W kwietniu spodziewana jest już 7 z rzędu podwyżka stóp procentowych. To najpewniej wciąż nie koniec złych wiadomości dla kredytobiorców. Jedyny plus jest taki, że kres podwyżek może być już blisko. Tak przynajmniej sugerują prognozy.
6 kwietnia Rada Polityki Pieniężnej znowu zdecyduje o poziomie stóp procentowych. Kolejna – siódma już z rzędy podwyżka jest niemal pewna. Przed spotkaniem Rady najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest decyzja o podniesieniu kosztu pieniądza o 50 punktów bazowych (0,5 pkt. proc.). Argumentem zwolenników tego rozwoju wydarzeń jest to, że sytuacja na rynku walutowym jest bez porównania lepsza od tej z marca, a więc nie są konieczne bardziej zdecydowane ruchy.
Decyzja potwierdzi to, co i tak wiemy
Wbrew pozorom – o ile RPP nie zrobi nic zaskakującego – to z punktu widzenia kredytobiorców kwietniowa decyzja o poziomie stóp procentowy niewiele zmieni. Dlaczego? Rynek już dawno uwzględnił nie tylko tę decyzję, ale też kolejne podobne. Tak można odczytywać fakt, że przy podstawowej stopie procentowej na poziomie 3,5%, stawka WIBOR 3M jest już na poziomie 4,9%. W normalnych warunkach różnica pomiędzy podstawową stopą procentową i trzymiesięcznym WIBOR-em wynosi około 0,25 pkt. proc. Teraz różnica jest prawie sześciokrotnie wyższa. Można to interpretować tak, że rynek uwzględnił już nie tylko kwietniową decyzję, ale też majową a przynajmniej po części także czerwcową.
Raty poszły w górę o ponad połowę
Nie zmienia to faktu, że dotychczasowe podwyżki stóp procentowych, a dokładnie to będące ich pochodnymi zmiany notowań stawki WIBOR spowodowały, że już dziś raty złotowych kredytów mieszkaniowych mogą być o około 50-60% wyższe niż we wrześniu 2021 roku.
Jeśli sprawdzą się przewidywania sugerowane przez kontrakty terminowe (FRA), to raty pójdą jeszcze w górę o 10-15%, a podstawowa stopa procentowa dojdzie do poziomu około 5,5-6%. Jest to wynik pomiędzy argumentami zwolenników walki z inflacją (ci chcieliby wyższych stóp procentowych) i tych, którzy uważają, że RPP powinna też zadbać o to, aby nie pogrążyć gospodarki (ci woleliby, aby stopy procentowe aż tak nie rosły). Przed RPP jest ekstremalnie trudne zadanie. Gremium to powinno walczyć z inflacją, ale nie utrudniać nadmiernie sytuacji w gospodarce i nie zaprzepaścić dobrej sytuacji na rynku pracy.
Im droższy kredyt, tym trudniej o kredyt
Konsekwencją rosnących rat jest topniejąca zdolność kredytowa. Trzyosobowa rodzina, która ma do dyspozycji dwie średnie krajowe, nie może już pożyczyć 700 tysięcy złotych na zakup mieszkania (jak we wrześniu), a raczej około 200-250 tysięcy złotych mniej. Z punktu widzenia kredytobiorców oznacza to, że przynajmniej do końca maja trudniej będzie o kredyt. Co prawda wynagrodzenia będą rosnąć, a banki będą próbowały uatrakcyjnić swoje oferty (np. obniżając marże), ale i tak rosnące stopy procentowe będą górą i to one będą powodowały, że siła nabywcza potencjalnych kupujących będzie stopniowo topniała.
Jest to o tyle zły scenariusz, że w tym samym czasie na rynku najmu mamy do czynienia z bezprecedensowym wykupieniem oferty i dynamicznymi wzrostami stawek czynszów. W efekcie znacznie ograniczana jest dostępność mieszkań z punktu widzenia najemców i nabywców posiłkujących się kredytem. W tym samym czasie wzrosła atrakcyjność sektora mieszkań na wynajem z punktu widzenia inwestorów – zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
Tym bardziej przydać może się dziś rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Choć dostępność mieszkań spełniających kryteria programu będzie w wielu miastach mocno ograniczona (np. Kraków, Szczecin czy Lublin), to w dużej mierze od banków zależy czy przygotowywane przez nie oferty będą stanowiły ciekawą alternatywę dla osób dziś korzystających z oferty rynku najmu.
| Potencjalna wysokość rat kredytów mieszkaniowych | |||||||||||
| Data | WIBOR 3M | Dług zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2,6% na kwotę: | |||||||||
| 100 000 zł | 300 000 zł | 500 000 zł | 1 000 000 zł | ||||||||
| styczeń 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| luty 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| marzec 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| kwiecień 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| maj 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| czerwiec 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| lipiec 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| sierpień 2021 | 0,21% | 464 zł | 1 393 zł | 2 322 zł | 4 644 zł | ||||||
| wrzesień 2021 | 0,24% | 466 zł | 1 398 zł | 2 330 zł | 4 659 zł | ||||||
| październik 2021 | 0,69% | 489 zł | 1 468 zł | 2 447 zł | 4 894 zł | ||||||
| listopad 2021 | 1,62% | 540 zł | 1 620 zł | 2 700 zł | 5 401 zł | ||||||
| grudzień 2021 | 2,33% | 581 zł | 1 742 zł | 2 903 zł | 5 805 zł | ||||||
| styczeń 2022 | 2,79% | 608 zł | 1 823 zł | 3 038 zł | 6 075 zł | ||||||
| luty 2022 | 3,38% | 643 zł | 1 929 zł | 3 215 zł | 6 431 zł | ||||||
| marzec 2022 | 4,33% | 702 zł | 2 107 zł | 3 512 zł | 7 023 zł | ||||||
| 5 kwietnia 2022 | 4,90% | 739 zł | 2 217 zł | 3 695 zł | 7 390 zł | ||||||
| maj 2022* | 5,60% | 785 zł | 2 355 zł | 3 925 zł | 7 849 zł | ||||||
| czerwiec 2022* | 5,92% | 807 zł | 2 420 zł | 4 033 zł | 8 066 zł | ||||||
| lipiec 2022* | 6,16% | 822 zł | 2 467 zł | 4 112 zł | 8 225 zł | ||||||
| sierpień 2022* | 6,22% | 827 zł | 2 481 zł | 4 135 zł | 8 269 zł | ||||||
| wrzesień 2022* | 6,26% | 829 zł | 2 488 zł | 4 147 zł | 8 295 zł | ||||||
| październik 2022* | 6,32% | 833 zł | 2 500 zł | 4 167 zł | 8 334 zł | ||||||
| listopad 2022* | 6,32% | 833 zł | 2 500 zł | 4 167 zł | 8 334 zł | ||||||
| grudzień 2022* | 6,31% | 833 zł | 2 500 zł | 4 167 zł | 8 333 zł | ||||||
| styczeń 2023* | 6,32% | 833 zł | 2 500 zł | 4 167 zł | 8 334 zł | ||||||
| lipiec 2023* | 5,90% | 805 zł | 2 415 zł | 4 024 zł | 8 049 zł | ||||||
| styczeń 2024* | 5,48% | 777 zł | 2 330 zł | 3 884 zł | 7 768 zł | ||||||
|
*prognoza Szacunki HRE Investments |
|||||||||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments