Jeśli wierzyć prognozom, to raty kredytów mieszkaniowych mogą pójść w górę jeszcze o 10-15%. Kolejna podwyżka stóp procentowych możliwa jest już w grudniu. Rada Polityki Pieniężnej może nas jednak jeszcze w tym roku zaskoczyć.
15-20% – mniej więcej o tyle wzrosły lub lata moment wzrosną raty kredytów mieszkaniowych w Polsce. Jest to bezpośrednia konsekwencja wzrostu stawki WIBOR. Wysokość WIBOR-u zależy za to od tego co Rada Polityki Pieniężnej robi ze stopami procentowymi. Przypomnijmy, że gremium to zdecydowało się na podwyżkę kosztu pieniądza w Polsce zarówno w październiku, jak i listopadzie.
W efekcie podstawowa stopa procentowa wzrosła z poziomu 0,1% do 1,25%. Prognozy na najbliższe lata sugerują, że ruch w górę będzie jeszcze kontynuowany. Formułowane obecnie przewidywania sugerują bowiem, że podstawowa stopa procentowa docelowo może dotrzeć do poziomu około 2,5 – 3,5%. To niestety znaczy, że raty złotowych kredytów hipotecznych mogą jeszcze pójść w górę o kolejne 10 – 15%.
Rata o 200 złotych w górę
Przejdźmy jednak z tych procentów na bardziej namacalne liczby. W praktyce dotychczasowe zmiany kosztu pieniądza w Polsce oznaczają, że rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wzrosła z poziomu 1125 złotych miesięcznie jeszcze we wrześniu do 1323 złotych obecnie. Mało kto ma jednak taki przeciętny kredyt, bo jest to dług na około 190 tys. złotych, do którego spłaty zostało 18 lat.
Warto więc rozważyć jeszcze jeden przykład. Załóżmy, że ktoś zadłużył się niedawno na 25 lat i 300 tys. złotych. We wrześniu taki kredytobiorca cieszył się oprocentowaniem na poziomie 2,85%. Niestety nawet dziś w skrzynce pocztowej może on znaleźć list informujący, że oprocentowanie jego długu wzrosło do około 4,8%. Wyjściową ratę takiego kredytu można oszacować na 1,4 tys. zł. Po uwzględnieniu przez bank podwyżek stóp procentowych rata wzrośnie do około 1,7 tys. zł złotych.
Dla porządku należy dodać, że jeszcze nie wszystkich kredytobiorców w Polsce dotknęła podwyżka stóp procentowych. Banki aktualizują bowiem oprocentowanie długów z pewnym opóźnieniem. Dostosowanie do nowych warunków rynkowych trwać więc może nawet kilka miesięcy.
Grudzień pełen niespodzianek
Musimy mieć ponadto świadomość, że najpewniej to jeszcze nie jest koniec zmian. Co miesiąc bowiem Rada Polityki Pieniężnej zbiera się, aby decydować o koszcie pieniądza w Polsce (z wyłączeniem sierpniowej przerwy wakacyjnej). Najbliższe posiedzenie, na którym zapaść może decyzja o koszcie pieniądza w Polsce, odbędzie się 8 grudnia.
Paleta potencjalnych efektów tego spotkania jest bardzo szeroka. Choć jest to mało prawdopodobne, to Rada może nawet nie podnieść stóp na grudniowym posiedzeniu. I choć nikt z całą stanowczością nie jest w stanie kompletnie wykluczyć takiego obrotu sprawy, to jednak bez porównania znacznie bardziej prawdopodobne są podwyżki. Potencjalne minimum to 0,25 pkt. proc. Rynek spodziewa się raczej ruchu o 50 czy 75 punktów bazowych w górę. To oznaczałoby, że tylko grudniowa decyzja może spowodować, że raty złotowych kredytów pójdą w górę o kolejne 5-8%.
| Potencjalna wysokość rat kredytów mieszkaniowych po podwyżce stóp procentowych | |||||||||||||
| WIBOR 3M | Dług zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2,6% na kwotę: | ||||||||||||
| 100 000 zł | 200 000 zł | 300 000 zł | 400 000 zł | 500 000 zł | 1 000 000 zł | ||||||||
| 2,24% (stan na 6 grudnia) |
575 zł | 1 151 zł | 1 726 zł | 2 301 zł | 2 877 zł | 5 753 zł | |||||||
| + 0,25 pkt. proc. | 590 zł | 1 180 zł | 1 770 zł | 2 359 zł | 2 949 zł | 5 898 zł | |||||||
| + 0,50 pkt. proc. | 605 zł | 1 209 zł | 1 814 zł | 2 418 zł | 3 023 zł | 6 046 zł | |||||||
| + 0,75 pkt. proc. | 619 zł | 1 239 zł | 1 858 zł | 2 478 zł | 3 097 zł | 6 195 zł | |||||||
| + 1,00 pkt. proc. | 635 zł | 1 269 zł | 1 904 zł | 2 538 zł | 3 173 zł | 6 346 zł | |||||||
| + 1,25 pkt. proc. | 650 zł | 1 300 zł | 1 949 zł | 2 599 zł | 3 249 zł | 6 498 zł | |||||||
| + 1,50 pkt. proc. | 665 zł | 1 330 zł | 1 996 zł | 2 661 zł | 3 326 zł | 6 652 zł | |||||||
| + 1,75 pkt. proc. | 681 zł | 1 362 zł | 2 043 zł | 2 723 zł | 3 404 zł | 6 808 zł | |||||||
| + 2,00 pkt. proc. | 697 zł | 1 393 zł | 2 090 zł | 2 786 zł | 3 483 zł | 6 966 zł | |||||||
| + 2,25 pkt. proc. | 713 zł | 1 425 zł | 2 138 zł | 2 850 zł | 3 563 zł | 7 125 zł | |||||||
| Szacunki HRE Investments | |||||||||||||
Nie można przy tym wykluczyć w grudniu jeszcze innego zaskoczenia, a więc jednej pokaźnej podwyżki stóp procentowych. Chodzi o taki konkretniejszy ruchu w górę (w formule „raz a dobrze”), po którym RPP wstrzymałaby się z kolejnymi decyzjami co najmniej na jakiś czas. Takie rozwiązania w przeszłości już widzieliśmy. Na taki obrót spraw mogłaby nawet wskazywać jedna z ostatnich wypowiedzi prof. Glapińskiego, w której nazwał inflację uciążliwą i zapowiedział stosowne kroki, aby sprowadzić ją do minimalnych poziomów.
Raty w górę, zdolność w dół
Wyższe stopy procentowe powodują, że rodacy mogą mniej pożyczyć w ramach kredytów mieszkaniowych. Dzieje się tak dlatego, że przy wyższych stopach procentowych w górę idzie oprocentowanie kredytu, a im droższy dług, tym mniej przy konkretnych zarobkach możemy pożyczyć. Już po decyzjach z października i listopada przykładowa trzyosobowa rodzina, w której obie osoby pracują i każda przynosi do domu po średniej krajowej straciła około 100 tys. złotych zdolności kredytowej. Jeszcze we wrześniu familia taka mogła bowiem pożyczyć na zakup mieszkania 700 tys. złotych, a na początku grudnia było to około 600 tys. złotych.
Jedno jest pewne – końcówka bieżącego roku, ale też cały rok przyszły obfitować będą w zmiany ważne z punktu widzenia naszych portfeli. Oprócz poziomu stóp procentowych mamy jeszcze regulacje składające się na Polski Ład. Jego implementacja oznacza z jednej strony, ograniczenie dochodów „na rękę” dla osób o wyższych zarobkach. Z drugiej jednak strony więcej powinno pojawić się w portfelach osób z dochodami na poziomie niższym od średniej krajowej. Do tego pod koniec maja dochodzi planowany start programu kredytów bez wkładu własnego, czy w dalszej perspektywie zapowiadany program bonów mieszkaniowych. Prognozy na lata 2021-23 przewidują ponadto bardzo dynamiczny wzrost wynagrodzeń o 8,0 – 8,4% rocznie połączony ze wzrostem liczby osób pracujących. W sumie więc wszystkie te zmiany mogą nawet pozytywnie wpłynąć na równowagę na rynku mieszkaniowym. Czy tak będzie w praktyce – zobaczymy dopiero w przyszłym roku.
Oprocentowanie przestaniemy liczyć w promilach
Na koniec warto jeszcze wspomnieć o jednej konsekwencji zmieniających się stóp procentowych. Te choć martwią sporą część kredytobiorców, to mogą przynajmniej umiarkowanie cieszyć oszczędzających. Już po podwyżkach zaordynowanej nam w październiku i listopadzie mamy bowiem realną szansę na to, że oprocentowanie przeciętnej rocznej lokaty wzrośnie z około 0,1-0,2% do około 1%. To wciąż oznacza, że przez inflację oszczędności będą traciły na wartości szybciej niż banki będą dopisywać do kapitału odsetki, ale przynajmniej oprocentowanie depozytów mamy szansę przestać w końcu liczyć w promilach.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments