Tym razem Polska Agencja Prasowa do zaprezentowania wyników sprzedaży deweloperów za ostatni kwartał oraz cały rok 2013 wytypowała 9 spółek giełdowych. Jeżeli kondycja branży choć po części koresponduje z osiągnięciami wybranych giełdowych tuzów, to o ożywienie w roku bieżącym w branży mieszkaniowej można być raczej spokojnym – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Kontynuacja dobrej passy
Już w jesienią minionego roku było wyraźnie widać widoczne symptomy ożywienia sprzedaży wśród notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych czołowych przedstawicieli branży. Po trzech kwartałach 2013 roku sprzedaż wytypowanej przez PAP grupy spółek przewyższyła wynik osiągnięty w analogicznym okresie 2012 roku o prawie jedną czwartą. Jeszcze lepiej wyglądał sam 3. kwartał, w którym przedmiotowe spółki poprawiły rezultat liczony rdr aż o 43 procent. Jedyną wówczas niewiadomą była kwestia utrzymania nieoczekiwanie zapoczątkowanej w połowie roku passy.
– Jak się okazało wszelkie obawy o przypadkowość dobrych statystyk sprzedażowych tamtego okresu były niezasadne – podkreśla Jarosław Jędrzyński.
Ostatni kwartał ubiegłego roku nie tylko potwierdził pozytywne tendencje wówczas zapoczątkowane, ale wręcz je zdecydowanie „przelicytował”. Kwartalna sprzedaż czołowych polskich deweloperów w okresie październik – grudzień 2013 okazała się bowiem najlepsza od czasów szczytu pamiętnego boomu nieruchomościowego sprzed sześciu lat.
W ostatnim zakończonym kwartale 8 wiodących spółek deweloperskich notowanych na GPW (Wikana nie podała wyników za 4 kwartał 2013r.) sprzedało w sumie 2410 mieszkań, co wobec wyniku z 4 kwartału 2012 r. oznacza wzrost o prawie 50 procent(!). Trzeba przy tym pamiętać, że sprzedaż mieszkań deweloperskich w końcówce 2012 roku dość mocno przyśpieszyła za sprawą kończącego swą misję programu kredytów preferencyjnych „Rodzina na Swoim”, wobec czego trudno jest mówić o niskiej bazie osiągniętego w omawianym czasie wyniku kontraktacji.
Świetne drugie półrocze zeszłego roku zdecydowało też o tym, że cały rok 2013 najwięksi deweloperzy mogą zaliczyć do nadspodziewanie udanych. Sprzedaż roczna prezentowanych spółek wyniosła bowiem 9671 jednostek, co daje progres rdr o prawie 23 procent. Świadczy to o tym, że ożywienie zaobserwowane na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce kilka miesięcy temu nie tylko ma się całkiem nieźle, ale wręcz coraz lepiej. Tym samym mamy najprawdopodobniej do czynienia z potwierdzeniem sygnału przesilenia koniunktury w branży mieszkaniowej w roku 2013.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że znaczna poprawa statystyk sprzedażowych giełdowych deweloperów przebiega w okolicznościach braku rządowych programów subsydiujących zakup mieszkań. Nieobecność tego typu stymulacji w połączeniu z kiepskimi perspektywami gospodarczymi kraju, wysokim i rosnącym bezrobociem, to tylko wybrane argumenty skutecznie negujące jakiekolwiek optymistyczne prognozy dla biznesu deweloperskiego jeszcze na początku ubiegłego roku. Jak się jednak okazuje, rynek nieruchomości mieszkaniowych to miejsce, gdzie wszystko jest możliwe, a żadnego scenariusza, nawet wprost przeciwnego do większości prognoz i powszechnych oczekiwań, nie można wykluczyć.
Zestawienie sprzedaży głównych deweloperów giełdowych w 2013 vs. 2012 r.
| Spółka | 4Q2013 | 4Q2012 | % r/r | 2013 | 2012 | % r/r |
| Budimex nier. | 248 | 193 | 28,5 | 742 | 515 | 44,1 |
| Dom Dev. | 466 | 334 | 39,5 | 1605 | 1436 | 11,8 |
| Inpro | 158 | 70 | 125,7 | 419 | 356 | 17,7 |
| JWCH | 272 | 306 | -11,1 | 941 | 853 | 10,3 |
| Marvipol | 161 | 44 | 265,9 | 552 | 302 | 82,8 |
| Polnord | 401 | 255 | 57,3 | 1096 | 906 | 21 |
| Robyg | 550 | 297 | 85,2 | 1731 | 1113 | 55,5 |
| Ronson | 154 | 119 | 29,4 | 572 | 380 | 50,5 |
| Wikana | b.d. | 88 | b.d | 162 | 326 | -50,3 |
Opracowanie: RynekPierwotny.com na podst. PAP
Konieczne potwierdzenie
Jak już wiadomo główną przyczyną zeszłorocznego przyśpieszenia sprzedaży w branży deweloperskiej był drastyczny spadek krajowych stóp procentowych do historycznie niskich poziomów, co poprawiło spadające statystyki rynku kredytów hipotecznych z jednej strony, z drugiej zaś sprowokowało posiadaczy coraz niżej oprocentowanych lokat do przenoszenia kapitałów na rynek nieruchomości. Stąd w połączeniu ze spadkiem do najniższych od lat poziomów cen mieszkań z pierwszej ręki w ostatnich miesiącach minionego roku wziął się ilościowy wzrost klientów gotówkowo-inwestycyjnych w biurach sprzedaży krajowych deweloperów. Swoje zrobiła też chęć uniknięcia obligatoryjnego wkładu własnego kredytu hipotecznego, jaki miał zacząć obowiązywać od początku br.
W tych warunkach może się wydawać, że znalezienie racjonalnych argumentów przemawiających za ewentualnością odwrócenia dobrej passy rynku pierwotnego mieszkań w najbliższej przyszłości jest stosunkowo trudne. Od początku roku działa długo oczekiwany nowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla młodych”, z którym wielu deweloperów oraz ich klientów wiąże duże nadzieje.
Jedynym czynnikiem budzącym uzasadnione obawy o wiarygodność, a przede wszystkim trwałość pozytywnych trendów rysujących się na krajowym mieszkaniowym rynku pierwotnym jest sygnalizowana w comiesięcznych raportach GUS niepokojąca opieszałość branży deweloperskiej w rozpoczynaniu nowych inwestycji czy też pozyskiwaniu nowych pozwoleń na budowę. Wygląda to bowiem trochę tak, jakby sami deweloperzy nie za bardzo wierzyli w początek koniunkturalnego ożywienia. Jednak perspektywy wzrostu popytu na mieszkania z pierwszej ręki, najpierw za sprawą „MdM”, a niebawem w związku z uruchomieniem misji „Funduszu Mieszkań na Wynajem”, powinny i w tym temacie zaowocować istotnym wzrostem aktywności inwestycyjnej deweloperów, ostatecznie potwierdzającym dokonane przesilenie koniunktury rodzimej mieszkaniówki.
Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.