Rok 2011 upłynął pod znakiem ograniczonego popytu i spadku cen mieszkań. Nadchodzący rok 2012 nie wróży zmian. Wiele wskazuje na to, że w dalszym ciągu to sprzedający – zarówno osoby prywatne jak i deweloperzy – będą musieli rewidować swoje oczekiwania i dostosowywać ceny swoich ofert do możliwości kupujących.
U progu Nowego Roku trudno doszukać się przesłanek pozwalających wierzyć w to, że w najbliższym czasie popyt na mieszkania zacznie rosnąć, a ceny przestaną spadać. Wygaszanie programu „Rodzina na swoim”, wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S (nakazującej liczenie zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty) oraz rosnąca ostrożność klientów przy zaciąganiu długoterminowych zobowiązań utrwalą obecną stagnację przynajmniej na kilka najbliższych miesięcy. Istotny wpływ na ugruntowanie takiego stanu będzie miało także odwlekanie w czasie decyzji o zakupie mieszkań, wynikające z przekonania kupujących, że ceny w dalszym ciągu będą spadać.
Negatywny wpływ na rynek nieruchomości ma także krążące nad Polską widmo kryzysu, który już targa wieloma europejskimi gospodarkami. I choć to właśnie nieruchomości powszechnie uznawane są za najbezpieczniejszą formę lokowania kapitału na trudne czasy, to jednak w „społeczeństwie na dorobku” mało kto postępuje w myśl tej starej zasady. W naszym kraju większość oszczędzających, dysponujących środkami pozwalającymi na zakup choćby niewielkiej nieruchomości, nie bacząc na ryzyko strat, woli je ulokować w banku lub zainwestować w papiery wartościowe. Traktowanie nieruchomości jako lokaty wciąż pozostaje mało popularne.
Wszędzie spadki… z wyjątkiem Katowic
Minione 12 miesięcy zaowocowało spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w 17 spośród 18 miast analizowanych przez serwis Oferty.net. O ponad 6% niższe niż przed rokiem są aktualne stawki w Gdyni i Sopocie, o ponad 5% spadły ceny w Bydgoszczy, Wrocławiu, Łodzi, Kielcach i Szczecinie. O 2,6% niższe są ceny mieszkań wystawionych do sprzedaży w grudniu na największym w Polsce rynku – warszawskim.
Niewielki spadek cen w porównaniu z końcówką roku 2010 zanotował Olsztyn (0,4%) i Rzeszów (0,8%). Jednak najbardziej zaskakujący jest wynoszący 1,8% wzrost średniej ceny ofertowej w Katowicach. Stolica aglomeracji śląskiej od wielu lat pozostaje szczególnym punktem na mieszkaniowej mapie Polski. Ceny lokali w tym mieście zdążyły szybko wzrosnąć w samej końcówce boomu (koniec 2007 roku, kiedy np. w Warszawie trwał już odwrotny trend), po czym szybko spadły (koniec 2008 roku) i od tamtej pory utrzymują się na nad wyraz stabilnym poziomie (średnia z ost. 36 miesięcy wynosi 4102 PLN/m2; maksymalne odchylenie +-100 PLN).
Średnie ceny ofertowe mieszkań – zmiany w ciągu ost. miesiąca i ost. roku.
| miasto | cena (PLN) 122010 | cena (PLN) 112011 | cena (PLN) 122011 | zmiana mdm (%) |
zmiana rdr (%) |
| Białystok | 4734 | 4616 | 4614 | 0,0 | -2,5 |
| Bydgoszcz | 4169 | 3932 | 3951 | 0,5 | -5,2 |
| Gdańsk | 6382 | 6170 | 6151 | -0,3 | -3,6 |
| Gdynia | 6438 | 6054 | 6045 | -0,1 | -6,1 |
| Gorzów Wlkp. | 2978 | 2939 | 2933 | -0,2 | -1,5 |
| Katowice | 3989 | 4062 | 4060 | 0,0 | 1,8 |
| Kielce | 4848 | 4656 | 4579 | -1,7 | -5,5 |
| Kraków | 7600 | 7290 | 7282 | -0,1 | -4,2 |
| Lublin | 5279 | 5164 | 5164 | 0,0 | -2,2 |
| Łódź | 4274 | 4091 | 4043 | -1,2 | -5,4 |
| Olsztyn | 4631 | 4627 | 4613 | -0,3 | -0,4 |
| Opole | 4431 | 4263 | 4264 | 0,0 | -3,8 |
| Poznań | 5898 | 5760 | 5712 | -0,8 | -3,2 |
| Rzeszów | 4869 | 4846 | 4831 | -0,3 | -0,8 |
| Sopot | 9836 | 8615 | 9240 | 7,3 | -6,1 |
| Szczecin | 4761 | 4586 | 4487 | -2,2 | -5,8 |
| Warszawa | 9047 | 8786 | 8808 | 0,3 | -2,6 |
| Wrocław | 6730 | 6414 | 6373 | -0,6 | -5, |
Zmiana średniej ceny ofertowej mieszkań w Katowicach
Kuszenie upustami
We wszystkich analizowanych miastach spadkowi cen ofertowych mieszkań towarzyszy spadek cen transakcyjnych, na których wysokość mają wpływ udzielane przez zbywców upusty. W zależności od ceny ofertowej mieszkania i umiejętności negocjacyjnych stron, sięgają one od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych i są warunkiem, którego spełnienie coraz częściej decyduje o dojściu (lub nie) do transakcji.
Znamienne dla obecnej sytuacji jest to, że o ile jeszcze do niedawna o upust ubiegał się kupujący, o tyle teraz z propozycją obniżenia ceny już na etapie prezentowania nieruchomości, wychodzi właściciel lub reprezentujący go pośrednik.
Inaczej jest w przypadku mieszkań, które są wystawiane do sprzedaży w cenach mających umożliwić sprzedającemu spłatę kredytu zaciągniętego na zakup. Jeżeli „wartość bankowa” mieszkania (czyli równa pozostałej do spłacenia kwocie kredytu) jest równa lub przewyższa zobowiązanie wobec banku o obniżce nie ma mowy. W przypadku jej udzielenia sprzedający musiałby dopłacić bankowi różnicę z własnej kieszeni.
Warszawa miastem najzamożniejszych klientów
Blisko 1/3 klientów aktywnie poszukujących mieszkania w Warszawie zainteresowanych jest ofertami sprzedaży w cenie pow. 400 tys. W Gdańsku odsetek takich klientów jest ponad sześciokrotnie mniejszy.
Przeprowadzona przez serwis Oferty.net w listopadzie br. analiza preferencji klientów aktywnie poszukujących mieszkań w 5 największych polskich miastach wykazała znaczne różnice w strukturze popytu na rynku warszawskim a popytem w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Porównując wymienione miasta wyraźnie widać, że w stolicy wyższe ceny mieszkań idą w parze z większą zamożnością nabywców.
Ponad 42% klientów w Gdańsku i blisko 41% klientów w Poznaniu poszukuje ofert sprzedaży mieszkań w cenie do 200 tys. zł. W Warszawie za takimi ofertami rozgląda się tylko co piąty poszukujący.
Równomiernie, bo po ok. 37%, rozkłada się struktura popytu na mieszkania do 200 tys. zł i od 200 do 300 tys. zł w Krakowie. Zsumowanie obu grup oznacza, że aż trzech na czterech klientów zamierzających dokonać zakupu lokum pod Wawelem nie jest zainteresowanych ofertami, których cena przekracza 300 tys. zł. Tymczasem takie oferty stanowią blisko 60% wszystkich ofert dostępnych w Krakowie!
Tylko nieco ponad 16% klientów w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu poszukuje ofert w przedziale cenowym od 300 do 400 tys. zł. We Wrocławiu zakupem mieszkania za taką cenę zainteresowany jest co piąty klient, a w Warszawie co czwarty.
W Warszawie największą grupę klientów poszukujących stanowią osoby przygotowane na zakup mieszkania za cenę pond 400 tys. zł. Z takim wydatkiem liczy się aż 31,4% osób, które aktywnie poszukują ofert.
Grono klientów skłonnych przeznaczyć tak dużą kwotę na zakup mieszkania we Wrocławiu jest już zdecydowanie mniejsze – w stolicy Dolnego Śląska ich odsetek wynosi niespełna 13%. Jeszcze mniej jest ich w Poznaniu – 8,7%, a w plasującym się tuż za Warszawą pod względem wysokości cen Krakowie – 8,5%.
Najmniej chętnych na drogie, warte ponad 400 tys. zł mieszkania jest w Gdańsku. Zainteresowany takim zakupem jest tam zaledwie co dwudziesty klient.
Wyniki przeprowadzonego badania wskazują, że aktualna oferta rynku wciąż znacznie odbiega od potrzeb kupujących. Większość oferowanych mieszkań wystawianych jest po cenach, które pozostają poza zasięgiem osób rzeczywiście zainteresowanych dokonaniem zakupu.
Struktura popytu według analizy Oferty.net
| cena mieszkania (PLN) | odsetek zainteresowanych w miastach (%) | ||||
| Gdańsk | Kraków | Poznań | Warszawa | Wrocław | |
| do 200 tys. | 42,6 | 37,9 | 40,9 | 19,8 | 36,1 |
| pow. 200 tys. – 300 tys. | 36,1 | 37,0 | 30,9 | 23,9 | 34,9 |
| pow. 300 tys. – 400 tys. | 16,4 | 16,6 | 19,5 | 25,0 | 16,3 |
| pow. 400 tys. | 4,9 | 8,5 | 8,7 | 31,4 | 12,7 |
Kredyty nowe – w oczekiwaniu na spadek zdolności
Ostatnie tygodnie 2011 r. stały pod znakiem oczekiwania na wejście w życie nowelizacji rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Sprawi ona, że wyliczając zdolność kredytową klienta banki będą musiały wziąć pod uwagę 25-letni okres spłaty pożyczki i to bez względu na rzeczywiste parametry kredytu. Na dodatek, pojawiło się ograniczenie dotyczące wysokości raty, która w przypadku kredytu walutowego nie może przekraczać 42 proc. dochodów netto. Te zmiany spowodują spadek zdolności, w niektórych przypadkach może on przekroczyć nawet 30 procent. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że zdolność kredytowa spada już od początku 2011 r., bo banki sukcesywnie wprowadzały nowe regulacje w życie. Rzeczywiste zmiany mogą więc nie być aż tak drastyczne.
Drugą obawą klientów jest spadająca dostępność kredytów walutowych. Franków praktycznie już nie pożyczymy, a teoretycznie dostępne w kilkunastu bankach euro znika bardzo szybko. Nie ma tygodnia, by któryś z banków nie poinformował, że wycofuje się z udzielania kredytów w obcych walutach.
Kredyty spłacane – WIBOR nadal rośnie, w walutach chwila oddechu
Trudno o dobre wiadomości dla osób posiadających kredyty hipoteczne w złotych. Ich oprocentowanie uzależnione jest od stawki WIBOR, która w grudniu kontynuowała wzrost i zamiast 4,95 wynosi już 4,99 procent. W ciągu kwartału wzrosła o 23 pkt bazowe, co oznacza ratę kredytu wyższą o ok. 15 zł na każde 100 tys. zł kredytu (wzrost o 2,5 proc.). Szansą na ulgę dla kredytobiorców są oczekiwane w 2012 r. obniżki stóp procentowych.
Nadal spada oprocentowanie kredytów w euro, w grudniu EURIBOR 3M stracił 8 pkt bazowych. Ale jeszcze lepszą wiadomością jest spadek kursu euro, które w ciągu miesiąca znów staniało poniżej poziomu 4,40 zł. Efektem połączenia obu tych czynników jest rata kredytu w euro niższa o ok. 20 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.
Ustabilizowała się także sytuacja jeśli chodzi o kredyty frankowe. LIBOR CHF praktycznie się nie zmienia, a wahania kursu CHF/PLN są teraz dużo niższe niż przed kwartałem. Od wrześniowej deklaracji Szwajcarskiego Banku Narodowego o pilnowaniu kursu franka w stosunku do euro, kurs CHF/PLN praktycznie nie opuszcza przedziału 3,50-3,70. Pod koniec grudnia usadowił się dokładnie w jego połowie, obniżając ratę w stosunku do tej z końca listopada o kilkanaście złotych na każde 100 tys. zł kredytu.
Źródło: OFERTY.NET