Mijający rok nie obfitował w liczne momenty ożywienia koniunktury. Jedynym miesiącem o wyraźnym wzroście liczby transakcji był marzec. Podsumowanie cykliczności sprzedaży na rynku wtórnym w 2012 r. przygotowała sieć biur nieruchomości Metrohouse.
Marzec najlepszy. Bez znaczącego ożywienia w końcówce roku
W 2012 r. liczba transakcji rozłożyła się dość równomiernie na poszczególne miesiące. Najwięcej, bo 11 proc. wszystkich tegorocznych sprzedaży mieszkań przypadło na marzec. Poza tym jak zwykle nieco więcej transakcji odnotowano w październiku i listopadzie, kiedy historycznie już mamy do czynienia ze zwiększonym ruchem na rynku. Dla porównania w 2010 r. szczyt transakcji na rynku wtórnym przypadł na miesiące wrzesień-październik, a w 2011 r. na marzec, sierpień i listopad.
Najsłabszą koniunkturę odnotowano na początku roku, co nie jest zaskoczeniem, ponieważ zazwyczaj w tym okresie liczba transakcji jest wyraźnie mniejsza niż w kolejnych miesiącach. Gorszą koniunkturę z początku roku nadrobiło ożywienie rynku w marcu. Minimalnie więcej transakcji miało miejsce w I i IV kwartale (po 26 proc.) niż w II i III (po 24 proc.).
Mimo ostatniej szansy na nabycie mieszkania w programie Rodzina na swoim końcówka roku nie była szczególnie intensywnym okresem transakcyjnym. – W największych miastach niskie limity m kw. dla rynku wtórnego spowodowały, że nie odnotowaliśmy szczególnego ożywienia ze strony nabywców. Zwiększony ruch widoczny był w tam, gdzie istniały jeszcze realne szanse na zakup używanego mieszkania z dofinansowaniem do kredytu, m.in. w Bydgoszczy, Toruniu, czy w Łodzi, mówi Grzegorz Kędzierski, dyrektor sprzedaży Metrohouse. Dodaje, że zupełnie inna sytuacja wystąpiła w przypadku rynku pierwotnego. – To właśnie rynek deweloperski w ostatniej odsłonie RNS był jej największym beneficjentem. O zainteresowaniu dopłatami w końcówce roku niech świadczy fakt, że tylko podczas jednego listopadowego weekendu na jednej inwestycji w Gdańsku pośredniczyliśmy w sprzedaży dziesięciu mieszkań, mówi Grzegorz Kędzierski.
Procentowy udział transakcji w poszczególnych miesiącach roku. Źródło: Metrohouse & Partnerzy SA
2012 pod znakiem spadków cen
We wszystkich największych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym uległy obniżkom. Porównanie cen ze stycznia 2012 r. z cenami z końcówki roku wskazuje, że do najwyższych przecen na rynku wtórnym doszło w dwóch miastach: w Poznaniu (16,44 proc.) i w Krakowie (14,98 proc.). W Poznaniu w dużej mierze obniżki są związane z procesem dostosowywania się cen do limitów programu Rodzina na swoim. W Krakowie nawet mimo tak istotnych obniżek i urealnienia cen różnica pomiędzy oczekiwaniami sprzedających mieszkania a cenami transakcyjnymi jest nadal bardzo duża i wynosi 17 proc. W Gdańsku, Gdyni, Warszawie i Wrocławiu spadki wyniosły od 6,77 do 8,83 proc. Według zebranych danych transakcyjnych po istotnych spadkach cen w 2011 r. najmniej na wartości traciły mieszkania w Łodzi (4,01 proc.).
Topniejące ceny transakcyjne są wynikiem dużej podaży, a także ograniczonego dostępu do źródeł finansowania zakupów mieszkaniowych, co w rezultacie powoduje obniżenie siły nabywczej przeciętnego kupującego. Wybierane do zakupu mieszkania charakteryzują się coraz niższym standardem, a głównym czynnikiem wyboru zamiast lokalizacji stała się cena. Ograniczenia w dostępie do kredytów i bariery natury psychologicznej (m.in. niechęć do zaciągania wysokich zobowiązań) powodują, że podejście do zakupu mieszkania zmienia się w czasie. Wybierane są niewielkie mieszkania dwu i trzypokojowe, które po odpowiedniej aranżacji są tak samo funkcjonalne jak lokale o większej powierzchni. Średni metraż sprzedawanych lokali mieści się w zależności od miasta od 47 do 56 m kw.
| Wrocław | Kraków | Warszawa | Poznań | Gdańsk | Gdynia | Łódź | |
| Styczeń 2012 | 5773 | 6527 | 7717 | 5141 | 5388 | 5299 | 3692 |
| Listopad 2012 | 5382 | 5549 | 7044 | 4296 | 4912 | 4926 | 3544 |
| różnica | 391 | 978 | 673 | 845 | 476 | 373 | 148 |
| spadek w proc. | -6,77% | -14,98% | -8,72% | -16,44% | -8,83% | -7,04% | -4,01% |
Średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynku wtórnym. Źródło: Raport Polski Rynek Nieruchomości, Szybko.pl, Metrohouse i Expander.
Metrohouse & Partnerzy