Bieżący rok może okazać się typowo „sądnym” czasem dla około 700 tys. rodzimych gospodarstw domowych spłacających denominowane kredyty hipoteczne. I to nie tylko z racji zapowiedzi kolejnych procesów sądowych wytaczanych przez zadłużonych głównie we franku szwajcarskim instytucjom bankowym – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Z początkiem tego roku ponownie ożyła w mediach „niekończąca się opowieść” o denominowanych w obcych walutach kredytach hipotecznych, udzielanych przez banki na masową skalę do 2012 roku. Stało się tak głównie za sprawą inicjatywy jednej z partii politycznych, która zaapelowała w styczniu do decydentów krajowego sektora bankowego o renegocjację umów dotyczących denominowanych kredytów mieszkaniowych.
Także w styczniu ruszyły pierwsze procesy sądowe, jakie zadłużeni we franku szwajcarskim wytoczyli bankom, a kolejne są w bliskich planach. W jednym przypadku chodzi o unieważnienie umowy kredytowej, w innym natomiast o stosowanie przez jeden z banków niedozwolonej klauzuli dotyczącejsposobu ustalania kursu wymiany waluty. Z kolei powołane przez tzw. frankowców stowarzyszenie Pro Futuris opublikowało oświadczenie, w którym zapowiada walkę o przewalutowanie kredytów frankowych na polskie złote po kursie z dnia zawarcia umowy. Tego typu sytuacja, choć nie tylko ona – o czym dalej, sprawia, że ten rok może okazać wyjątkowo ciekawy, o ile niedecydujący dla setek tysięcy posiadaczy przedmiotowych kredytów. Niestety nie wszystkie możliwe scenariusze rozwoju wydarzeń są korzystne tak dla samych zainteresowanych dłużników hipotecznych, jak całej rodzimej społeczności czy wreszcie szeroko pojętej krajowej gospodarki.
Przewalutowanie, czyli efekt domina
W istocie rzeczy wcześniej zacytowane pojęcia „renegocjacji” czy też „unieważnienia” umów kredytów udzielanych w obcych walutach, sprowadzają się do osiągnięcia jednego podstawowego celu, jakim ma być przewalutowanie zaciągniętych zobowiązań hipotecznych głównie z helweckiej waluty na złotego, oczywiście po kursie, jaki obowiązywał w dniu zawarcia umowy, a więc najczęściej znacząco niższym od aktualnego. Co tak naprawdę oznacza tego typu oferta skierowana do banków i na czym taka operacja miałaby polegać? Upraszczając problem nie chodzi o nic innego, jak tylko o umorzenie pokaźnej części liczonego w złotych zadłużenia na koszt wierzyciela hipotecznego – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Przykładem niech będzie przypadek kredytu udzielonego we franku szwajcarskim (CHF) na 100 proc. wartości nieruchomości (LtV=100%) dokładnie 6 lat temu, a więc w pierwszych dniach lutego 2008 roku, czyli w kulminacyjnym punkcie nieruchomościowego boomu, na mieszkanie w cenie 300 tys. zł. na okres 25 lat. Przy ówczesnym kursie CHF/PLN=2,25 suma zobowiązania w dniu podpisania umowy wyniosła 133 tys. CHF, z czego na dziś dzień pozostało do spłaty około 108 tys. CHF. Przy obecnym kursie CHF/PLN=3,43 daje to saldo zadłużenia w złotych na poziomie 371 tys. zł. Przyjmując, że zakupiona na początku 2008 roku nieruchomość dziś ma szansę na znalezienie nabywcy w cenie około 25 proc. niższej, stosunek bieżącego salda zadłużenia w PLN do aktualnej rynkowej wartości mieszkania, czyli LtV kredytu wynosi nieco ponad 160%(!).
Przewalutowanie kredytu po kursie z dnia podpisania umowy spowodowałoby redukcję salda zadłużenia złotowego o – bagatela – 127 tys. zł., którą to sumę bank wierzyciel hipoteczny zapisałby w bilansie jako stratę. Z kolei LtV kredytu spadłoby ze 160% do niewiele ponad 100%. Poza umorzeniem ponad 1/3 faktycznego zadłużenia oraz spadkiem LtV do znacznie bezpieczniejszego poziomu kredytobiorca walutowy zyskałby rzecz bezcenną – dożywotnią eliminację zagrożenia, jakie stwarza ryzyko walutowe. Z kolei spłata w ten sposób zredukowanego długu hipotecznego podlegałaby już zasadom spłat kredytów złotowych.
Problem jednak w tym, że wolumen kredytów denominowanych w Polsce wynosi około 700 tys., z czego prawie 85 proc. to kredyty frankowe, dla których średni kurs, po jakim były udzielane to 2,60 złotego za franka. Według opublikowanych niedawno szacunków Ministerstwa Finansów, a wcześniej KNF, koszt operacji przewalutowania kredytów walutowych na wyżej opisanych zasadach, a więc poziom realnych strat rodzimego sektora bankowego, wyniósłby od 45 do 50 miliardów złotych, zakładając oczywiście pozostanie notowań złotego na obecnym poziomie. Osłabienie krajowej waluty do franka tylko o 10 groszy, jak miało to miejsce ostatnio, oznacza bowiem pogłębienie strat banków o około 1,5 miliarda złotych.
Kwota 50 mld zł. jakby nie liczyć to grubo ponad jedna trzecia kapitałów własnych krajowych banków. To niewyobrażalnie dużo. Wyparowanie takich kapitałów z sektora bankowego oznaczałoby uruchomienie reakcji łańcuchowej albo efektu domina, które dotyczyłyby procesów o charakterze destrukcyjnym w skali całej polskiej gospodarki.
Przede wszystkim znacznemu ograniczeniu uległa by aktywność operacyjna banków, drastycznie obniżyłby się ich współczynnik wypłacalności, a co najmniej 3 bankowe instytucje, jak wskazuje analiza KNF, mogłyby bez wielomiliardowej „kroplówki” nie przetrwać. Medialne spekulacje nt. bankowych kandydatów do bankructwa sprowokowałyby liczne rzesze depozytariuszy do wypłaty oszczędności z bankowych kont, co jeszcze bardziej pogrążyłoby wskaźniki płynnościowe sektora bankowego. W celu zrównoważenia horrendalnych strat banki znacznie podniosłyby opłaty za czynności obsługi rachunków zarówno klientów detalicznych jak i firm, a następnie wprowadziłyby wysokie opłaty za czynności, które dziś są darmowe. Znacznemu ograniczeniu na długotrwały, jednak trudny do oszacowania okres uległaby akcja kredytowa banków, a koszty kredytów w postaci choćby marż poszybowałyby w górę. Miałoby to trudne do oszacowania konsekwencje dla wskaźników napędzającej gospodarkę krajowej konsumpcji, a co za tym idzie mocno odczuwalny spadek przychodów tysięcy firm, oraz liczne bankructwa tych przedsiębiorstw, które nie są w stanie funkcjonować bez swobodnego dostępu do finansowania zewnętrznego, np. deweloperów. Głęboka recesja na powracającym do normalności rynku nieruchomości zadomowiłaby się na całe kwartały o ile nie lata. Prawdopodobnie jednak nie tylko na rynku nieruchomości.
Kolejną kwestią byłaby ocena wiarygodności oraz wypłacalności banków działających w Polsce przez światowe agencje ratingowe. Nietrudno się domyśleć, że po akcji przewalutowania ich noty poleciałyby „na łeb na szyję” z wszelkimi tego konsekwencjami. Równolegle stosowne instytucje działające na rynku kapitałowym wydałyby zdecydowane rekomendacje sprzedaży akcji szeregu banków notowanych na GPW. Niekoniecznie trzeba być wytrawnym inwestorem giełdowym żeby wiedzieć, że indeks WIG-banki ma fundamentalne znaczenie dla stanu koniunktury na warszawskim parkiecie. Spadek tego wskaźnika o 20 – 30, o ile nie więcej procent pogrążyłby całą rodzimą GPW w bessie, jakiej nie pamiętają najstarsi giełdowi spekulanci. A ta z kolei zebrałaby swoje „krwawe” żniwo pośród strat setek tysięcy klientów TFI, OFE czy wreszcie inwestujących bezpośrednio na GPW. Apokaliptyczny obraz krajowego rynku kapitałowego dopełniłaby masowa ewakuacja inwestorów zagranicznych, tak z samej giełdy, jak i krajowego rynku długu.
W perspektywie takiej sytuacji można by było tylko spekulować jak zachowałyby się krajowe wskaźniki PKB czy bezrobocia. Z pewnością masowe zwolnienia stałyby się udziałem instytucji finansowych, głównie banków, a w następnej kolejności firm doradczych czy maklerskich. W końcu groźba realnej, długotrwałej recesji zawisłaby nad całą polska gospodarką – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Z pewnością powyższy scenariusz nie wyczerpuje katalogu strat, jakimi grozi perspektywa doprowadzenia w sposób prawny czy administracyjny do przewalutowania hipotecznych kredytów denominowanych. Być może jednak ułatwi w jakimś stopniu odpowiedź na pytanie: czy warto?
Groźba globalnego załamania, czyli „miecz Damoklesa” nad frankowcami
Rzeczywistym problemem gospodarstw domowych spłacających z tytułu nabycia nieruchomości kredyty walutowe nie jest bynajmniej utrzymujący się już od dwóch lat kurs złotego wobec szwajcarskiego franka w przedziale 3,30 – 3,50 zł., czy nawet wynikająca z deprecjacji złotego często mocno odczuwalna zwyżka raty kredytu liczonego w złotych. Nawet wciąż utrzymujące się w wielu przypadkach grubo ponad poziomem 100 proc. LtV kredytu nie jest tym co najgorsze. Kwintesencja dyskomfortu posiadaczy hipotecznych kredytów denominowanych polega na życiu w ciągłej niepewności jutra, w stanie permanentnego zagrożenia. Przeciętny frankowicz nie jest w stanie przewidzieć jak jego życie, sytuacja finansowa czy mieszkaniowa będzie wyglądała za rok, kilka lat, czy nawet za parę miesięcy.
Stan ten dobrze odzwierciedla to, co właśnie zadziało się ostatnio na rynkach finansowych kilku krajów z grypy gospodarek wschodzących: Turcji, Brazylii, Indii czy Argentyny. Zawirowania na rynku finansowym w ostatnim z wymienionych krajów, grożące jego kolejnym bankructwem, spowodowały ostatnio osłabienie złotego do franka o 10 groszy zaledwie w ciągu jednego dnia.
Co gorsza, perspektywy dla gospodarek emerging markets są powszechnie oceniane, jako zdecydowanie złe. Uznany portal ekonomiczny BusinessInsider.com przewiduje duże prawdopodobieństwo załamania na rynkach wschodzących, którego skala może być znacznie większa od pamiętnego kryzysu w tej grupie krajów w roku 1997. Jako główne czynniki ryzyka wymienia się ograniczanie programu stymulacji ilościowej przez amerykański FED, masowy odpływ kapitałów z rynków wschodzących, liczne napięcia polityczne, czy wreszcie narastające problemy systemu bankowego w Chinach.
To wszystko jednak nic w porównaniu do coraz głośniej wypowiadanych przez często uznanych ekonomistów czy analityków prognoz krachu na amerykańskim rynku akcji, czy też groźby bankructwa USA.
Skutki zaistnienia w rzeczywistości któregoś z powyższych scenariuszy byłyby trudne do opisania dla osób czy rodzin spłacających kredyty walutowe. Na szczęście prawdopodobieństwo ich zaistnienia jest tylko hipotetyczne. Czy jest to jednak jakieś pocieszenie dla setek tysięcy spłacających hipoteczne kredyty walutowe, a przede wszystkim czy istnieje realna szansa na powrót ich sytuacji do normalności?
Tylko wzrost gospodarczy
Opcja administracyjnego uregulowania kwestii kredytów walutowych poprzez ich przewalutowanie na opisanych powyżej zasadach wydaje się z oczywistych względów mało prawdopodobna. Podobnie zresztą jak fala bankructw rodzimych frankowców w wyniku globalnego załamania gospodarczego i skokowego osłabienia złotego do historycznych poziomów. Jedynym sposobem na „powrót z dalekiej podróży” kilkuset tysięcy rodaków zadłużonych w obcych walutach jest rozpędzenie krajowej gospodarki do poziomów wzrostu PKB z lat 2003-2008, a więc średnio 5-6 proc. rocznie, co w tamtym okresie było głównym elementem mechanizmu rekordowego umocnienia złotego. Pytanie tylko czy i w jakim czasie możliwa jest powtórka pamiętnej prosperity z poprzedniej dekady.
Jarosław Jędrzyński – analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com