Podwyższenie w II kwartale limitów cenowych „Mieszkania dla młodych” to krok w dobrą stronę. Jednak program MdM wciąż pozostawia wiele do życzenia. Przede wszystkim dlatego, że już na samym początku jego tworzenia pewne elementy nie zostały dostosowane do możliwości finansowych Polaków, którzy wciąż zmuszeni są do szukania mieszkań na obrzeżach miast.
„Mieszkanie dla młodych” to następca trwającego sześć lat programu „Rodzina na swoim”. Celem każdego z nich była finansowa pomoc młodym Polakom przy zakupie własnej nieruchomości. Niestety porównanie tych programów wypada na niekorzyść tego drugiego. O wiele bardziej rygorystyczne limity, brak możliwości kupna mieszkania na rynku wtórnym oraz brak możliwości pozyskania dofinansowania na budowę domu powodują, że liczba osób, które korzystają i będą w przyszłości mogły skorzystać z dopłaty jest o wiele mniejsza niż za czasów „Rodziny na swoim”. Czy aby na pewno tak ma działać program wspierający zakup przez młodych ludzi swojego pierwszego „M”?
Mieszkanie, ale jakie?
Choć – podobnie jak w przypadku „Rodziny na swoim” – nowy program dopłat do kredytu hipotecznego cieszy się sporym zainteresowaniem, część zasad opisanych w regulaminie wieloletniego zobowiązania znacznie ograniczyła nie tyle grono potencjalnych kredytobiorców, co nieruchomości, które mogą się znaleźć w obszarze zainteresowań przyszłych inwestorów.
Najistotniejszą kwestią dotyczącą programu MdM są limity ceny metra kwadratowego – ich faktyczna wysokość, dostosowanie do realiów panujących na rynku oraz to, jakie rzeczywiście mieszkania mieszczą się w ich ramach. Chodzi o umożliwienie kupna młodym ludziom nie tylko mieszkań w dużej odległości od centrów miast, ale także tych lepiej zlokalizowanych. A z tym niestety bywa różnie.
Limity w I kwartale 2014 roku okazały się dla branży, a także potencjalnych kupców nieruchomości dużym zaskoczeniem. W szczególności w dużych miastach ich wysokość była zupełnie nie dostosowana do realiów, co skazywało młodych ludzi do szukania mieszkania na obrzeżach Warszawy, Wrocławia czy Krakowa.
II kwartał tego roku przyniósł niewielką zmianę – limity zostały w większości przypadków podniesione. To jednak w długim terminie problemu nie rozwiąże. Wciąż atrakcyjne lokalizacje są poza obszarem możliwości młodych ludzi chcących skorzystać z rządowej dopłaty. A im większa odległość od miejskiej infrastruktury, szkół, przychodni, czy punktów usługowo-handlowych, tym, mimo niższej ceny za metr kwadratowy mieszkania, wyższe koszty życia, i mniej czasu dla rodziny (długotrwałe dojazdy) – szczególnie dla rodzin z dziećmi. Mało tego, zlokalizowane na obrzeżach miast inwestycje bywają zwykle gorzej skomunikowane z innymi ważnymi punktami miast, co rodzi konieczność rozwijania wokół nich dodatkowej infrastruktury (drogi, komunikacja, przedszkola, szkoły). A to znów koszty, tym razem dla miasta.
W przypadku Wrocławia maksymalna cena za metr kwadratowy mieszkania lub domu z rynku pierwotnego w II kwartale bieżącego roku wynosi 4983,55 zł, przy średniej cenie ofertowej metra kwadratowego w mieście, która wynosi 6288 zł. ( wg REAS ). Spoglądając na miniony kwartał, warunki były jeszcze trudniejsze, ponieważ klienci nie mogli zakupić nieruchomości, której cena za metr kwadratowy wyniosłaby więcej niż 4530,50 zł. (w programie „Rodzina na swoim” limit wynosił 5182,00 zł). W przypadku gmin sąsiadujących z Wrocławiem, cena za mkw. wg podanych limitów sięga obecnie 4365,08 zł, zaś dla reszty miejscowości z województwa dolnośląskiego – 3746,60 zł.
Wyższe limity to większy wybór mieszkań
Według danych opublikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego przez pierwsze trzy miesiące zaakceptowanych zostało blisko 3 tys. wniosków o dopłatę do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Najwięcej wniosków pochodziło z województwa pomorskiego – 436 i mazowieckiego – 422. Na Dolnym Śląsku było ich jednak o połowę mniej – 215.
Zmiana wysokości limitów w II kwartale 2014 roku spowoduje na pewno zwiększenie liczby składanych wniosków, co w konsekwencji zwiększy liczbę sprzedawanych mieszkań w programie MDM. Nie będzie to jednak wzrost spektakularny i na pewno nie będzie dotyczył lepiej zlokalizowanych inwestycji.
Oby pierwszy krok w kierunku ulepszenia programu MdM nie okazał się ostatnim
Podwyższenie limitów jest z pewnością krokiem w dobrym kierunku, ponieważ zwiększa się liczba dostępnych nieruchomości, których zakup będzie współfinansowany z kieszeni budżetu państwa. Ale to dopiero początek drogi. Jeśli program MdM ma być rzeczywiście skuteczny, służyć zarówno klientom, deweloperom, jak i włodarzom miast, musi zostać gruntownie zmodyfikowany przede wszystkim pod kątem spójność w odniesieniu do oczekiwań wszystkich zainteresowanych grup. Póki co, wrażenie jest dokładnie odwrotne.
Procesowi towarzyszyć powinna merytoryczna dyskusja dotycząca zagospodarowania przestrzeni miejskich oraz tych, zlokalizowanych w ich bezpośrednim sąsiedztwie oraz analiza w jaką stronę ma zmierzać rozwój miejskiej infrastruktury. W przeciwnym razie program MdM będzie pomagał tylko doraźnie i to niewielkiej grupie osób, będzie średnio atrakcyjny dla deweloperów i w żadnym wypadku nie będzie służył włodarzom największych polskich miast, którzy będą stawali wobec problemu konieczności rozwijania dodatkowej infrastruktury.
Rodzina na swoim – Mieszkanie dla Młodych – porównanie
|
Mieszkanie dla Młodych |
Rodzina na Swoim |
|
|
Obowiązywanie |
od 2014 |
Do końca 2012 |
|
Program wspiera |
|
|
|
Warunek braku posiadania innej nieruchomości |
Tak nawet w przeszłości |
Tak |
|
Rodzaj nieruchomości |
Mieszkanie lub dom |
Mieszkanie lub dom |
|
Rynek nieruchomości |
Tylko pierwotny |
Pierwotny lub wtórny |
|
Wielkość nieruchomości |
75 m2 dla lokalu mieszkalnego i 100 m2 dla domu jednorodzinnego, 85 m2 dla lokalu mieszkalnego i 110 m2 dla domu jednorodzinnego – w przypadku, gdy w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego nabywca wychowuje przynajmniej troje dzieci. |
Domy do 140 m2 (przy czym dopłata do 70 m2), mieszkanie do 75 m2 (dopłata do 50 m2), mieszkanie do 50 m2 w przypadku singli (dopłata do 30 m2) |
|
Limit ceny nieruchomości |
Średni półroczny koszt budowy nieruchomości w danej miejscowości, publikowany kwartalnie na stronach BGK |
Cena metra wg wskaźników publikowanych kwartalnie przez BGK dla rynku pierwotnego i wtórnego |
|
Wielkość dofinansowania |
Minimalna kwota dopłaty to 10 %, na dodatkowe 5 % mogą liczyć rodziny posiadające dziecko, a na kolejne 5 %, jeżeli w ciągu 5 lat w nabywanym mieszkaniu urodzi się trzecie, bądź kolejne dziecko |
50% wysokości odsetek na przestrzeni 8 lat kredytowania |
|
Wypłata |
Wypłata otrzymanych z BGK środków z tytułu udzielonego nabywcy dofinansowania wkładu własnego dokonywana jest przez Bank jako ostatnia część świadczeń pieniężnych nabywcy, należnych osobie, która wybudowała to mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. |
Miesięcznie, w ciągu ośmiu pierwszych lat kredytowania |
|
Wielkość dochodów |
Bez ograniczenia |
Bez ograniczenia |
|
Ujęcie dopłaty w liczeniu zdolności |
Ponieważ dopłata stanowi wkład własny, Bank może uwzględnić ją w liczeniu zdolności. | Bez wpływu na zdolność kredytową (bank musi przyjąć scenariusz, ze po ośmiu latach Klient spłacać wyższą ratę, bez dopłaty i odpowiednio to uwzględnić). |
| Lokalizacja (przykładowe miasta) | Limit na metr kwadratowy nieruchomości w I kwartale 2014 r. (w zł) | Limit na metr kwadratowy nieruchomości w II kwartale 2014 r. (w zł) |
| Wrocław | 4530,50 | 4983,55 |
| Zielona Góra | 3865,00 | 4251,50 |
| Łódź | 4452,00 | 4897,20 |
| Kraków | 4558,00 | 5013,80 |
| Warszawa | 5569,91 | 6126,90 |
| Katowice | 4275,00 | 4702,50 |
| Kielce | 4135,59 | 4549,15 |
Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego
Edward Laufer
Członek Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Prezes Vantage Development S.A.