Podstawa to wysokość zarobków i liczba osób na utrzymaniu, ale lista elementów decydujących o zdolności kredytowej jest dużo dłuższa. Na niemal wszystkie wpływ ma kredytobiorca.
Bez wątpienia im większa zdolność kredytowa tym większy wybór ofert i większa szansa na atrakcyjniejszy kredyt. Warto więc się przyłożyć i uporządkować sytuację z myślą o poprawie swoich finansowych możliwości.
Banki przy przeciętnych dochodach potrafią mocno różnić się w podejściu do zdolności kredytowej klientów. Małżonkowie z dzieckiem, każde z przeciętnymi wynagrodzeniami w przedsiębiorstwach (w kwietniu według GUS było to 3977 zł brutto) mają razem na rękę 5732 zł i z taką kwotą w jednym banku otrzymają dziś maksymalnie 430 tys. zł 30 letniego kredytu, a w innym prawie 605 tys. zł. Oznacza to, że pierwszy jest gotów zgodzić się, aby spłata raty pochłonęła niecałe 40 proc. wpływów rodziny, a inny przystaje na ponad połowę. Z racjonalnego punktu widzenia najlepiej, aby nie było to więcej niż jedna trzecia. Tym bardziej, że trzeba się liczyć ze wzrostem stóp procentowych, a co za tym idzie również rat.
Przy średniej rynkowej marży 1,8 pkt proc. oraz aktualnej stawce trzymiesięcznego WIBOR-u, miesięczna rata od każdych 100 tys. zł to 507 zł. Przy wzroście podstawowej stopy procentowej z obecnych 2,5 proc. do 3,5 proc. rata pójdzie w górę do 568 zł (szacowany przy tym obliczeniu WIBOR 3M to 3,7 proc.).
Spłać kredyty, zrezygnuj z karty i limitu w koncie
W trosce o lepsze możliwości dobrze jest przed złożeniem wniosku kredytowego spłacić inne kredyty lub zamknąć niewykorzystywane limity kredytowe. Bez względu na to czy klient korzysta z kart kredytowych i limitu w koncie, przy obliczaniu zdolności kredytowej zostaną one zauważone i policzone. Banki uwzględnią od 3,5 do 5 proc. kwoty limitów jako stałe obciążenie kredytowe klienta. Jeśli więc łączny limit karty kredytowej i ROR-u wynosi 6 tys. zł, to do zobowiązań miesięcznych dołożone zostanie od 210 do 300 zł. Kwota ta pomniejszy potencjalną ratę kredytu mieszkaniowego, w efekcie może to obniżyć maksymalne możliwości pożyczkowe o 40- 60 tys. zł.
O zrobieniu porządków warto pomyśleć wcześniej, bo o ile zamknięcie limitu kredytowego w koncie to operacja szybka, to już zamknięcie rachunku kredytowego karty zajmuje około dwóch miesięcy. Tymczasem aktywnie oferujące kredyty mieszkaniowe banki nie zadowolą się widokiem wniosku o rezygnację z karty, lecz zażądają potwierdzenia jej zamknięcia.
Historia konta
Bank oczekuje od potencjalnego klienta wydruku operacji na koncie najczęściej za okres od trzech do sześciu miesięcy, ale zdarzają się też instytucje, które chcą wglądu w historię ROR-u z 12 miesięcy. Jeśli dochody nie wpływają na konto bank będzie oczekiwał zaświadczenia z ZUS o podstawie naliczania składek.
Spłacanie zobowiązań z konta
Grzecznościowo opłacana za kogoś rata kredytu/kursu językowego z własnego konta zostanie zauważona. Część banków włączy to do wydatków potencjalnego klienta i obniży jego zdolność kredytową. Tak samo może się stać, jeśli w przelewach z konta kilkukrotnie pojawi się przelew z tytułem „zwrot pożyczki”, którą oddajemy np. znajomemu czy komuś z rodziny.
Odpowiednia historia zatrudnienia
Trzeba budować historię zatrudnienia na jednym typie umowy. Jeśli nie ma widoków na etat na czas nieokreślony należy konsekwentnie trzymać się np. umowy zlecenia lub umowy o dzieło albo działalności gospodarczej. Nie należy co chwilę zmieniać jednej formy zatrudnienia na drugą, ponieważ bank chce zobaczyć staż na jednej formie zatrudnienia. Przy umowie zlecenie lub o dzieło dobrze jest wykazać się np. rocznym stażem, a przy działalności gospodarczej mile widziane są i dłuższe okresy.
Najłatwiej osobom na etacie na czas nieokreślony. Zazwyczaj wystarczają im trzy miesiące stażu pracy i mogą rozpocząć starania o kredyt. Przy pracy na etacie, ale na czas określony, trzeba mieć minimum sześć miesięcy stażu i najlepiej umowę obowiązującą przez kolejne 6-12 miesięcy od daty złożenia wniosku kredytowego.
Dobrze jest też zwrócić się do banku, który będzie miał najkorzystniejsze podejście do naszego sposobu zarabiania. W jednym banku umowy zlecenia mogą być wyłącznie dodatkowym źródłem dochodów w innym mogą być podstawą obliczenia zdolności kredytowej. Gdy w jednym ważne będą wpływy z ostatnich 3-6 miesięcy inny policzy średnią z 6-12 miesięcy.
Zmiana pracy
Zmiana pracy tuż przed wizytą w banku po kredyt sprawi, że trzeba będzie poczekać kilka miesięcy, aby wykazać się odpowiednim stażem u dotychczasowego pracodawcy. Czekanie będzie konieczne nawet jeśli poprawiły się warunki finansowe.
Zawyżone koszty w firmie
Prowadzący działalność gospodarczą, chcąc uniknąć wysokich podatków, podbijają koszty i wykazują niskie dochody. Ale gdy przychodzą do banku okazuje się, że podatkowe oszczędności obracają się przeciwko nim. Zapewnienia, że koszty to tarcza podatkowa, nie pomogą, bo bank kieruje się tym, co widzi w papierach. Niskie dochody firmy równają się niskiej zdolności kredytowej.
Dochody spod stołu
Bank nie policzy do zdolności kredytowej pieniędzy wypłacanych „pod stołem”. Uwzględni tylko wynagrodzenie opodatkowane. Nierzadko Polacy dopiero przy staraniach o kredyt dowiadują się, że pracodawca odprowadza do ZUS składki tylko od wynagrodzenia minimalnego.
Wspólny kredyt również bez ślubu
Żyjesz w wolnym związku i nie stać się na samodzielne zaciągnięcie kredytu na wspólne mieszkanie? Kredyt można wziąć razem z osobą bez rodzinnych powiązań. Banki nie widzą przeszkód w kredytowaniu osób bez aktu małżeństwa. Co najwyżej inaczej podejdą do obliczania zdolności kredytowej pary po ślubie i bez. Gdy większość instytucji uwzględni deklarację o wspólnym życiu i policzy koszty utrzymania związku partnerskiego jako jednego gospodarstwa domowego, to znajdą się też takie, które kredytu udzielą uwzględniając koszty utrzymania dwóch gospodarstw domowych, co wypadnie o kilkaset złotych wyżej.
O wspólnym kredycie z osobą spoza rodziny nie ma jednak mowy w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych. Po kredyt z dopłatami można pójść razem tylko z aktem małżeństwa. Ewentualnie jako współkredytobiorcy zgodnie z przepisami mogą wystąpić rodzice, dzieci, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.
Współkredytobiorca
Banki pozwalają, aby jeden kredyt mieszkaniowy wzięły nawet cztery osoby. Są też instytucje gotowe uwzględnić dochody nawet sześciu osób.
Dobierając kredytobiorców należy uwzględniać wiek osób, które dołączają do kredytu. Dlatego, że czas spłaty przeważnie dostosowany jest do najstarszej z osób wnioskujących o pieniądze. W efekcie zamiast na planowane 30 lat, bank zgodzi się pożyczyć na 15 lat. Taka zmiana od razu przełoży się na wysokość raty. Przy 100 tys. zł zamiast 507 zł będzie 765 zł i ostatecznie może skończyć się odmową, bo rata będzie za wysoka w relacji do dochodów. Zdarza się, że bank nie kładzie nacisku na wiek najstarszego kredytobiorcy, ale tylko w sytuacji gdy dochody najstarszej osoby nie mają decydującej roli dla uzyskania kredytu. Atrakcyjnym kompanem do kredytu nie będzie też np. osoba z licznymi, wysokimi zobowiązaniami lub niewielkimi zarobkami.
Rzetelna obsługa zobowiązań i dobry BIK
Bardzo ważna jest dobra historia kredytowa. Banki skwapliwie ją analizują. Jeśli dochodziło do opóźnień w spłacie zadłużenia bankowego lub w SKOK-ach, w Biurze Informacji Kredytowej będzie notka na ten temat. BIK zachowuje opis kłopotów z kredytami przez pięć lat od momentu ich zamknięcia i nie ma tu znaczenia czy klient dawał zgodę na przetwarzanie danych czy nie.
To, że nie było pożyczek i problemów, to również dla zdolności kredytowej nie jest wcale najlepsza opcja. Bank woli klienta sprawdzonego w kredytowych bojach niż debiutanta, który od razu ma się sprawdzać ze spłatą kilkuset tysięcy złotych. Przed planami zadłużenia się na mieszkanie, dobrze jest więc zbudować pozytywną historię kredytową, bo BIK zbiera również informacje o pozytywnych doświadczeniach kredytobiorców. Dlatego warto np. zdecydować się na kartę kredytową, która jest używana i regularnie spłacana lub też wziąć kredyty ratalne, tak aby bank miał dowód na to, że klient daje sobie radę z zadłużeniem.
Raport BIK, pokazujący obraz naszej wiarygodności finansowej, można uzyskać w placówce Biura Informacji Kredytowej, pocztą lub przez internet, a także w oddziałach Open Finance. Raz na sześć miesięcy podstawowe informacje na swój temat można pobrać za darmo.
Przed udzieleniem kredytu banki mogą też zajrzeć do Biur Informacji Gospodarczej, gdzie widnieją dane o niezapłaconych alimentach, rachunkach za media, telefon, telewizję, czynsz. Odnotowywane są tam kwoty od 200 zł w górę, dla których opóźnienie przekracza 60 dni. O zamiarze wpisania klienta do BIG firmy mają obowiązek wcześniej go poinformować. W Polsce działają trzy biura informacji gospodarczej: BIG InfoMonitor, Krajowy Rejestr Długów oraz Rejestr Dłużników ERiF BIG. W każdym z nich również można raz na sześć miesięcy pobrać bezpłatnie informacje na swój temat.
Zatajanie faktów
W żadnym wypadku z powodu zdolności kredytowej nie należy przed bankiem zatajać informacji czy też posługiwać się sfałszowanymi dokumentami. Banki sprawdzają klientów poprzez historię wpływów i wydatków na rachunkach, czy kartach płatniczych, zaglądają również na portale społecznościowe, przez co bez problemu mogą dojść do wniosku jakie potrzeby ma gospodarstwo domowe. Krótkie nogi ma zapominanie o dzieciach, gdy w PIT widnieje ulga na pociechy, na koncie jest zlecenie zapłaty dla przedszkola. Podobnie z samochodem, w sytuacji, gdy przed chwilą z rachunku poszedł przelew na OC i AC, a karta kredytowa pokazuje regularne wydatki na stacjach paliwowych. Do kosztów zaliczone zostanie też udział w programach ubezpieczeniowo-inwestycyjnych, opłaty za kursy językowe, itp. Nie należy także zapominać, że oprócz etatu prowadzona jest również działalność gospodarczą, której akurat nie wiedzie się najlepiej.
Wykrycie kłamstwa w najlepszym przypadku przyniesie korektę i podwyższenie kosztów utrzymania, co będzie skutkowało obliczeniem niższej zdolności kredytowej. Ale możliwa jest też decyzja negatywna, a na dodatek w banku może też pozostać zapis, żeby w przyszłości nie pożyczać pieniędzy danej osobie. Należy wiedzieć, że takie działanie grozi odpowiedzialnością karną. W grę wchodzi doniesienie o próbie popełnienia przestępstwa i doprowadzenie do kontrolowanego podpisania umowy. Podpis będzie przypieczętowaniem przestępczych zamiarów, a klient oszust wyprowadzany jest od notariusza przez policję.
Młody z wysokimi zarobkami
Młoda osoba z wysokimi zarobkami już na starcie zawodowej kariery nie w każdym banku spotka się z wylewnym przyjęciem. Jeśli przy tym nie ma żadnej historii kredytowej, można się spodziewać, że bank do obliczeń możliwości kredytowych uwzględni tylko część uzyskiwanych wpływów. Wstępne własne wyliczenia mogą się okazać zbyt optymistyczne.
Mały kredyt na tani dom
Na nic zdadzą się plany zaciągnięcia niskiego kredytu na tani dom, zbudowany własnymi siłami lub okazyjnie. Banki mają swoje normy kosztów budowy 1 m2 i przy kredytowaniu budowy domu np. o powierzchni 100 m2 zakładają, że potrzeba klientowi na to co najmniej 200 tys. zł. I to pod bankowe normy, a nie po indywidualne wyliczenia kosztu budowy, będzie wymagana zdolność kredytowa.
Lepsze ciasne za mniejszy kredyt
Problemy ze zdolnością kredytową biorą się również ze zbyt ambitnych planów mieszkaniowych. Często kupującym przyświeca myśl, aby od razu mieć docelowe mieszkanie, które pomieści przyszłych potomków. Lepiej jednak narazić się na jedną lub dwie przeprowadzki i zmieniać mieszkanie wraz z poprawą statusu i sytuacji życiowej niż nadwyrężać budżet do granic. W razie kłopotów lub zmiany planów mniejsze mieszkanie zawsze łatwiej i szybciej się sprzedaje.
Kilka wniosków kredytowych
Ostatecznym przypieczętowaniem możliwości kredytowych jest uzyskanie kredytu. Lepiej dmuchać na zimne i nie pokładać nadziei wyłącznie w jednej instytucji. Upatrzony bank może w trakcie rozpatrywania wniosku zmienić warunki cenowe, a także profil idealnego klienta. Ma na to trochę czasu, bo kompletowanie wniosku i jego rozpatrywanie potrafi zająć do ośmiu tygodni. Dlatego na wszelki wypadek warto złożyć wnioski do trzech banków, albo nawet do pięciu, jeśli sytuacja finansowa jest skomplikowana m.in. ze względu na nieregularne dochody, kilka źródeł zarobków czy duże uzależnienie od premii.
Nie należy się przy tym obawiać, że będzie to źle widziane, bo liczba zapytań o kredyt mieszkaniowy nie ma znaczenia dla wiarygodności klienta i jego notowań w BIK. Inaczej ma się sytuacja z zapytaniami o kredyty konsumpcyjne.
Halina Kochalska, Open Finance