się wybory w Grecji i we Włoszech, krajach kluczowych z punktu widzenia zadłużeniowych zawirowań, co dodatkowo może być źródłem niepokoju na rynkach. Po pierwszej połowie roku będzie już można powiedzieć więcej o skali spowolnienia gospodarczego lub recesji w Europie i na świecie. Kryzys zadłużenia i spowolnienie gospodarcze to bardzo nieprzyjemna mieszanka. Tym bardziej, że nie sprawdzają się nadzieje na to, że rolę lokomotywy, lub choćby tylko bufora dla słabnących krajów najbardziej rozwiniętych, pełnić będą Chiny czy Indie. Ku zaskoczeniu sporej części ekspertów, jasnym punktem na gospodarczej mapie świata stają się Stany Zjednoczone.
Obraz sytuacji na rynkach finansowych zapowiada się więc nieciekawie, ale perspektywy wcale nie są tak ponure, jakby mogło się wydawać. Przede wszystkim, wiadomo już co nas czeka w rynkowym otoczeniu i jakie są zagrożenia. Po drugie, sporą ich część rynki już uwzględniły. WIG20 ma za sobą spadek o niemal 20 proc., DAX stracił w 2011 roku prawie 15 proc. Indeksy na Wall Street zniżkowały jedynie symbolicznie i jeśli tylko amerykańska gospodarka nie ulegnie pogorszeniu, mają szansę na wzrost, robiąc dobrą atmosferę dla giełd europejskich. O ile więc w pierwszej połowie 2012 roku należy się spodziewać sporej nerwowości na giełdach z możliwością pogłębienia spadków i chwilowych tąpnięć, to bardziej odważni inwestorzy mogą już wtedy zacząć szukać okazji, a ostrożniejsi powinni szykować się do zakupów w drugiej połowie roku. Zakup akcji będzie się wówczas wiązał ze znacznie mniejszym ryzykiem, szczególnie jeśli w pierwszych miesiącach 2012 roku koniunktura giełdowa nie będzie najlepsza i ceny akcji jeszcze spadną. W horyzoncie kolejnych kilkunastu miesięcy szansa na zyski jest bardzo duża. Oczywiście pod warunkiem, że Włochy nie zbankrutują, Europa się nie rozpadnie, recesja nie będzie zbyt dotkliwa i długotrwała, a Chiny nie doznają twardego lądowania. Nabywcy akcji, szczególnie ci, którzy do zakupów ruszą najwcześniej, nie powinni się do papierów nadmiernie przywiązywać. Gdy pojawią się wyraźne sygnały, że sprawy w gospodarce lub z zadłużeniem idą w złym kierunku, bezpieczniej będzie się ich pozbyć lub przynajmniej zmniejszyć zaangażowanie. Do końca pierwszej połowy roku trudno z czystym sumieniem rekomendować zaangażowanie w akcje wyższe niż 50 proc. portfela. Propozycja dla inwestorów ostrożniejszych to maksimum 20 proc. Kolejne 50 proc. to obligacje lub lokaty. Pozostałe 30 proc. można rozdzielić w zależności od skłonności do ryzyka, między złoto, instrumenty związane z surowcami i walutami (optymalne rozwiązanie to struktury z pełną ochroną kapitału). Wśród surowców inwestycje w ropę wydają się znacznie mniej ryzykowne niż w miedź, zaś spośród walut zdecydowanie warto polecić dolary i unikanie euro.
Fundusze: Bezpieczeństwo w cenie
Bernard Waszczyk
Podobnie jak w przypadku wielu innych sektorów rynku finansowego, także perspektywy dla funduszy inwestycyjnych determinuje dynamiczna, zmieniająca się jak w kalejdoskopie, sytuacja na polityczno-finansowych salonach Europy. Duże ryzyko związane z możliwym rozpadem strefy euro, który mocno podkopałby ideę europejskiej integracji, jest i będzie czynnikiem zniechęcającym inwestorów do podejmowania większego ryzyka. O ile w pierwszej połowie bieżącego roku na rynkach panował jeszcze względny optymizm, tak druga jego połowa upłynęła już na ucieczce od ryzykownych aktywów. Zaowocowało to odpływem aktywów z funduszy akcji i mieszanych, na czym skorzystały min. tzw. fundusze bezpieczne, czyli obligacji i rynku pieniężnego.
Wiele, jeśli nie wszystko, zależy teraz od europejskich przywódców. Jeśli szybko dojdą do porozumienia i nakreślą plan naprawczy, który rynki zaakceptują, powoli sytuacja ma szansę się unormować. Europy najprawdopodobniej nie ominie oczekiwane przez ekonomistów spowolnienie gospodarcze, ale w perspektywie kilku lat pojawi się szansa na wyjście z kryzysu. W takim scenariuszu spodziewam się, że w roku 2012 słowem kluczem dla osób inwestujących w fundusze nadal będzie „bezpieczeństwo” i obserwowany od kilku miesięcy trend porzucania funduszy o zwiększonym ryzyku na rzecz funduszy bezpieczniejszych będzie kontynuowany. Jest prawdopodobne, że napływ kapitału do funduszy bezpiecznych zrównoważy jego odpływ z funduszy akcji i mieszanych, więc za rok suma środków powierzonych funduszom może wynieść mniej więcej tyle co obecnie, czyli w granicach 105-110 mld zł. Wielką nadzieją dla funduszy bezpiecznych może być likwidacja lokat antypodatkowych, o czym szczegółowo piszemy poniżej. Część z ulokowanych na nich ponad 70 mld zł może trafić do funduszy. Trudno szacować ten ewentualny przepływ, ale jego skala nie powinna być duża.
Realizacja czarnego scenariusza, czyli rozpad strefy euro, niosłaby ze sobą skutki trudne do przewidzenia dla krajowego rynku funduszy inwestycyjnych. Spowolnienie gospodarcze byłoby prawdopodobnie silniejsze, co dotkliwie odczuliby posiadacze akcji. Jednocześnie, silnie odznaczałaby się potrzeba bezpieczeństwa. Można przypuszczać, że bylibyśmy świadkami silnego odpływu aktywów z funduszy akcyjnych i mieszanych, których potencjalny napływ pieniędzy do funduszy bezpiecznych tym razem raczej nie zdołałby zrównoważyć. Przyszły rok zakończylibyśmy więc ze stanem posiadania wyraźnie gorszym od obecnego.
Struktury: Bez spektakularnych zysków
Marcin Krasoń
Po rekordowym pod każdym względem 2011 roku, na rynku produktów strukturyzowanych czeka nas 12 nieco chudszych miesięcy. Uzyskanie stóp zwrotu w wysokości 20 czy 30 proc. w skali roku będzie niezwykle trudne, by nie powiedzieć, niemożliwe, a i powtórzenie wyniku sprzedażowego (5,3 mld zł w samym pierwszym półroczu 2011 roku) może okazać się dla banków nieosiągalne.
Winy za to nie ponoszą jednak konstruktorzy i dystrybutorzy struktur, ale sytuacja rynkowa. Zyski ze struktur porównywalne z najlepszymi wynikami z 2011 roku (20 proc. rocznie i więcej) są możliwe tylko w przypadku średnio- i długoterminowych struktur (od półtora roku w górę), powiązanych z cenami surowców lub z giełdami, a warunkiem koniecznym jest tu idealny „timing”, czyli rozpoczęcie inwestycji w cenowym dołku. Z takim mieliśmy do czynienia np. na giełdach w pierwszej połowie 2009 roku i stąd produkty zapadające dwa lata później przynosiły atrakcyjne zyski. W obecnej sytuacji indeks WIG20 musiałby znacznie przekroczyć 3 tys. punktów, a cena złota dotrzeć do 2500 dolarów za uncję, aby rezultaty te zostały powtórzone, a i ten scenariusz nie daje gwarancji sukcesu, bo wiele zależy także od konstrukcji samych struktur. W obecnej sytuacji rynkowej zyski wyższe niż 15 proc. wydają się mało prawdopodobne.
Pozostałe grupy produktów strukturyzowanych (powiązane z kursami walut i innymi aktywami) nie pozwalają na generowanie takich spektakularnych zysków – wynika to z ich konstrukcji i specyfiki instrumentów bazowych. Struktury walutowe zwykle mogą zarobić maksymalnie 10-12 proc. w skali roku i nie przewidujemy na tym polu zmian.
Jeśli chodzi o wyniki sprzedażowe to te z 2011 roku były napędzane w dużej mierze przez dobre wyniki inwestycyjne. Produkt zawsze łatwiej sprzedać jeśli na ulotce pokazuje się imponujące zyski niedawno zakończonych struktur. W 2012 roku trzeba będzie sięgać coraz bardziej wstecz, aby te dobre wyniki pokazać, a to osłabia przekaz.
Konta: Depozyty wysoko, koniec wojny na RORy
Michał Sadrak
Początek 2012 roku upłynie pod znakiem wyeliminowania lokat antypodatkowych. Na przełomie pierwszego i drugiego kwartału można spodziewać się zmiany zasad zaokrągleń określonych w ordynacji podatkowej. Dlatego w pierwszych miesiącach nowego roku banki będą prawdopodobnie kontynuować promowanie krótkoterminowych lokat. Z ofert instytucji finansowych będą znikać depozyty, które kończą się później niż w pierwszych dniach kwietnia, bowiem nowe zasady podatkowe będą dotyczyć wszystkich lokat – również już zawartych umów. Szanse na dalsze powodzenie mają depozyty, które uniezależniają wysokość odsetek od zmian w ordynacji podatkowej.
Wyeliminowanie lokat z codzienną kapitalizacją może spowodować, że instytucje finansowe staną w obliczu odpływu części środków Banki, w których produkty antypodatkowe stanowią obecnie dużą część depozytów gospodarstw domowych prawdopodobnie będą zmuszone zaoferować klientom oprocentowanie, które zniechęci ich do wypłacania środków. Skala zjawiska prawdopodobnie nie będzie tak duża, jak przewiduje Komisja Nadzoru Finansowego. Niewielki wybór alternatywnych sposobów bezpiecznego oszczędzania spowoduje, że zdecydowana większość z ponad 70 mld zł ulokowanych na lokatach z dzienną kapitalizacją pozostanie w systemie bankowym. Jednak napływ oszczędności spowolni, a instytucje finansowe mogą spotkać się z roszczeniami ze strony klientów, którzy w wyniku zmian podatkowych otrzymają niższe odsetki. Nowe zasady zaokrągleń mogą także spowodować wzrost popularności rachunków oszczędnościowych gwarantujących większą swobodę wypłat.
Nawet jeśli Rada Polityki Pieniężnej będzie wystrzegać się zdecydowanych działań, to bankowe depozyty wciąż pozostaną zależne od zewnętrznych czynników. Obok zmian w ordynacji podatkowej ważną rolę odegrają również notowania złotego, płynność na rynku międzybankowym oraz sytuacja w europejskim sektorze bankowym. Którykolwiek z tych czynników mógłby okazać się zarzewiem do wojny depozytowej. Wystarczy, aby kolejne europejskie nadzory bankowe poszły drogą wyznaczoną przez Austriaków i nakazały, aby spółki-córki dużych banków finansowały się na lokalnych rynkach – natychmiast zaostrzyłoby to walkę o oszczędności klientów, jednocześnie windując oprocentowanie.
Zakładając naiwnie względny spokój na rynkach można oczekiwać, że przeciętne oprocentowanie depozytów pozostanie na poziomie powyżej 5-5,2 proc. brutto w skali roku (w zależności od terminu) z możliwością niewielkich wzrostów. Przyczyną bynajmniej nie jest dalszy wzrost oprocentowania najlepszych lokat, a włączanie się do gry o oszczędności klientów kolejnych banków, które dotychczas stały na uboczu.
W 2012 roku banki prawdopodobnie zechcą zwiększyć przychody z tytułu prowizji podnosząc cześć opłat za rachunki osobiste. Lecz mogą one mieć charakter motywujący dla klientów – wyższej opłaty będzie można uniknąć zapewniając odpowiednią aktywność na rachunku. Zbyt agresywne podniesienie opłat oznaczałoby dla banków spadek liczby klientów i pozbawienie się osadu leżącego na ROR-ach, który jest najtańszym źródłem finansowania.
Presja na zwiększenie transakcyjności spowoduje, że banki nie będą tak mocno, jak w 2011 roku, walczyć za wszelką cenę o kolejne tysiące nowych rachunków. Rzadziej będą pojawiać się premie pieniężne i nagrody rzeczowe za założenie konta. Nie oznacza to absolutnie zatrzymania wzrostu liczby ROR-ów. Ta na koniec 2012 roku prawdopodobnie przekroczy 26 mln rachunków w bankach komercyjnych.
Źródło: Open Finance