W ostatnich latach istotnie poprawiły się parametry decydujące o możliwości nabycia mieszkania. Spadły bowiem ceny nieruchomości i stopy procentowe, a płace wzrosły. Z wyliczeń Expander Advisors wynika, że w 2013 r. udział raty kredytu hipotecznego w dochodzie małżeństwa zarabiającego dwie średnie pensje wyniósł 19,5%. Dla porównania w 2008 r. było to aż 38%. Wiele wskazuje na to, że sytuacja w 2014 r. również będzie sprzyjała tym, którzy chcą przenieść się do własnego M.
Zainteresowanie zakupem mieszkań i zaciąganiem kredytów hipotecznych zależy od wielu czynników. Najważniejsze to wysokość dochodów, ceny mieszkań oraz koszt kredytu. Do tego można dodać jeszcze to jak postrzegamy przyszłość. Niekorzystne prognozy gospodarcze oraz obawa przed utratą pracy nie sprzyjają planowaniu zakupu nieruchomości. W sytuacji, gdy nasza sytuacja zawodowa jest stabilna, lub gdy mamy nadzieję zarabiać więcej, chętniej myślimy o nabyciu własnego M.
Procent dochodu, który należy przeznaczyć na spłatę raty kredytu hipotecznego dobrze obrazuje to czy wszystkie czynniki składowe (wysokość wynagrodzenia, ceny mieszkań oraz koszt kredytu) sprzyjają osobom kupującym nieruchomość. Expander policzył ten wskaźnik przy założeniu, że małżeństwo z dochodem równym dwóm przeciętnym pensjom, chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw., posiadając 20% wkładu własnego.
Udział raty w dochodzie przykładowego małżeństwa stanowił w minionym roku 19,5%. To bardzo dobry wynik. Dla porównania w 2008 r. wskaźnik ten wyniósł aż 38%. Różnica wynika z faktu, że pięć lat temu zarabiali oni mniej, a ceny mieszkań i oprocentowanie kredytów były wyższe (patrz tabela). Istotny spadek udziału raty w dochodzie spowodował, że w ubiegłym roku na rynku nieruchomości wzrósł popyt na mieszkania. Szczególnie dobre było drugie półroczne. Tak wysokiej liczby transakcji zawartych przez deweloperów nie odnotowano na polskim rynku od okresu boomu w 2007 roku.
Wiele wskazuje na to, że ten rok będzie jeszcze lepszy pod tym względem i to nawet jeśli w drugiej połowie roku zaczną rosnąć stopy procentowe. Obecnie udział raty w dochodzie wynosi tylko 18,9%. Jeśli stopy procentowe wzrosną o 0,25 pkt. proc. to udział wyniesie 19,4%. Sprzyjać zakupom może również poprawiająca się koniunktura ekonomiczna. W ubiegłym roku wiele osób wstrzymywało się z zakupem ponieważ w mediach często pojawiały się informacje o trudnej sytuacji gospodarczej. W tym roku prognozowany jest wzrost PKB na poziomie ok. 3%. Poprawiać powinna się również sytuacja na rynku pracy. Wszystkie te czynniki z pewnością wpłyną na podjęcie decyzji przez osoby planujące przeniesienie się do własnego mieszkania.
Tak sprzyjające okoliczności nie będą jednak trwały wiecznie. Już w 2015 r. zapewne istotnie wzrosną stopy procentowe w naszym kraju. Droższe staną się więc kredyty. Również w przyszłym roku zacznie obowiązywać wymóg posiadania aż 10% wkładu własnego, co może stanowić znacznie większą przeszkodę niż obowiązujący od tego roku wymóg posiadania 5% wkładu.
| Rok | Dwie średnie płace netto | Średnie oproc. | Średnia cena m2 | Średnia cena mieszkania o pow. 50 m2 | Rata (przy LTV 80%) |
Udział raty w dochodzie |
| 2008 | 4 513 zł | 7,52% | 6 096 zł | 304 784 zł | 1 708 zł | 38% |
| 2009 | 4 755 zł | 7,43% | 5 720 zł | 285 983 zł | 1 588 zł | 33% |
| 2010 | 4 919 zł | 6,11% | 5 808 zł | 290 417 zł | 1 410 zł | 29% |
| 2011 | 5 153 zł | 5,91% | 5 633 zł | 281 670 zł | 1 338 zł | 26% |
| 2012 | 5 328 zł | 6,45% | 5 339 zł | 266 957 zł | 1 343 zł | 25% |
| 2013 | 5 460 zł | 4,75% | 5 095 zł | 254 770 zł | 1 063 zł | 19,5% |
| Obecnie | 5 460 zł | 4,35% | 5 175 zł | 258 753 zł | 1 030 zł | 18,9% |
| Gdy stopy proc. +0,25 pp | 5 460 zł | 4,60% | 5 175 zł | 258 753 zł | 1 061 zł | 19,4% |
Założenia: Małżeństwo z dochodem równym dwóch przeciętnym pensjom netto liczonym jako średnia z przeciętnych wynagrodzeń w poszczególnym miesiącach roku. Kredyt jest zaciągany przy wkładzie własnym 20%, na mieszkanie o powierzchni 50 m2. Średnie ceny mieszkań liczone na podstawie 15 miast, wg. danych portalu Szybko.pl.
Jarosław Sadowski
Główny analityk firmy Expander