Trwa stabilizacja cen mieszkań. Choć w poszczególnych miastach obserwujemy wzrosty i spadki, to w skali kraju od niemal roku widać tylko niewielkie wahania. Niezmiennie najdroższa jest Warszawa, gdzie metr mieszkania są niemal dwa razy droższe niż w Łodzi.
Równoważące się siły działające na rynek nieruchomości sprawiają, że od maja ubiegłego roku mamy do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań w Polsce – wynika z najnowszego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych opracowanego na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance. Od maja ubiegłego roku notowania indeksu nie wykraczają znacząco poza przedział 800-820 punktów. Najnowszy odczyt tego wskaźnika (obejmujący transakcje dokonane przez klientów w okresie luty – kwiecień 2014 r.) to 807,37 pkt, o 0,9 proc. więcej niż przed miesiącem i o 4,8 proc. więcej niż przed rokiem. Wzrost rok do roku jest dużo mniejszy niż pięć-sześć miesięcy temu, kiedy to bieżące dane odnosiły się do dołka cenowego z przełomu 2012 i 2013 r.
Indeks Cen Transakcyjnych
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Drożej Poznaniu, taniej w Białymstoku
W skali kraju średnie ceny są od wielu miesięcy stabilne, ale warto zwrócić uwagę na fakt, że na ową stabilizację składają się spadki i wzrosty w poszczególnych miastach. Do przekraczających 10 proc. w ujęciu rok do roku wzrostów cen w Gdyni i Zielonej Górze raczej nie ma się co przywiązywać, bo to niewielkie rynki i już jedna inwestycja mocno odbiegająca od średniej może spowodować znaczące wahnięcie przeciętnej ceny. Z większych rynków największą zmianę średniej ceny metra kwadratowego mieszkania zanotowaliśmy w Białymstoku (spadek o 6,3 proc.) i Poznaniu (wzrost o 5,5 proc.). W Gdańsku ceny wzrosły o 3,8 proc., a w Łodzi spadły o 3,4 proc. W pozostałych dużych miastach aktualna przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania nie różni się od tej sprzed roku o więcej niż 2 proc.
Najwyższe ceny w ujęciu nominalnym niezmiennie są w Warszawie. Przeciętna cena kupowanej w stolicy nieruchomości to obecnie 346,6 tys. zł, a jeden metr kwadratowy kosztuje 6955 zł, podczas gdy w poprzednim notowaniu indeksu było to 6987 zł. Ponad 6 tys. zł za metr mieszkania trzeba też zapłacić w Krakowie. Nie zmienia się też po drugiej stronie – najtańsze mieszkania są w Katowicach (3561 zł za mkw.) i Łodzi (3587 zł za mkw.). Warto też zwrócić uwagę, że rok temu ceny we Wrocławiu były wyższe od poznańskich, a teraz jest odwrotnie.
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
| Miasto | Mediana ceny m2 |
Zmiana ceny r/r |
Zmiana ceny m/m |
| Białystok | 4 053 zł | -6,3% | -5,5% |
| Bydgoszcz | 3 920 zł | 1,8% | -3,8% |
| Gdańsk | 5 215 zł | 3,8% | 3,6% |
| Katowice | 3 561 zł | -1,7% | 3,1% |
| Kraków | 6 002 zł | -1,6% | -4,5% |
| Lublin | 4 726 zł | 5,1% | 4,3% |
| Łódź | 3 587 zł | -3,4% | -2,3% |
| Olsztyn | 4 424 zł | 1,5% | 1,6% |
| Poznań | 5 580 zł | 5,5% | 0,9% |
| Szczecin | 4 345 zł | 1,7% | 2,9% |
| Toruń | 4 423 zł | 5,0% | 5,3% |
| Warszawa | 6 955 zł | -0,4% | -0,2% |
| Wrocław | 5 328 zł | -0,3% | -1,0% |
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
W pięciu z 16 miast branych pod uwagę przy obliczaniu Indeksu Cen Transakcyjnych metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio mniej niż 4 tys. zł. Są to: Bielsko Biała, Bydgoszcz, Katowice, Łódź i Zielona Góra. Łódź jest trzecim największym miastem w Polsce, ale ze względów demograficznych i gospodarczych nie jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów i ceny są tam niższe niż w innych, mniejszych od Łodzi, miastach. W odległej o godzinę drogi Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje o 94 proc. więcej, podczas gdy rok temu różnica ta wynosiła 88 proc.
Rynek pozostanie (na razie) spokojny
Nic nie wskazuje na to, by na rynku mieszkaniowym miało zacząć dziać się coś, co drastycznie zmieniłoby ceny. Pozostające na najniższym w historii poziomie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów mieszkaniowych i zniechęcają do zakładania bankowych lokat, ale jednocześnie niewiele jest dziś banków prowadzących agresywną politykę kredytową, więc chętni na bankowe finansowanie nie mają łatwej sytuacji, mimo sprzyjających stóp procentowych.
Sytuacja może ulec zmianie dopiero pod koniec roku, kiedy to zbliżać będzie się kolejna zmiana w zasadach udzielania kredytów mieszkaniowych: od początku 2015 r. każdy kredytobiorca będzie musiał dysponować co najmniej 10-proc. wkładem własnym (dziś jest to 5 proc.).
Zgodnie z naszymi oczekiwaniami, program Mieszkanie dla Młodych nie zrewolucjonizował rynku mieszkaniowego w kraju. Przez cztery pierwsze miesiące działania do Banku Gospodarstwa Krajowego trafiło 5637 wniosków na łączną kwotę dofinansowania 127,2 mln zł. Największy wpływ na rynek program ma w kilku miastach, w których limity cenowe są relatywnie wysokie, co przekłada się na dużą dostępność dopłat. Może to spowodować m.in. wzrost cen ofertowych na rynku.
Marcin Krasoń, Home Broker
Współpraca:Bernard Waszczyk, Open Finance