Choć obecna kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna, nie powinniśmy się spodziewać radykalnego zwiększenia akcji kredytowej przez banki – między innymi do takiego wniosku doszli uczestnicypiątej debaty z cyklu „Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie.
Punktem wyjścia do dyskusji był najnowszy raport „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” firmy doradczej Cushman & Wakefield, wskazujący na osłabienie akcji kredytowania nieruchomości komercyjnych przez banki. Według raportu liczba alternatywnych kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 30 proc. Tym samym udział banków zmniejszył się z 67 do 55 proc. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy uczestnicy debaty wskazywali m. in. dużą dostępność kapitału na rynku.
– Faktycznie, obecnie wiele transakcji finansowanych jest z equity, ale nie dlatego, że banki nie chcą takich transakcji kredytować – po prostu nie ma takiego zapotrzebowania ze strony inwestora. To efekt dużej ilości gotówki na rynku, powodowany m.in. akcją kreacji pieniądza w Stanach Zjednoczonych jak i brakiem alternatywnych inwestycji dla różnych funduszy, które inwestują środki własne – mówił Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A. O dostępności kapitału wspominał też dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, Piotr Kaszyński: – Szereg banków niemieckich ma bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o nasz sektor nieruchomości komercyjnych. Mowa jest o 3 miliardach euro do alokowania na polski rynek na finansowanie istniejących, core`owych inwestycji.
Budować galerie handlowe w małych miastach
Uczestnicy dyskusji sporo czasu poświęcili kwestii finansowania nowych obiektów handlowych w małych miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Po nasyceniu rynków w dużych aglomeracjach deweloperzy bardzo intensywnie poszukują nowych, niezagospodarowanych lokalizacji – w ciągu ostatnich 5 lat rynek powierzchni handlowych w małych miastach wzrósł o 100 proc. – W przypadku takich lokalizacji i obiektów z „nie najwyższej półki” zawsze pojawia się konieczność zabezpieczenia dodatkowych źródeł finansowania. Banki wciąż podchodzą do finansowania projektów regionalnych bardzo ostrożnie– mówił dr Piotr Goździewicz, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate. Nie zgadzał się z nim Jan Mroczka, prezes zarządu firmy deweloperskiej Rank Progress. – Jesteśmy w trakcie realizacji inwestycji w Wejherowie, przymierzyły się do tego trzy banki. Oleśnica, Chojnice, Świdnica – nie mieliśmy tam żadnych problemów ze znalezieniem banków finansujących. Zawsze spełnialiśmy stawiane nam warunki, jedynym naszym problem jest – co powinniśmy zrobić, aby oferowane nam warunki były lepsze? – pytał Mroczka. Banki nie spodziewają się jednak szybkiej poprawy w tym zakresie. – Po kryzysie staliśmy się znacznie ostrożniejsi, sami nałożyliśmy na siebie wiele restrykcji. Do tego doszły jeszcze działania regulatorów. Znakiem czasu jest fakt, że dziś finansujemy budowę galerii regionalnych jako członkowie konsorcjum pięciu banków. Jeszcze kilka lat temu na obiekt tego typu wystarczyłyby dwa – mówił Ryszard Mróz, dyrektor departamentu finansowania projektów inwestycyjnych w Raiffeisen Bank Polska.
Kryzys nadpodaży w biurach?
O ile rynek nieruchomości handlowych ma przed sobą dobre perspektywy, uczestnicy dyskusji byli zaniepokojeni sytuacją na rynku biurowym, któremu grozi kryzys nadpodaży. – Absorpcja netto biur na rynku stołecznym rośnie o 170-200 tys. metrów kwadratowych rocznie, a w budowie mamy obecne 600 tys. m kw., w zeszłym roku było to 340 tys. To jest niepokojące. Łatwo jest namówić banki na finansowanie, zwłaszcza te dopiero wchodzące na ten rynek, ale później trzeba to wszystko wynająć. Spodziewam się kompresji czynszów– mówił Marek Koziarek. Podobnego zdania był dr Goździewicz z BNP Paribas Real Estate: – Kłopoty w pierwszej kolejności będą mieli posiadacze starych, co najmniej 10-letnich biurowców, z których najemcy będą mogli wychodzić do nowych lokalizacji. – Wygrają ci deweloperzy, którzy będą w stanie zrealizować projekt – mały lub średni – własnymi siłami i wynająć go za normalne stawki rynkowe, bez konieczności schodzenia poniżej granicy zysku – wtórował im Kaszyński.
Obligacje i mezzanine wciąż niepopularne
Poszukujący finansowania polscy deweloperzy komercyjni sięgają głównie po bankowy kredyt. Na emisję obligacji deweloperskich decydują się nieliczni. – Obligacje deweloperskie są dla deweloperów doświadczonych, takich jak my. Ale i tak w ten sposób finansujemy tylko wkład własny i zakupy działek, bo procesy administracyjno-budowlane w naszym krają są tak skomplikowane i długotrwałe, że ten program obligacji maksymalnie może trwać 4-5 lat, a i tak okres ten nie jest akceptowalny dla wszystkich – tłumaczył Grzegorz Iwański, dyrektor działu finansowania Echo Investment. Podobnie mało popularne jest u nas także tzw. finansowanie mezzanine, które dla wielu deweloperów jest po prostu zbyt drogie i ryzykowne. – Problemem jest sama konstrukcja umowy kredytowej. Jeśli coś pójdzie nie tak, bank bierze całe zabezpieczenie i dla kapitału mezzaninowego już nic nie zostaje – mówił Robert Chybowski, dyrektor inwestycyjny w Trigon TFI.
******************************************************************************
Czwartą edycję debaty „Inwestowanie w Nieruchomości” patronatem objęły Klub Polskiej Rady Biznesu, Radio PiN, magazyn „Galerie Handlowe” oraz firma Axis Mundi, a partnerami wydarzenia były Echo Investment, BNP Paribas Real Estate oraz Boryszew S.A.